Как разменять муниципальную квартиру

Как разменять муниципальную квартиру в москве

как разменять муниципальную квартиру

Сделки по обмену муниципальным жильем имеют свои особенности и отличительные черты.

Можно ли разменять муниципальную квартиру? Как совершить обмен квартирами?

Процедура обмена прописана в законе.

Каким образом и можно ли разменять муниципальную квартиру на другую

Для обмена жильем законодатель предусмотрел следующий алгоритм действий:

  1. Получение согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире. Разрешение на обмен нужно получить и от тех граждан, которые зарегистрированы в квартире, но временно там не проживают.
  2. Поиск варианта для обмена. По подсчетам экспертов, сегодня не приватизировано порядка 20% жилого фонда, поэтому довольно часто желающие поменяться задают риэлторам вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру и как быстро это получится.
  3. Составление и подписание договора мены. По одному экземпляру нужно представить каждому наймодателю обмениваемых квартир для того, чтобы они выдали разрешение на размен муниципального жилья между нанимателями.
  4. Расторжение предыдущего договора соцнайма жилого помещения и заключение нового договора с обменявшимся жильцом. Срок подписания документов наймодателем – 10 дней.

Когда возможен принудительный размен муниципальной квартиры в доме

Если кто-либо из зарегистрированных в обмениваемой квартире граждан, не согласен на размен муниципального жилья, то этот процесс можно провести через суд. В этом случае нужно подобрать вариант размена, заручиться согласием второй стороны по договору мены о том, что они будут ждать решения суда и явятся в судебное заседание как третье лицо по делу.

Когда происходит размен муниципальной квартиры через суд, учитываются все обстоятельства дела. В любом случае, права меняющихся сторон не должны быть нарушены.

В каких случаях размен муниципального жилья имеет особенности

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или граждане, имеющие ограниченную дееспособность, обмен квартирами разрешается только при наличии согласия отдела опеки и попечительства. Оно выдается в течение 2 недель с момента обращения.

При обмене может возникнуть вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру, если это ухудшит положение указанных лиц. Однозначный ответ: нет. Отдел опеки не даст свое согласие, если размен нарушает жилищные права несовершеннолетних и недееспособных.

Как произвести размен муниципальной квартиры через суд

В современной судебной практике споры о принудительном обмене большая редкость. Тем не менее, если необходим принудительный размен муниципальной квартиры, то это можно сделать путем подачи иска в федеральный суд того района, где живет ответчик.

К участию в деле нужно привлечь лиц, которые являются второй стороной по договору мены. Кроме того, судебный спор и размен муниципальной квартиры через суд может возникнуть в случаях:

  • отказа наймодателя в обмене квартир,
  • несогласия отдела опеки с обменом или разменом.

Случаи, когда обмен невозможен

Закон не разрешает менять жилье, предоставленное по договору соцнайма (даже если жильцы будут требовать принудительный размен муниципальной квартиры), когда:

  • в производстве суда есть иск о прекращении или изменении договора соцнайма квартиры, подлежащей обмену,
  • жилье признано не годным для проживания,
  • имеется спор о праве пользования квартирой,
  • есть постановление о сносе дома или его капремонте,
  • в комнату коммунальной квартиры в результате обмена вселяется гражданин, который болен тяжелым заболеванием. 
Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

Принудительный размен. Как разъехаться с несносными соседями? (Бычков А.)

Нередко даже самые близкие и родные люди не могут ужиться в одной квартире. Повседневный быт — благодатная почва для ссор и выяснения отношений. Когда же речь идет о соседях, вынужденных проживать совместно, коммунальная квартира из места проживания может превратиться в поле битвы.

Люди адекватные и вменяемые терпимо относятся к соседям, стараются нивелировать конфликты и умеют сосуществовать друг с другом. Буйные и неуравновешенные жильцы способны отравить жизнь до невозможности.Когда обстановка в социальной квартире накаляется до предела, единственной возможностью урегулировать конфликт становится ее размен.

Он допускается в принудительном порядке независимо от согласия всех проживающих в квартире. Для этого должны быть подобраны альтернативные варианты и получено согласие собственника квартиры. Рассмотрим, как это происходит в Москве.Согласно ст. ст.

72 и 74 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма вправе с согласия наймодателя обменять их на другие, заключив договор с другим нанимателем.

Проживающие совместно с нанимателем члены семьи имеют право требовать от него обмена занимаемого жилого помещения на другие, предоставленные иным нанимателям по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Порядок и условия реализации права на обмен жилого помещения

Источник: https://advokatkm.ru/kak-razmenyat-municipalnuyu-kvartiru-v-moskve.html

Как можно разменять муниципальную квартиру, какие варианты? — Окно права

как разменять муниципальную квартиру

К размену квартиры приходится прибегать, если между собственниками складывается конфликтная ситуация либо семья ищет возможность обеспечить жильем каждого своего члена.

При наличии свободных средств особых проблем с разменом не возникает. Однако при ограниченном бюджете и незначительной стоимости недвижимости сложно найти подходящий вариант.

В этом материале разберем, какие варианты раздела допускает закон и как правильно провести такую сделку.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Жилье может находиться в частной или муниципальной собственности. Это существенно повлияет на выбор способа размена и порядок оформления документов. Кроме того, для частного жилфонда нужно учитывать особенности совместной и долевой собственности.

