На какой срок заключается договор аренды

Срок аренды земельного участка — минимальный и максимальный

на какой срок заключается договор аренды

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между двумя лицами, в котором собственник земли передает ее во временное пользование арендатору на определенные цели (ведение предпринимательства, ИЖС, садоводство, огородничество и пр.).

В число основных условий сделки, которые прописываются в договоре, входят срок аренды земельного участка, способы пролонгации договора.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу

Цели аренды земли Минимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений 3-10
Размещение линейных объектов 49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта) 20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц) 3-5
Достройка объекта незавершенного строительства 3
Охотохозяйство На срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство 3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных 3

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора.

К основным способам продления договора аренды можно отнести:

  • его перезаключение на новый срок;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Вносить изменения можно практически по всем пунктам: условиям оплаты, внесения платежей, пользования землей и пр.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса. Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу. Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Важные моменты

Существенным условием договора аренды является сроки его действия. При подписании договора стороны самостоятельно выбирают сроки арендных отношений.

При заключении договора на срок от года он считается заключенным с момента его госрегистрации, в других ситуациях — с момента подписания документа обеими сторонами.

Земельный кодекс прописывает предельное значение сроков аренды. Например, для арендуемых участков с целью ведения сельского хозяйства он составляет 49 лет, для участков под ИЖС — 20 лет.

После того, как действие арендного договора истекает, у сторон есть несколько вариантов действия. Они могут заключить новый договор, подписать допсоглашение или расторгнуть его. Если условия договора предполагают автоматическую пролонгацию, то договор продляется без какого-либо вмешательства сторон.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki

Договор аренды без регистрации на какой срок

на какой срок заключается договор аренды

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Понятие срока и вид договора

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступоение события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или доликвидации юридичекого лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

  1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
  2. Долгосрочный договор (действует год и более)
  3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Скачать образец договора аренды для нежилого помещения

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году  (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Если от прохождения государственной регистрации укланяется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Согласно действующему законодательству, точный срок аренды не является обязательным условием договора.

По определению в п.2 ст.610 ГК  РФ договор найма считается заключенным на неопределенный срок, если в тексте отсутствует указание точных дат предоставления объекта в аренду.

При заключении договора на неопределенный срок, каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязательств, уведомив об этом вторую сторону за три месяца.

Если срок аренды не определен, то договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит официальной государственной регистрации, даже если фактический период пользования имуществом будет превышать один год. Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательно регистрации подлежат только срочные договора аренды нежилых помещений, дейсвующие более одного года.

Если договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения первоначального срочного договора, он также не предусмотривает обязательность регистрации.

По теме: Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения
 

Июн 9, 2016Колосков Дмитрий

Источник: http://uc-impulse.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8-%D0%BD%D0%B0-%D0%BA%D0%B0%D0%BA/

Срок договора аренды нежилого помещения: образец 2020 года

на какой срок заключается договор аренды

Коммерческие и производственные нежилые площади сегодня отличаются высокой стоимостью, поэтому приобретение их в собственность – достаточно сложный вопрос. Выходом может стать временное пользование. Одним из ключевых аспектов в таких договоренностях выступает срок договора аренды нежилого помещения, особенности которого мы рассмотрим ниже в материале.

Какой закон применяется

Вопросы срока заключения аренды нежилых объектов регулируются ст. 610 ГК России (второй раздел). Согласно данной норме, срок действия договора определяется свободно участниками по их усмотрению и прописывается в тексте. Если письменный контракт не содержит указания на период действия, то аренда считается оформленной на неопределенный период.

Важно! Максимального срока действия аренды нежилой недвижимости закон не содержит.

Дополнительно важные пункты о временном отрезке продолжительности аренды нежилой недвижимости содержат разъяснения, сложившиеся на основе реальной судебной практики:

  • сегодня действует выработанное арбитражем мнение о том, что срок действия контракта с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года приравнивается к полному году;
  • очень важное разъяснение – контракт, который заключен на неопределенный срок, регистрировать не нужно.

Приведенные выше судебные позиции содержатся в Инф. письмах Президиума ВАС РФ № 59 (2001 го) и № 66 (2002 го). Они  являются обязательными к применению всеми нижестоящими судами, а значит, в конечном итоге, и сторонами контракта.

Варианты сроков договора

В зависимости от продолжительности договоренностей можно выделить три основных вида:

  • краткосрочные контракты – до одного года (на несколько месяцев);
  • долгосрочные договоры – на 12 месяцев (год) и более;
  • контракты, оформленные на неопределенный срок – без указания периода.

Избранный вид определяет необходимость регистрации и нюансы расторжения контракта.

Краткосрочный вариант

Указанный вид контрактов заключается на время до одного года. В тексте указывается период времени, в течение которого действует договоренность, по истечении которого контракт прекращается и арендатор выезжает из нежилой недвижимости.

Краткосрочные договоры не требуют государственной регистрации в Росреестре.

Важно! Практика выработала позицию, в соответствии с которой во избежание трат на регистрацию контракты заключаются на 11 месяцев с последующим ежегодным продлением. Формально такую аренду нежилой недвижимости регистрировать не нужно.

Образец краткосрочной аренды можно скачать здесь.

Расторжение краткосрочной аренды производится:

  • по соглашению сторон – в любое время;
  • по инициативе одной из сторон – путем одностороннего внесудебного отказа, если такая возможность была предусмотрена контрактом и если сторонами выступают предприниматели или организации (не физические лица без статуса ИП);
  • по инициативе одной из сторон в судебном порядке, если другая сторона нарушает договоренности, и с обязательным направлением досудебной претензии.

Долгосрочный вариант

Длительный договор аренды оформляется на определенный отрезок времени 12 месяцев и больше, например, на год, три, пять, десять и больше лет. Предельных сроков по нежилым объектам не предусмотрено.

В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации. Для этого:

  • стороны собирают документы: соглашение на нежилое помещение, передаточный акт нежилого помещения, технический паспорт передаваемого нежилого помещения;
  • оплачивают государственную пошлину (22 000 рублей для юридических и 2 000 рублей для физических лиц);
  • подают заявление в Росреестр о регистрации аренды помещения;
  • по истечении регистрации получают свои экземпляры зарегистрированного соглашения с отметкой Росреестра о проведенной в отношении нежилой недвижимости процедуре.

После внесения записи в ЕГРН в выписке на указанное помещение будет указано наличие обременения в виде аренды.

Пример долгосрочного договора аренды помещения можно скачать здесь.

Расторжение контракта в отношении помещения производится аналогично расторжению краткосрочной аренды.

Договоры с неопределенным сроком

В контрактах, заключенных в отношении помещений на неопределенный срок, период действия либо не указан вообще, либо содержится формулировка именно о «неопределенном сроке». Неопределенный период возникает и тогда, когда срочный договор истек, а стороны не заключили нового соглашения, но фактически пользование помещением продолжается.

В соответствии с упомянутой выше судебной позицией, контракт на помещение, заключенный на неопределенный период, не подлежит государственной регистрации. Это касается и тех соглашений, которые по факту длятся уже достаточно долго – более года.

Обратите внимание! Есть два варианта срока договора аренды нежилого помещения без регистрации – либо на менее года, либо на неопределенный период.

Бланк аренды помещения на неопределенный период времени можно скачать здесь.

Расторжение рассматриваемого соглашения возможно следующим образом:

  • по соглашению сторон – в любое время;
  • в одностороннем внесудебном порядке – с обязательным письменным предупреждением другой стороны за три месяца путем одностороннего отказа от помещения.

Кроме этого расторжение возможно и через суд, соединенное с требованием о возмещении убытков.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Ордер на квартиру что это такое

Продление договора

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

  • автоматическое;
  • через подписание дополнительного соглашения;
  • через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате). Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.

Преимущественное право заключения

Ст. 621 ГК РФ содержит интересную гарантию для добросовестных арендаторов – о преимущественном праве оформить соглашение на новый временной период. Это означает, что такой арендатор преимущество в глазах арендодателя перед другими лицами. О своем намерении воспользоваться правом арендодатель должен письменно уведомить собственника до истечения периода действия текущих договоренностей.

Если собственник проигнорирует преимущественное право, то бывший пользователь сможет требовать принудительного возмещения убытков.

Срок хранения договора аренды

Время хранения письменных контрактов аренды коммерческой недвижимости определяется Приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558. В соответствии с ним (п. 436) письменные договоренности должны храниться в течение 5 лет после истечения срока их действия.