Учтите, что раздел квартиры в натуре на два или более жилых помещения практически невозможен.

Для этого предстоит согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода к местам общего пользования или на улицу.

Пока вновь образованные жилые помещения не будут отвечать признакам изолированности и обособленности, их невозможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

Закон допускает следующие варианты размена частного жилья:

  • заключение договора мены, по которому собственник отдает свою квартиру, а взамен получает два или более жилых помещения либо один объект с денежной доплатой;
  • заключение цепочки договоров купли-продажи, т.е. приобретение новых жилых помещений зависит от получения средств по первой сделке продажи;
  • выдел долей в квартире для каждого собственника, после чего их можно обменять на целые жилые помещения либо на равнозначные доли;
  • размен с доплатой, размер которой зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.

Обратите внимание! Решение о размене должны принять все собственники объекта. Если хотя бы один из них заявил об отказе, можно требовать только выдела и последующей продажи доли.

На практике договоры мены используются крайне редко. Найти равноценные варианты, полностью совпадающие по характеристикам и стоимости, практически невозможно. Кроме того, для сделки мены возникают повышенные риски оспаривания, особенно если параметры объектов существенно отличаются.

Размен муниципальной квартиры предусматривает только один вариант – поиск муниципальных квартир в обменном фонде и обращение к наймодателю. ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам, однако с соблюдением нормативов жилья, иных требований.

Размен муниципальной квартиры

Чтобы разменять муниципальное жилье, не обойтись без обращения к наймодателю или собственнику помещения. Процедура обмена будет выглядеть следующим образом:

  • необходимо самостоятельно подобрать варианты для обмена либо воспользоваться информацией из обменных фондов наймодателя;
  • нужно представить наймодателю или в уполномоченный муниципальный орган сведения о вариантах размена, характеристиках жилых помещений;
  • если условия обмена соответствуют закону, наймодатель не вправе отказать в переоформлении договоров соцнайма.

Обратите внимание! При обмене муниципальной жилплощади все наниматели должны получить жилье, соответствующее социальным нормам. Недопустимо ухудшение жилищных условий, при котором граждане становятся нуждающимися в получении квартиры.

На практике, проще пройти процедуру приватизации, чтобы заниматься обменом без участия наймодателя. Кроме того, рынок предложений муниципального жилья существенно ограничен, а поиск может затянуться на долгие годы.

Муниципальные власти не обязаны предлагать вариант для размена, а внесение доплаты при переоформлении договоров соцнайма является нарушением закона.

Поэтому размен муниципальной квартиры встречается крайне редко (например, когда наниматели не могут прийти к единому соглашению о приватизации).

Если в семье нанимателей произошел развод, бывшие супруги могут определить порядок пользования квартирой, а также встать в очередь на улучшение жилищных условий.

Для этого придется доказать статус малоимущей семьи и отсутствие другой недвижимости в собственности или социальном найме.

Дождаться выделения отдельных помещений в порядке очередности также сложно, поскольку муниципальные власти не строят жилье самостоятельно.

Размен однокомнатной квартиры

Если однокомнатная квартира находится в собственности двух и более граждан, возможны следующие варианты урегулирования жилищного спора:

  • выделение долей для каждого владельца, их продажа другим собственникам или третьим лицам (вырученные средства можно использовать для покупки нового жилого помещения);
  • заключение договора мены на два или более жилых помещения (в этом случае не избежать существенной доплаты либо получения по договору малоценных комнат в коммуналке);
  • продажа однокомнатной квартиры с использованием вырученных средств для вложения в новую недвижимость.

Обратите внимание! Стоимость однокомнатной квартиры никогда не позволит приобрести два аналогичных объекта. Поэтому собственникам придется соглашаться на значительное ухудшение жилищных условий либо использовать вариант с доплатой.

Размен однокомнатной квартиры сопровождается подписанием и регистрацией договоров в Росреестре или МФЦ. Так как каждая сделка требует повышенного внимания к оформлению документов, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов.

Размен двухкомнатной квартиры

Если квартира имеет две или более комнаты, разменять ее будет проще. Более высокая стоимость объекта дает возможность продать его, а на вырученные средства приобрести два новых жилых помещения с доплатой либо без вложения средств. Точные условия размена будут зависеть от следующих факторов:

  • рыночная цена первоначальной квартиры и выбранных вариантов для размена;
  • характеристики каждого объекта в сделке (например, выбрав для размена две однокомнатные квартиры на окраине города или в старом фонде, можно вовсе избежать доплаты);
  • наличие собственных или заемных средств для доплаты (при наличии дополнительных источников финансирования, при размене можно не ухудшить свои жилищные условия).

Возможен и вариант с приобретением при размене только одной квартиры, тогда как второй собственник получит денежную компенсацию. Размен двухкомнатной квартиры также можно провести по договору мены либо по цепочке сделок купли-продажи.

Что не подлежит размену

Отдельные категории объектов полностью или частично исключены из оборота. Например, не получится обменять:

  • служебные жилые помещения, комнаты в общежитиях;
  • квартиры в ветхом и аварийном фонде, так как владельцы таких помещений подлежат переселению;
  • жилье под обременением, арестом суда или приставов;
  • квартира, на которую установлен залог банка по ипотеке (если банк даст свое согласие на размен, сделка может состояться с участием залогодержателя).

Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.

Размен через суд

Если собственники или наниматели жилья не могут прийти к единому мнению относительно размена, возможен вариант с обращением в суд. Такой принудительный размер может привести к следующим последствиям:

  • если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение;
  • если предметом размена является частная собственность, суд не может лишить ее или принудить к обмену, продаже (в этом случае допускается только разделение права собственности на доли);
  • если размена требуют наследники, суд может передать объект одному из них, с взысканием равноценной компенсации с других лиц.

Обратите внимание! Для размена муниципального жилья суд может обязать наймодателя переоформить договоры соцнайма, если будет подтверждено соблюдение всех нормативов и требований закона.

При обращении в суд, истцу нужно представить свой вариант урегулирования спора, т.е. сведения о квартирах для размена или определения суммы компенсации.

Резюме

Условия размена жилплощади будут зависеть от статуса квартиры и оснований владения. Муниципальное жилье можно обменять только через наймодателя. Для размена частной квартиры можно использовать разные варианты – выдел и продажа долей, заключение договоров мены, совершение цепочки сделок купли-продажи. Разделить квартиру в натуре практически невозможно.

Если у вас возникли вопросы и сложности, связанные с разменом муниципального или частного жилья, воспользуйтесь помощью наших юристов. Получить консультацию и разъяснение правовых норм вы можете по телефону либо через форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://oknoprava.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BC%D0%BE%D0%B6%D0%BD%D0%BE-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%8C-%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%83%D1%8E-%D0%BA%D0%B2.html

Как разменять муниципальную квартиру — Бизнес

как разменять муниципальную квартиру

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Когда подавать декларацию о продаже квартиры

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

Обмен жилья: как это происходит?

В первую очередь, необходимо понимать, что обмен между собственниками жилья и нанимателями муниципального жилья – это два разных соглашения. Сделка между собственниками проходит по правилам купли/продажи, оформляется посредством документа, который называется «договор мены», и регламентируется статьями 567-571 ГК РФ.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому. Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ.

В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно. Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается. Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату. Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск.

Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ. При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих. Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

  • если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
  • данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите».

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу. Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой. Но на сегодня, в 2016 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь.

Напомним, кстати, что с 2016 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Обмен муниципального жилья на частное

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Источник: https://busnessdo.ru/kak-razmenyat-municipalnuyu-kvartiru.html

Как разменять муниципальную квартиру между родственниками в 2020

Право пользования по договору социального найма не подразумевает возможности полноценного распоряжения недвижимостью. Запрещена продажа и другие формы отчуждения. Выяснив, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, можно выполнить необходимые действия без нарушения норм действующего законодательства. В сложных ситуациях для устранения проблем понадобится соответствующее решение суда.

Можно ли разменять по закону

Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс. Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.

Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:

  • в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
  • зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
  • запланирован снос или капитальный ремонт;
  • изменяется целевое назначение объекта недвижимости.

Возможные варианты размена

Законом не установлены ограничения по техническим и другим параметрам объектов недвижимости. Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно в равноценных и разных пропорциях (трешку на две комнаты, две квартиры на одну).

Обмен муниципального жилья между родственниками не подразумевает смену собственников. Поэтому в базе данных «Росреестра» соответствующие записи не изменяются. Квартиросъемщики только заключают новые договоры социального найма. Этими документами подтверждаются права проживания в других объектах недвижимости.

Нельзя разменять жилье между родственниками (третьими лицами), если недвижимость относится к разным формами собственности. Поэтому для осуществления планов необходимо подобрать именно муниципальную недвижимость. Вместе с тем не исключен вариант с предварительной приватизацией либо покупкой квартиры на торгах у города. После завершения этой процедуры владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Вместе с тем отсутствуют любые территориальные ограничения (в границах РФ). При соблюдении общих правил можно разменять муниципальную квартиру между родственниками в разных городах и регионах страны. В любом случае необходимо согласовать обмены с законными собственниками недвижимости.

Добровольный размен: пошаговая инструкция

По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:

  • выбирают подходящий вариант;
  • в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
  • уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
  • получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
  • собирают необходимые сопроводительные документы;
  • заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
  • заверяют документ подписями участников;
  • передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
  • после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.

К сведению! Так как отсутствует передача прав собственности, регистрация обмена муниципальной квартиры в «Росреестре» не требуется.

Собираем согласие жильцов

Разменять недвижимость между родственниками можно при отсутствии возражений со стороны членов семьи (ЖК РФ, статья 72). Подтверждают эти намерения личными подписями в заявлении наймодателю. Разрешено оформлять такое решение с помощью нотариального документа. Обменять муниципальную квартиру не получится, если письменные согласия всех членов семьи отсутствуют.

Отдельно защищены права несовершеннолетних детей. В соответствии с действующими нормами допустимо их переселение только при сохранении (улучшении) жилищных условий. Соответствие проверяют ответственные сотрудники территориальных органов опеки и попечительства (ООиП). Как правило, уточняют следующие критерии:

  • размеры жилой площади;
  • техническую оснащенность, санитарное состояние помещений;
  • материалы стен и другие общие параметры здания;
  • наличие школы, поликлиники, других объектов социальной и общественной инфраструктуры.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  На какой срок заключается договор аренды

Ответ по действующим нормам обязаны предоставить не позднее чем через 14 рабочих дней после соответствующего письменного обращения.