Например, если последний день действия аренды нежилого помещения – 20 декабря 2018 года, то храниться текст должен до 21 декабря 2023 года.

Архивные документы организаций могут понадобиться проверяющим и контролирующим органам в ходе документарных проверок.

Период действия аренды нежилого помещения влияет не только на период действия договоренностей сторон в пространстве, но и на необходимость регистрации документа в ЕГРН, а также на способы расторжения договора. При этом нормативно не установлено каких-либо обязательных к соблюдению сроков времени, поэтому данный вопрос стороны решают полностью по своей воле и усмотрению.

Дополнительную консультацию по оформлению договора аренды вы можете получить на бесплатной консультации. Запись через форму консультанта на нашем сайте.

Также рекомендуем узнать про возможность приобретения нежилой недвижимости в ипотеку по программе «Коммерческая ипотека в Сбербанке».

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/srok-dejstviya-dogovora-nezhiloe-pomeshhenie.html

Срок договора аренды и его порядок заключения :

В статье рассмотрим срок договора аренды.

Аренда (от латинского arrendare, что переводится, как «отдавать что-либо внаем») — это прежде всего формат имущественного договора, при котором собственность передают во владение за определенную плату. Далее подробно поговорим об этой форме гражданских отношений.

Срок договора аренды

Вариантов здесь несколько. Такое соглашение может заключаться сторонами:

  1. На неопределенный срок.
  2. На оговоренное документом время, но менее одного года.
  3. На указанный соглашением период, как правило, год или более.

Неопределенный срок

Рассмотрим сначала ситуацию, когда договор аренды на неопределенный срок заключается.

Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если временные отрезки аренды в документе не указаны, договор считают заключенным на неопределенный период.

В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от соответствующих правовых отношений, предупредив об этом оппонента за три месяца.

Стоит отметить, что договор аренды, который был заключен на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (несмотря на то что фактический период действия может превышать двенадцать месяцев).

Менее года

Каким еще может быть срок договора аренды?

Договор аренды, который был заключен на период менее года, государственной регистрации не подлежит.

Год и более

Соглашение, которое было оформлено на двенадцать месяцев и больше, обязательно подлежит госрегистрации. Его считают заключенным с ее момента. О сроках договора аренды мы рассказали.

Договор аренды и порядок его заключения

Заключение такого документа можно условно разбить на определенные этапы:

  1. Обмен правоустанавливающей документацией.
  2. Стадия проведения анализа представленных бумаг.
  3. Осуществление согласования условий.
  4. Заключение самого договора.
  5. Оформление передачи арендуемого объекта.
  6. Регистрация права аренды в органе ФРС (при условии заключения долгосрочного соглашения).

Стоит отметить, что, если договор аренды заключен на срок менее года (то есть краткосрочно), как правило, регистрации в ФРС он не требует.

Документация

В рамках обмена сторонами правоустанавливающими и уставными документами у владельца надо запросить:

  1. Свидетельство, подтверждающее право собственности на объект. Речь идет о документах БТИ (поэтажный план, экспликация, выписка из технического паспорта по форме «1А»).
  2. Правоустанавливающая документация (договора купли-продажи и так далее).
  3. Выписка из ЕГРП (на текущую дату).
  4. При наличии каких-либо ограничений (соглашение аренды, залоги и тому подобное) желательно запросить копии бумаг, на основании которых устанавливается обременение.

Обе стороны друг другу предоставляют:

  1. Копию учредительных бумаг юридического лица (Устав, соглашение, ОГРН и так далее).
  2. Документацию, подтверждающую полномочия лиц, которые ведут переговоры и подписывают соглашение.

В случае заключения сделки физическими лицами эта стадия, как правило, ограничивается предоставлением документа, который удостоверяет личность (то есть при этом нужен паспорт).

Истечение срока договора аренды

Стоит отметить, что завершение срока соглашения аренды договорные обязательства сторон не прекращает. Отмечается, что в том случае, если арендатор продолжает имуществом пользоваться после истечения срока действия бумаги при условии отсутствия возражений со стороны собственника, договор считают возобновленным на таких же условиях, но на неопределенный период.