К сведению! Отказ могут мотивировать отсутствием отдельной комнаты для ребенка. Чтобы исключить временные задержки и другие проблемы, рекомендуется заранее ознакомиться со списком требований местной опеки.

Аналогичные ограничения с механизмом согласования действуют по отношению к лицам, признанным недееспособными. Чтобы разменять квартиру между родственниками в такой ситуации, необходимо разрешение ООиП.

Получаем разрешение администрации

Специальное подтверждение муниципалитета не нужно. В местную администрацию подают заявление с уведомлением о намерениях и договор мены. При отсутствии возражений согласование этих документов заверяется подписью ответственного лица с печатью подразделения. Отказ оформляется с указанием конкретных причин. Срок рассмотрения обращения – 10 рабочих дней. Отрицательное решение можно оспорить в суде.

Где искать жилье для размена

Ограниченное количество предложений в соответствующем сегменте рынка недвижимости создает объективные трудности в процессе поиска. По актуальным статистическим данным муниципальное жилье составляет не более 15-20% от всех жилых объектов. Вряд ли будет эффективным обращение к профессиональным риэлторам. Тем не менее, следует выполнить поиск по стандартному алгоритму в открытых специализированных базах данных. Как и в обычных ситуациях, пользуются фильтрацией по заданным критериям.

К сведению! Типовая форма справочных ресурсов не предполагает сортировку по критерию «муниципальное жилье для обмена».

Некоторые администрации предлагают за плату подбор подходящих вариантов. Уточнить наличие соответствующих услуг можно на официальном сайте, по телефону, при личном визите в соответствующее подразделение муниципалитета.

Собираем дополнительные документы

Чтобы разменять квартиру между родственниками, в администрацию муниципалитета передают:

  • заявление с подписями ответственного квартиросъемщика и всех членов семьи, прописанных по данному адресу;
  • копию действующего договора социального найма;
  • справку о зарегистрированных жильцах;
  • подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате;
  • согласие ООиП (при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка);
  • договор мены;
  • гражданские паспорта (иные документы удостоверения личности) всех участников;
  • нотариально заверенные согласия временно отсутствующих жильцов.

К сведению! В крупных муниципальных образованиях подать заявление вместе с договорами и другими сопроводительными документами можно через отделение МФЦ.

Подписываем договор размена

Это соглашение заключают в письменной форме между ответственными нанимателями. В тексте отмечают:

  • количество членов семьи;
  • описание квартиры (иного объекта жилой недвижимости);
  • отсутствие обременений на соответствующую собственность;
  • взаимные обязательства заключения договоров социального найма, по условиям переезда;
  • ответственность сторон и штрафные санкции;
  • порядок решения спорных вопросов.

Внимание! Загрузите стандартный контракт обмена.

Перезаключаем договоры социального найма

На завершающем этапе оформляют право проживания по новому адресу. Для этого заключают стандартный договор социального найма. Образец документа можно получить в канцелярии местной администрации либо на официальном сайте соответствующего муниципального образования.

Внимание! Посмотреть типовое соглашение социального найма.

Принудительный размен через суд

Как обменять квартиру, если один из членов семьи отсутствует и отказывается передать нотариально заверенное согласие — через суд и только в исключительных обстоятельствах. Законом определено обязательное личное участие всех сторон сделки либо официальное удостоверение соответствующих намерений. Некоторые претензии не могут быть удовлетворены в принудительном порядке. В сложных ситуациях разменять квартиру между родственниками помогут услуги опытного юриста.

В каких случаях возможен

Можно ли обменять муниципальную квартиру при отсутствии согласия жильцов –  принципиально такой вариант не исключен. Однако для объективной оценки целесообразности подобного решения следует учесть реальные потери времени, денежные затраты.

Принудительный способ, если необходимо разменять квартиру между родственниками, применяют в следующих случаях

  • официальное расторжение брачных отношений;
  • нарушение одним из жильцов правил общественного порядка;
  • опасное заразное заболевание соседа.

Исковое заявление

Если не получилось добровольно разменять квартиру между родственниками, обращаются в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости. В заявлении указывают требования и доказательства правоты истца. Делают ссылки на нормативы действующего законодательства.

Представленный ниже перечень сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей реальной ситуации:

  • действующий контракт социального найма;
  • согласие муниципалитета на расселение (обмен);
  • подтверждение из МВД о прописанных жильцах;
  • справки о наличии (отсутствии) задолженностей по ЖКУ;
  • согласие ООиП и других участников обмена;
  • свидетельство о разводе;
  • планы помещений;
  • иные доказательные материалы.

Важно! Скачать образец иска о принудительном размене.

Как подкрепить позицию в суде

В суд необходимо обращаться, подготовив определенный вариант обмена. В противном случае будет сложно рассчитывать на быстрое принятие положительного решения. Так, например, большое значение имеет сохранение или улучшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка после размена муниципальной квартиры между родственниками.

Другие полезные рекомендации:

  • бывший муж не может разменять квартиру при отсутствии прописки, так как эта недвижимость не является совместно нажитой в браке собственностью;
  • подать исковое заявление в суд вправе не только наниматель, но и любой из членов семьи;
  • в любом случае для совершения обмена необходимо разрешение собственника;
  • отказ муниципалитета можно опротестовать в судебных инстанциях.