А можно ли осуществить продление срока договора аренды земельного участка? Об этом далее.

Продление

Такая манипуляция возможна на определенный срок либо же на неопределенный период на основании соглашения сторон. Наиболее простой формой для арендного продления считают возобновление документа на прежних основаниях в силу закона. Для этого необходимо одновременное соблюдение двух следующих условий:

  1. Арендатор продолжает использовать имущество после завершения периода действия бумаги.
  2. Какие-либо возражения со стороны собственника отсутствуют.

В этом случае соглашение считают возобновленным на прежних условиях, на неопределенный отрезок времени в силу законодательства. При этом заключать никаких дополнительных документов не потребуется. Стоит учесть важное условие. Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если сроки договора аренды помещения не были определены исходной бумагой, тогда его считают заключенным на плавающий временной отрезок.

Законодательство требует, чтобы соглашение аренды любой недвижимости на срок больше одного года проходило регистрацию в соответствующих государственных органах. Лишь тогда его будут считать заключенным. Правда, в том случае, если аренда была изначально оговорена на период менее двенадцати месяцев, для пролонгированного соглашения не потребуется проводить государственную регистрацию.

Что еще предполагает продление срока договора аренды? Следует помнить о том, что и арендатор, и собственник в любое время имеют право расторгнуть продленный и подписанный на неопределенный период документ по своей инициативе. Для этого одной из сторон за три месяца надо предупредить вторую об этом, если иное соглашением не предусмотрено.

Проведение регистрации

Каков срок регистрации договора аренды? Документы для этих целей подают в территориальное отделение Росреестра (то есть в Федеральную службу государственной регистрации, картографии и кадастра) согласно списку, который установлен ФЗ под названием «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним».

В том случае, если у регистратора возникнут какие-либо сомнения в подлинности, а кроме того, в достоверности указанных сведений или в присутствии оснований для оформления, он вправе приостанавливать регистрацию соглашения аренды нежилых помещений или иной недвижимости на срок не больше одного месяца. Госпошлину за регистрацию документа для граждан берут в размере двух тысяч рублей. Что касается организаций, то для них она составляет двадцать две тысячи. При этом предоставляют:

  1. В том случае, если стороной соглашения выступает юридическое лицо, нужна учредительная документация наряду с копией свидетельства о госрегистрации, постановке на налоговый учет, а также протокол о наделении полномочиями граждан, подписавших доверенность.
  2. Если копии указанных бумаг ранее уже подавались в реестр, то вместо них можно представить выписку из ЕГРЮЛ, которая должна быть не старше одного месяца, свидетельствующую об отсутствии каких-либо изменений.
  3. Для граждан требуется документ, который удостоверяет личность.
  4. В том случае, если интересы в реестре представляет иное лицо, то необходима доверенность на регистрацию соглашения аренды, которая удостоверяется нотариально.
  5. Соглашение аренды в количестве, равном числу сторон, и еще один оригинал, который остается в деле.
  6. Акт по приему-передаче арендуемого имущества в том случае, если он выступает неотъемлемой частью соглашения.
  7. Платежное поручение, подтверждающее оплату пошлины за регистрацию документа по аренде.
  8. Заявление на регистрацию, которое может подавать одна из сторон договора.
  9. В зависимости от конкретных случаев в регистрирующие органы должны представляться дополнительные документы.

Договор аренды и его особенности

По общему правилу такая бумага заключается в письменной форме, если сроки действия соглашения превышают один год или, по меньшей мере, с одной стороны в сделке принимает участие юридическое лицо, независимо от периода. Что касается содержания, обычно в документы об аренде включают несколько следующих разделов:

  1. Общие положения, в рамках которых перечисляются стандартные для любого соглашения элементы: название наряду с номером, датой и местом заключения. Указывается, кто принимает участие в сделке, в том числе какие именно лица представляют стороны соглашения и на основании какой документации.
  2. Предмет. Здесь требуется четко определить, что выступает предметом сделки. Перечисляются все характеристики объекта, необходимые для его идентификации. К примеру, адрес здания, которое передается в аренду, характеристики машины и тому подобное. Также в данном разделе пишется, передается ли имущество во временное владение либо в использование.
  3. Указание права и обязанностей сторон. В частности, пишут, что арендатор должен вносить оплату за имущество и вернуть его вовремя в надлежащем состоянии.
  4. Пункт об арендной плате и взаимных расчетах. Здесь определяется, сколько, а также по какой схеме арендатор будет платить. В том числе и в какой момент можно считать обязанность выполненной. Нередко это увязывается с моментом поступления денежных средств на счет собственника. Но арендатору удобнее будет настоять на том условии, что обязательство требуется считать выполненным непосредственно в момент списания с его счета средств.
  5. Ответственность сторон. В рамках составления этого раздела в договор вносится условие о неустойке и прочих штрафах за нарушение арендных правил. Одна сторона непременно применит данные меры, если другая нарушит обязательства. Здесь же стоит написать, в каких ситуациях нарушитель освобождается от ответственности, к примеру, в силу действия форс-мажорных обстоятельств.
  6. Период действия соглашения с условиями досрочного расторжения. В случае если в договор раздел о сроке не включить, тогда бумагу считают заключенной на неопределенный период.
  7. Раздел о вариантах разрешения разногласий. Здесь прописывается претензионный порядок, а кроме того, указывается суд, в который надо обращаться, если по-другому урегулировать конфликт не получится.
  8. Заключительная часть предполагает указание адресов и реквизитов сторон наряду с подписями ответственных лиц и их расшифровкой, датой заключения документа и печатью (при наличии).

В случае необходимости в соглашение включаются и другие разделы.

Заключение

Таким образом, по договору (а также еще принято говорить «по соглашению») аренды можно передавать любое имущество. Такой документ должен обязательно содержать подробное описание передаваемого объекта.

Если в нем не будет выполнено это требование, то он будет считаться недействительным (не заключенным и несогласованным).

Договор, который оформляют на срок больше одного года, должен заверяться в службе госрегистрации того субъекта, на территории которого расположен сдаваемый в аренду объект.

Мы рассмотрели срок действия договора аренды.

Источник: https://BusinessMan.ru/srok-dogovora-arendyi-i-ego-poryadok-zaklyucheniya.html

Срок договора аренды: отличия и разновидности сроков при оформлении — Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Несмотря на то что срок арендного соглашения не является существенным условием, его необходимо внимательно рассмотреть. Имеющиеся особенности сроков договора аренды требуют ответственного подхода, в том числе с точки зрения их разновидности и юридических тонкостей. Арендные соглашения различаются по необходимой документации и действиям сторон.

Время действия

Правовые нормы Российской Федерации определяют сроки арендного соглашения согласно договоренности сторон, фиксирующейся в договоре.

Если их не указывают в документе, то договор считается бессрочным. Участники могут в любой момент аннулировать соглашение, но одна из сторон обязана предупредить другую.

В зависимости от вида арендного договора, предупреждать необходимо за 2−3 месяца до прекращения.

Важное различие существует между такими понятиями, как срок аренды и действия договора. В первом случае подразумевается временной интервал, на протяжении которого у арендатора есть право владеть имуществом. А при втором варианте — отрезок времени, когда остаются действительными положения настоящего договора и обязанности участников.

Любой договор аренды по согласованию сторон может быть заключен на следующие промежутки времени:

  • краткосрочные отношения сроком до 12 месяцев;
  • среднесрочные арендные договоры от 1 года до 5 лет;
  • аренда от 5 до 49 лет оформляется как долгосрочный договор;
  • и, наконец, аренда на срок свыше 49 лет оформляется как бессрочный договор.

Согласно российскому законодательству, устанавливаются сроки начала и окончания арендных соглашений.

Они могут определяться календарными датами, окончанием определенного временного отрезка или событием, которое должно обязательно наступить.

Особенности соглашений

Договор аренды заключается в письменном виде и подписывается обеими сторонами. В нем обязательно устанавливаются сроки. При краткосрочных арендах действие соглашения начинается с момента подписания.

Минералы, которые подарят здоровье и деньги: 15 натуральных камней

Отсчет же срока аренды может начинаться позже. Окончание действия сделки и аренды не всегда совпадает. Равенство сроков наступает тогда, когда собственник арендуемого объекта передает его в день оформления сделки и в день окончания забирает его обратно.