Как быть, если разменять не получается

При отсутствии согласия других жильцов приватизируют недвижимость по стандартному алгоритму. После регистрации новый владелец может разменять или продать квартиру, передать в подарок или применить другую схему отчуждения собственности. Также как вариант – выселение родственника с применением денежной компенсации, если он согласен.

Даже при распоряжении частной собственностью приходится учитывать законные интересы (права):

  • несовершеннолетних детей;
  • супругов;
  • других жильцов (дольщиков).

Чтобы разменять квартиру между родственниками без ошибок, пользуйтесь помощью квалифицированного дежурного юриста нашего сайта. Специалист онлайн.

Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/kak-razmenyat-municipalnuyu-kvartiru-mezhdu-rodstvennikami.html

Как разменять квартиру: однокомнатную, двухкомнатную, муниципальную

К размену квартиры приходится прибегать, если между собственниками складывается конфликтная ситуация либо семья ищет возможность обеспечить жильем каждого своего члена. При наличии свободных средств особых проблем с разменом не возникает. Однако при ограниченном бюджете и незначительной стоимости недвижимости сложно найти подходящий вариант. В этом материале разберем, какие варианты раздела допускает закон и как правильно провести такую сделку.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Жилье может находиться в частной или муниципальной собственности. Это существенно повлияет на выбор способа размена и порядок оформления документов. Кроме того, для частного жилфонда нужно учитывать особенности совместной и долевой собственности.

Учтите, что раздел квартиры в натуре на два или более жилых помещения практически невозможен. Для этого предстоит согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода к местам общего пользования или на улицу. Пока вновь образованные жилые помещения не будут отвечать признакам изолированности и обособленности, их невозможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

Закон допускает следующие варианты размена частного жилья:

  • заключение договора мены, по которому собственник отдает свою квартиру, а взамен получает два или более жилых помещения либо один объект с денежной доплатой;
  • заключение цепочки договоров купли-продажи, т.е. приобретение новых жилых помещений зависит от получения средств по первой сделке продажи;
  • выдел долей в квартире для каждого собственника, после чего их можно обменять на целые жилые помещения либо на равнозначные доли;
  • размен с доплатой, размер которой зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.

Обратите внимание! Решение о размене должны принять все собственники объекта. Если хотя бы один из них заявил об отказе, можно требовать только выдела и последующей продажи доли.

На практике договоры мены используются крайне редко. Найти равноценные варианты, полностью совпадающие по характеристикам и стоимости, практически невозможно. Кроме того, для сделки мены возникают повышенные риски оспаривания, особенно если параметры объектов существенно отличаются.

Размен муниципальной квартиры предусматривает только один вариант – поиск муниципальных квартир в обменном фонде и обращение к наймодателю. ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам, однако с соблюдением нормативов жилья, иных требований.

Можно ли разменять муниципальную квартиру

Можно ли неприватизированную квартиру разменять? Шанс на размен квартиры муниципальной есть.

Однако, стоит рассмотреть отдельно все возможные варианты.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную? Нет возможности произвести обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Законами четко установлено правило, согласно которому такое действие возможно в отношении квартир одинаковой формы собственности.

На практике собственник квартиры вряд ли согласился бы променять ее на государственную.

Даже, если бы такое и произошло, то закон не разрешает реализацию такого сценария.

О правилах обмена приватизированной квартиры читайте в нашей статье.

Обмен муниципальной квартиры на муниципальную. Можно ли обменять неприватизированную квартиру на неприватизированную? Единственный способ поменять жилплощадь, предоставленную на условиях соцнайма – сделать это на такую же жилплощадь.

Это иногда необходимо, чтобы изменить свои жилищные условия, когда другого выбора нет. Однако для осуществления обмена неприватизированной квартиры на неприватизированную необходимо не только подобрать альтернативу, но также получить письменное одобрение всех членов семьи.

Неукоснительно требуется получение такого же подтверждения от наймодателя.

Можно ли разменять муниципальную квартиру без согласия проживающих? Согласно ст. 72 Жилищного Кодекса России для беспроблемного обмена на подобранный вариант жилплощади, необходимо получить одобрение:

  • наймодателя;
  • членов семьи нанимателя, проживающих в этом помещении.

Пункт 3 этой статьи устанавливает возможность обращения в суд, если не достигнут консенсус между нанимателем и проживающими. Кроме того, там указано право суда на принятие решения о принудительном совершении желаемой процедуры.

Другие варианты обмена муниципальной квартиры на квартиру. Есть другой вариант совершения такого действия – приватизация квартиры. Если приватизировать муниципальную жилплощадь, то совершать мену можно абсолютно свободно без запроса чьего-либо одобрения этого.

Образец иска в суд о принудительном обмене квартиры вы можете скачать тут.

Инструкция по размену муниципальной квартиры

Размен муниципальной квартиры – вполне осуществимая процедура. Важно только знать все особенности ее проведения.  Если квартира приватизирована и жильцы являются ее собственниками, то им достаточно лишь продать квартиру и на эти деньги купить новую.

С муниципальной квартирой такое невозможно. Ее можно обменять только на муниципальные квартиры. Сложность заключается в том, что выбор представляется небольшой, так как фондов неприватизированного жилья уже почти не осталось. Если вам удастся найти подходящее жилье, считайте, что вам крупно повезло. Рассмотрим размен квартиры поэтапно.

О возможности

Можно ли разменять трехкомнатную жилплощадь?