Арендное соглашение оформляется при участии организаций. Если в роли арендаторов выступают обычные граждане, то между сторонами оформляется договор найма. Предметом такого соглашения являются жилые помещения.

Краткосрочная аренда

Если арендный договор на передачу во временное пользование жилого помещения заключается на период до 12 месяцев, то договор называют краткосрочным. Такие соглашения по найму или аренде различных видов помещений не требуют регистрации в соответствующих органах власти.

Эту форму нередко используют для того, чтобы упростить процедуру оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники стараются избежать регистрации соглашения. Это объясняется нежеланием тратить время на ожидание документов и платить государственную пошлину за указанную процедуру.

Важно понимать, что при заключении договора 1 числа какого-либо месяца и окончании действия в последнее число предыдущего месяца следующего года, такая сделка подлежит регистрации, т. к. временной интервал в таком случае приравнивается к календарному году. Поэтому важно указывать окончание сделки предпоследним числом предыдущего месяца в следующем году.

Соглашение может быть продлено на период меньше года, его государственная регистрация не потребуется. А также участники сделки могут прописать автоматическое продление отношений на тот же период.

Долгосрочный договор

Арендный договор, заключаемый на срок свыше 1 года, относят к среднесрочным и долгосрочным соглашениям. Его предел составляет 49 лет. По долгосрочному договору передаются следующие объекты:

  • земельные участки и недвижимость на них;
  • различные водоемы;
  • объекты, которые попадают под категорию «недра»;
  • большие производственные объекты.

Нюансы лишения недобросовестного отца родительских прав

Передача объекта на срок свыше года подлежит обязательной регистрации. Соглашение вступит в силу с момента получения соответствующих регистрационных документов. Должен быть поставлен штамп на оригинале документов, а также необходимо внесение записи в электронную базу данных Росреестра.

Регистрационные процедуры арендных соглашений длятся 21 день с подачи требуемых документов в Росреестр или местное отделение кадастровой палаты и картографии. Если арендатор по окончании действия аренды продолжает пользоваться имуществом, то при отсутствии возражений со стороны собственника сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как зарегистрировать дом на дачном участке

При отказе одной из сторон от государственной регистрации другой участник имеет право обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции. В нем содержится требование о прохождении государственной регистрации соглашения. Долгосрочные соглашения могут быть преобразованы в собственность арендатором при отсутствии препятствий со стороны законодательства.

Бессрочная аренда

Согласно правовым нормам, указание точного периода действия договора не является обязательной частью сделки. Но время пользования переданной в аренду недвижимостью не должно превышать срок, установленный законодательством. Если сделка оформляется без указания сроков, то любая из сторон может отказаться от условий договора, за 3 месяца до этого известив другого участника.

Документ о бессрочной аренде начинает свое действие с момента подписания его сторонами. При этом не предполагается его государственная регистрация. В гражданском кодексе указано, что этой процедуре подлежат срочные арендные соглашения на период больше 12 месяцев.

Описание и порядок обжалования дисциплинарного взыскания

Нередко такая процедура вызывает вопросы относительно корректности соглашения. Ведь бессрочное соглашение предполагает разные промежутки времени пользования: как год, так и 49 лет. В этом есть определенный риск для арендатора, так как собственник может потребовать прекращения договора в любой момент.

Согласование периода и пролонгация

Участники сделки должны обязательно согласовывать сроки действия соглашения. Для этого определяют следующие моменты:

  • время действия документа в соответствии с законодательством;
  • при необходимости применение условий к отношениям, возникшим до подписания;
  • право арендатора оформить сделку на следующий период времени;
  • условия продления договора на новый временной отрезок.

Если арендатор на протяжении всего периода действия соглашения исправно пользовался объектом, то при желании продолжать пользоваться таковым есть приоритетное право продления. Но здесь существуют несколько условий:

  • нет нарушений условий договора;
  • арендатор может предложить собственнику более выгодные условия в сравнении с конкурентами;
  • не был нарушен предусмотренный законом период уведомления о желании продлить договор аренды.

Соглашение продлевается без установления временных отрезков, если арендатор не утратил прав владения объектом и нет препятствий со стороны владельца. При намерении продлить соглашение арендатор должен в письменной форме оповестить об этом владельца в установленный законом промежуток.