Многих интересует вопрос, как можно разменять 3х комнатное жилье и на сколько это сложно? Люди, далекие о знаниях законодательства нашей страны и вовсе сомневаются, возможно ли такое действие, и спешат на консультативный прием к юристам и риелторам.

А между тем, закон напрямую допускает и разрешает размен недвижимости, при этом, количество комнат и метраж никак не влияет на то, можно ли или нельзя осуществлять сделку по бартеру.

Практика договора мены началась достаточно давно. Еще во времена Советского Союза, когда все квартиры были по большей части однотипными, людям было намного проще менять свои жилые помещения во время переезда. Такой тип обмена применялся даже в случае, если граждане переезжали из города в город.

Со времен существования Советского Союза, практика меня недвижимости претерпела ряд изменений. Сегодня подобная процедура регламентируется совсем иными нормативными актами и требует соблюдения ряда правил.

О том, как обменять жилье с доплатой, а также о том, как осуществляется принудительный размен жилплощади через суд, можно узнать из наших статей.

Закон

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

  • Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
  • Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
  • Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
  • При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

Источник: https://ob.okd1.ru/zakon/mozhno-li-razmenyat-municzipalnuyu-kvartiru/

Размен муниципальной квартиры: с чего начать обмен: варианты и порядок действий

В тесноте сложно жить, совместное проживание жильцам доставляет дискомфорт. Так возникает вопрос, как жильцам разъехаться, если это муниципальная квартира. Возникает мысль о размене жилья в муниципальной квартире, при этом сначала нужно знать все нюансы и подводные камни  размена муниципальной квартиры.

Способы размена муниципальной квартиры

 По закону России граждане могут разменять муниципальное жилье по двум вариантам. Это по согласию всех зарегистрированных жильцов квартиры, и если согласия нет, то через суд.

Перед обменом свою квартиру следует подготовить, покупатель для обмена найдется быстрее, если внешнее состояние будет лучше. Тем более, если в квартире будет хороший ремонт и не будет сломанных вещей, то она будет оцениваться дороже.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как получить карту сбербанка

Имеет значение, останется ли в квартире мебель, возможно для новых жильцов это будет иметь значение. Как правило, рыночная стоимость муниципальной квартиры на 25-30 процентов ниже стоимости таких же приватизированных квартир.

Если достигнуто согласие жильцов на обмен муниципальной квартиры, то далее им нужно найти другое муниципальное жилье для обмена, подготовить необходимые документы, отдать бумаги в орган муниципалитета для подготовки разрешения на обмен, далее произвести подписание договора обмена и оформить сделку. После этого происходит расторжение действующих договоров найма и подписание новых.

Размен муниципального жилья через суд

Размен муниципального жилья через суд означает получение разрешения от суда произвести обмен или заменить муниципальную квартиру, занимаемую членами домохозяйства,  если  кто-то из жителей квартиры против обмена.

Для проведения  процедуры обмена квартиры  нужно получить  согласие всех членов семьи нанимателя, даже тех, кто временно отсутствует, и согласие муниципалитета. Если мы все жильцы соглашаются на процедуру обмена квартиры, то жители этой квартиры могут разъехаться.

Договор  об обмене квартир должен быть заключён в письменной форме и подписан всеми нанимателями.

Скачать бланк договора мены (pdf)

Скачать (PDF, 61KB)

Люди, которые живут по соседству в муниципальной квартире, по жилищному кодексу Российской Федерации имеет право требовать через суд произвести замену квартиры на другое, равнозначное ему жилье. Однако в данном вопросе согласия наймодателя, это муниципалитет, будет иметь главное значение.

Решение муниципалитета суд не всегда аннулирует, даже если речь идет о возможном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего человека.

 Если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные граждане, то обязательно участие попечительского совета.

Попечительский совет  редко дает согласие на размен квартиры,  их отказ также придется  опротестовать в суде.

Причины для размена муниципальной квартиры

Обычно размен неприватизированной квартиры через суд делают из-за бытовых ссор и разногласий между жильцами, и при отсутствии мирной жизни между ними. Также причиной может быть тот факт, что кто-то из проживающих людей намеренно вредит другим жильцам квартиры.

Например, хулиганит, асоциально живёт, и делает жизнь других жильцов максимально невыносимой, или даже ставит под угрозу. И решение вопроса о разъезде жильцов не достигла компромисса, один из жильцов против разъезда, или отказ уже дал наймодатель.

В этом случае поможет только обращение в суд.

Если вопрос дошел до суда, то возможно обращение к адвокату. Это очень непростой вопрос принудительный обмен жилого помещениями по договору социального найма, самостоятельно в нём разобраться очень сложно.

Юристы  учитывают многие нюансы и моменты, которые могут существенно повлиять на ход судебного дела, которые обычно человек даже не заметит.

Юрист поможет составить заявление и поможет создать доказательную базу, будет представлять ваши интересы в суде, и если выиграет суд, то можно будет реализовать полученное разрешение.

Исковое заявление в суд нужно оформить в таком количестве, сколько будет участников процесса. Заявление нужно подавать в районный суд общей юрисдикции по месту жительства отвечающей стороны, то есть ответчика.

Иск составляется в произвольной форме, в нём должна быть обязательно указана определенная информация.

И это полное  наименование отделения суда, где будет происходить разбирательства, паспортные данные заявителя, ответчика, статус квартиры, если есть несовершеннолетние или недееспособные участники сделки, то указатель данные.