Так как аренда предполагается обычно на длительный срок, то арендатор должен заранее согласовать срок действия документа, а также ключевые моменты. Желательно также оформить неизменяемость на весь период соглашения.

Гранты малому бизнесу в 2017 году

По окончании аренды

Если срок аренды завершился, но арендатор не освобождает помещение, не имея претензий от владельца, то он может пользоваться имуществом на прежних условиях. Сделка тогда будет считаться пролонгированной.

Если лицо намерено освободиться от пользования арендуемым объектом, то необходимо уведомить об этом собственника недвижимости. Иначе возможно применение штрафных санкций, которые прописываются арендодателем.

Сроки арендного соглашения имеют ряд особенностей, которые необходимо учитывать при аренде любого помещения. От этого зависит набор представляемых документов, тип арендуемого помещения, условия окончания сделки.

При грамотном составлении сроков аренды можно избежать серьезных рисков, включая получение штрафных санкций за отсутствие оповещения владельцев или государственной регистрации.

Источник: https://abmrsk.ru/dolgi-i-kredity/srok-dogovora-arendy-otlichiya-i-raznovidnosti-srokov-pri-oformlenii.html

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия арендного договора не является существенным условием, но это не значит, что данное условие арендных отношений не требует ответственного подхода. Темой сегодняшней статьи будет именно срок договора аренды. Мы рассмотрим возможные сроки арендных отношений различного типа.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены.

В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени.

Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок:

  • до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
  • от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
  • от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
  • без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений, которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

  • календарными датами;
  • окончанием установленного временного отрезка;
  • установлением события, которое обязательно наступит.

Особенности арендных соглашений

Заключение договора, который обязательно составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки, сопровождается определением сроков. В некоторых случаях договор начинает действовать с момента его подписания (краткосрочные арендные отношения).

При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников.

Но иногда обязательства по договору, могут превышать срок его действия. А значит, срок арендного соглашения и период действия договора не всегда совпадают.

Равенство сроков возникает тогда, когда собственник объекта передает его арендатору в день оформления сделки и получает обратно в момент окончания его действия.

Арендный договор оформляется организациями. Обычные граждане (чаще это относится к жилым помещениям) заключают договор найма.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков. Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке. Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям. Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

  • земельные участки;
  • водоемы;
  • недвижимость, относящаяся к категории «недра»
  • крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях.

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки. При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами.

При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев.

Это прописано в Гражданском кодексе — обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Согласование сроков

При согласовании этого положения участникам сделки необходимо определить:

  • период действия соглашения, основываясь на правила законодательных норм;
  • применение условий сделки к отношениям, которые возникают до его подписания (если это необходимо);
  • права арендатора на оформление сделки на следующий период времени;
  • условия продления арендного договора с этим арендатором на новый период времени.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий:

  • отсутствие нарушение положений договора;
  • арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
  • не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений.

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок.

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/srok-arendy-srok-dejstviya-dogovora-arendy.html

Договор аренды без регистрации на какой срок — 101Адвокат

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать.

Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

Регистрацию договора аренды можно избежать

Но прежде все по порядку. В соответствие с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в момент проведения государственной регистрации. Исключение составляет п. 2 ст.

651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет.

В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.

И тут п. 14 Постановления раскрывает нам маленький секрет, о существовании которого знают немногие.

Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял данное имущество без замечаний, соглашение по всем существенным условиям было достигнуто и исполнялось ими, то нужно понимать, что данное соглашение связало стороны обязательствами, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если в соглашении предусмотрена неустойка, то она может быть взыскана с должника.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Другой вариант — заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Постамат qiwi как пользоваться

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

Источник: https://101advokt.ru/dogovor-arendy-bez-registracii-na-kakoj-srok.html

Краткосрочный, долгосрочный и бессрочный договор аренды

Точное определение срока договора имеет большое юридическое значение. Прописывая условие в соглашении об аренде, участники получают возможность правильно рассчитать плату, выбрать оптимальный налоговый режим, установить момент возврата имущества собственнику. Четкие временные границы снижают риск споров при расторжении контракта. О чем следует помнить сторонам, рассказали эксперты-практики.