Также важно обосновать причину, по которой вы требуете раздельное проживание, какие были предприняты попытки по урегулированию этого вопроса до суда, какие рассматривались варианты по обмену, кто и по каким причинам их отверг.

Указать данные документа от попечительского совета, если было разрешение. Описать ваши требования о расселении, поставить дату подпись. Приложить необходимые документы.

Кроме заявления нужно подготовить и другие документы:

  • согласие наймодателя о размене муниципальной квартиры;
  • разрешение органа опеки;
  • реквизиты лицевых счетов;
  • письменное согласие членов семьи;
  • технические паспорта квартиры, которые будут обмениваться;
  • возможная досудебная переписка;
  • справка о составе семьи;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • удостоверение личности всех лиц, которые участвуют в сделке.

Сказать точно, в течение, какого срока суд примет решение сложно, так как это зависит от разных факторов.

В итоговом решении суда будет прописано,  произвести обмен жилой площади, и указано данные кто, куда должен заселиться.

Чтобы получить разрешение в попечительском совете, нужно написать заявление туда, и показать им план возможного расселения.

Это обязательная процедура, так как государственное ведомство должно знать и быть уверено, что несовершеннолетний гражданин не будет обделен в своих жилищных условиях. Подготовка документа составляет 2 недели.

Причины отказа

Возможна ситуация, когда суд может отказать в размене муниципальной квартиры.

На практике к таким причинам относятся:

  1. Если квартира относится к категории аварийного жилья или подлежит сносу, или является спорным.
  2. Если квартира подлежит капитальному ремонту в ближайшем времени.
  3. Если рассматривается вопрос о заселении в комнату в коммунальной квартире больного человека.
  4. Если в договор социального найма в данный момент рассматривается на возможное его прекращение действия.
  5. Если одна из квартир признана непригодной для вселения.

Как видно, вопрос размена муниципальной квартиры достаточно сложный и не простой, положительное решение возможно не всегда.

Если самостоятельно решить этот вопрос не получается, то до начала суда желательно найти юриста или адвоката для обсуждения всех нюансов и возможного разрешения ситуации.

Если адвокат не посоветует мирного решения вопроса, тогда писать заявление в суд.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/pokupka-kvartiry/razmen-municipalnoj-kvartiry-s-chego-nachat-obmen-varianty-i-poryadok-dejstvij/.html

Как разменять муниципальную квартиру между родственниками

Бесплатная юридическая консультация:

В каждой семье может возникнуть необходимость разделения жилплощади на несколько маленьких. Не у всех квартиры приватизированы, а, чтобы оформить ее как собственность, нужно время, которого на данный момент может просто не быть.

Так возможно ли разменять муниципальное жилье?

Согласование со всеми проживающими в квартире

Для начала нужно получить письменное согласие от всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе тех, кто на данный момент не живет в ней, но по документам числится. В случае, если в квартире прописаны дети, инвалиды или люди с ограниченными возможностями, то кроме их согласия, нужно будет разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего заявку рассматривают не более двух недель.

Органы опеки имеют полное право отказать, если условия жизни в новой квартире будут хуже.

Поиск подходящего жилья

Найти подходящее жилье — большая удача!

Данный этап довольно непростой. Вам придется выбирать из небольшого количества неприватизированного жилья и найти новых жильцов для вашей квартиры. Скорее всего это будут люди, абсолютно чужие друг другу, а жить на одной территории с незнакомцами захочется не каждому.

Но вполне возможно, что вы найдете одну большую семью, которая будет не против переезда в вашу квартиру. Чтобы облегчить себе работу, можно обратиться к риэлтору. Однако, посредников, специализирующихся в этой области, не очень много.

Бесплатная юридическая консультация:

Самостоятельно найти квартиру можно с помощью объявлений. Расклейте их сами или подайте объявление в газету. Можно выложить его в Интернете на сайтах недвижимости. Новые жильцы должны обязательно ознакомиться со своей будущей квартирой, чтобы впоследствии не возникло недовольства и недоразумений.

Размен жилплощади

Теперь приступайте к сбору пакета документов:

  • Заявление на размен, заверенное подписями всех совершеннолетних прописанных жильцов.
  • Договор социального найма
  • Паспорт, план этажей, экспликация
  • Документ об отсутствии иной жилплощади

Все требуемые документы и договор об обмене жильем необходимо предоставить в муниципалитет. Заявка рассматривается 10 дней, затем принимается решение. Отказ можно получить лишь в нескольких случаях:

  1. Наличие иска об изменении договора соц. найма
  2. Право использовать муниципальную квартиру опровергается в суде
  3. Жилплощадь непригодна для жизни
  4. Здание квартиры в скором времени будет сноситься
  5. Планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой
  6. Одна из семей получит худшие условия жилья, чем имела

Когда обращение будет одобрено, муниципалитет составляет новые договоры социального найма.

Как подготовить квартиру к обмену?

Цена муниципальной квартиры порядком ниже

Бесплатная юридическая консультация:

Обмениваемая квартира должна быть в хорошем состоянии. Необходимо сделать ремонт, чем он будет качественнее, тем дороже будет оценена стоимость жилья. Заранее решите, оставите ли вы мебель в квартире, или же заберете с собой в новую. Наличие мебели тоже влияет на окончательную стоимость.

Далее нужно определить, сколько стоит ваша квартира. У муниципальной собственности тоже есть рыночная цена, но она на порядок ниже приватизированной. Обычно цена муниципальной квартиры меньше на 30 %.

Стоимость квартиры будет зависеть от расположения дома, где она находится, отдаленности от общественного транспорта (остановок, станций метро), уровня инфраструктуры жилого района, размера жилплощади, состояния квартиры, этажного расположения.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Определив цену своей квартиры, необходимо выяснить стоимость выбранного жилья. При обмене стоимость, которую запрашивает владелец, не имеет особого значения. Стоимость определяется главным образом оценкой независимых экспертов. Полученные результаты сравниваются.

Процесс обмена можно продолжать только в том случае, если стоимость обоих квартир одинакова. При разной цене обмен тоже возможен, но владелец более дорогой квартиры имеет право требовать доплаты. Средства передаются до заключения договора.

Бесплатная юридическая консультация:

Если доплата незначительная, то можно составить договор о передаче денежных средств. В противном случае, обязательно участие нотариуса для заверения бумаг по закону и передачи денег.

Принудительный размен: обращение в органы суда

Разменять муниципальную квартиру можно, но нужно быть готовым к трудностям

В любом деле существует вероятность возникновения конфликтов. Может случить так, что один из жильцов не согласен разменивать квартиру. Но и в этом случае можно добиться желаемого. Для этого необходимо обратиться в суд.

Стоит отметить, что нанимателям муниципальной квартиры легче обменять ее, так как они находятся в более выгодном положении, чем собственники. При возникновении разногласий между жильцами, разменять приватизированную квартиру не смогут даже органы суда.

Итак, чтобы подать заявление в суд, необходимо найти квартиру для обмена, получить письменное согласие тех жильцов на ожидание решения суда и на явку в суд в качестве третьего лица. При судебном разбирательстве по делу размена муниципального жилья не должны быть нарушены права меняющихся сторон.

Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, истец должен обязательно доказать необходимость обмена квартир. При наличии доказательства, все прописанные в квартире жильцы получат жилплощадь, соответствующую их доле. Случаи, когда муниципальную квартиру делят через суд, встречаются довольно редко. Принудительный размен невыгоден ни одной из сторон.

Проживающий в квартире, несогласный с ее разменом, лишается права выбирать жилье, то есть ему придется жить там, куда его определит суд. К тому же, истцу не просто найти нанимателей, которые захотят ждать решения суда и вообще принимать участие в судебных разбирательствах. Следовательно, лучше всего решить проблему на личном уровне, договориться друг с другом и прийти к компромиссу.

Как обменять муниципальную квартиру на приватизированную?

Не все жилье можно приватизировать

Ввиду того, что муниципальных квартир осталось уже очень мало, а значит найти квартиру для обмена стало еще труднее проживающим на неприватизированных жилплощадях, теоретически, есть вариант обмена муниципальной квартиры на приватизированную.

Такой вид обмена почти что не практикуется, но везде есть исключения, хоть и редкие. Стоит отметить, что обмен частной собственности на муниципальную невыгоден владельцу приватизированной квартиры, так как он переезжает на территорию, принадлежащую городу, а не ему.

Бесплатная юридическая консультация:

К тому же, весь процесс очень утомительный: муниципальная квартира подчиняется договору социального найма, значит частному собственнику придется переоформлять договор на себя с прежних жильцов. Сторона, проживавшая в неприватизированной квартире, конечно, оказывается в более выгодном положении, так как новое жилье переходит в полную ее собственность.

Владельцы частной жилплощади могут использовать для обмена квартирами несколько видов договоров (договор обмена с доплатой, договор продажи, мены). Если хотя бы одна из сторон имеет неприватизированную квартиру, то заключать можно только договор мены. Чтобы получить возможность использования других видов договора, придется муниципальную квартиру приватизировать.

Налогообложение при обмене квартир

Важной частью размена квартиры является оплата налога. Согласно Гражданскому кодексу, налогообложение в случае договора мены аналогично налогообложению при купле-продаже. Происходит это следующим образом.

Сторона, решившая разменять муниципальную квартиру выступает в роли продавца, а найденные жильцы – в роли покупателя. Обратите внимание, что налог не взымается во время обмена квартиры, если она принадлежит хозяину более 3-х лет.

Таким образом, каждый, кто имеет неприватизированную собственность, может разменять муниципальную квартиру. Процесс этот трудный, но осуществимый. Нужно лишь помнить все особенности проведения обмена, учитывать возможные трудности и конфликты и не нарушать права ни одного из жильцов квартиры.

Бесплатная юридическая консультация:

Особенности раздела муниципального жилья — консультация адвоката в видеосюжете:

  • Эксперт JuristPomog к записи Страхование риска ответственности адвоката: для кого и зачем оно нужно
  • Эксперт JuristPomog к записи Документы для получения гражданства РФ ребенку: какие из них нужны при обращении в миграционную службу
  • Эксперт JuristPomog к записи Должностные обязанности кладовщика: основные требования, ответственность и обязанности
  • Эксперт JuristPomog к записи Многих интересует вопрос, как подать апелляцию на решение суда

119296, г. Москва, ул. Вавилова, д. 54, корп. 4, оф. 406 | Контакты

Источник: http://agv-nn.ru/kak-razmenjat-municipalnuju-kvartiru-mezhdu/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Как уменьшить платеж по ипотеке

Закрыть