Коротко о точке отсчета

Большинство юристов признает договор аренды консенсуальным. Это означает, что обязательства у сторон возникают в момент подписания документа. Подход поддерживают судьи ФАС Волго-Вятского округа (постановление по спору № А82-4224/2012). Однако назвать позицию однозначной нельзя.

В практике встречаются противоположные мнения. Так, в 2005 году кассация Уральского округа заявила о реальности арендного соглашения. Служители Фемиды указали на возникновение обязательств у участников в день фактической передачи имущества (постановление по делу № А07-2897/05-Г-ГЛШ).

Пересматривать дискуссионный документ ВАС РФ не стал.

До формирования единой практики по направлению при заключении сделки следует определять момент вступления ее в силу.

Согласно ст. 610 ГК РФ срок действия не является существенным условием. Если участники не согласовали точную дату окончания аренды, отношения продолжаются до расторжения. При этом инициатор разрыва должен уведомить другую сторону о своих намерениях письменно за 1 месяц. Если предметом является недвижимость, извещение направляют за квартал до прекращения договора.

Особое внимание юристы уделяют вопросу возврата имущества. Формально расторжение сделки освобождает от арендной платы. Однако по этому поводу часто возникают споры:

Риски и защита арендодателя Интересы арендатора
Нередко недобросовестный участник удерживает имущество у себя. Контрагент умышленно затягивает с возвратом собственнику актива, чтобы извлечь дополнительную выгоду. В этом случае арендодатель имеет право требовать передачи объекта и перечислении платы по ранее действовавшей ставке за весь период просрочки. Если убытки не были покрыты полностью, появляется возможность взыскать с экс-партнера компенсацию (ст. ст. 302, 622 ГК РФ). Возмещение можно получить и за повреждение имущества во время пользования Если арендодатель сам уклоняется от получения предмета сделки, негативных последствий не возникает. Требовать оплаты за просрочку возврата он не может. Об этом Президиум ВАС РФ заявил в письме № 66 от 11.01.02

Практикующие юристы придерживаются правила о детализации соглашений. В договорах прописывают день вступления в силу, дату передачи и возврата имущества, а также срок регистрации (при необходимости).

Виды сделок

В зависимости от периода сотрудничества договоры делят на кратко- и долгосрочные. К первой категории относят сделки, действующие не более 12 календарных месяцев, например, прокат. Это самая простая форма аренды, используемая преимущественно при работе с движимыми вещами. При передаче по краткосрочному соглашению нежилого помещения, участка, дома или квартиры стороны обходятся без регистрации в ЕГРН (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.00).

Вторая группа представлена договорами со сроком более 1 года. При их заключении стороны обязаны помнить о специфике предмета:

  1. Аренда земельных участков, принадлежащих несовершеннолетним. Законный представитель вправе заключить контракт на период до приобретения маленьким собственником полной дееспособности (ст. 22 ЗК РФ).
  2. Лесные насаждения. Муниципальные и государственные территории передаются в аренду на период до 10 лет (ст. 72 ЛК РФ). Если целью использования являются изыскательские работы, договор заключают на 1 год (ст. 10.1 закона 201-ФЗ).
  3. Водные объекты. Статья 14 ВК РФ устанавливает предельный срок аренды в 20 лет.
  4. Сельскохозяйственные угодья. Согласно ст. ст. 9 и 10 закона 101-ФЗ муниципальные и государственные земли предоставляются для ведения аграрной деятельности на период от 3 до 49 лет. Сенокосы и пастбища не могут арендоваться более чем на 36 месяцев. В районах Крайнего Севера этот период увеличен до 5 лет.
  5. Участки для строительства. Получить землю для возведения жилых зданий и сооружений граждане вправе на 60 месяцев. При этом в течение полугода с момента подписания соглашения, арендатор обязан оформить разрешительную документацию (ст. 3 закона 137-ФЗ).
  6. Земли под приватизированными объектами. Договор аренды заключается с собственником недвижимости на период не более 49 лет (ст. 28 закона 178-ФЗ).
  7. Культурное наследие. Неиспользуемые властями памятники передаются физическим лицам и предприятиям на специальных условиях. Целью таких соглашений является сохранение ценных объектов. Срок сотрудничества не должен превышать 49 лет (ст.14 закона 73-ФЗ).
  8. Земли, переданные по договорам безвозмездного пользования. До окончания соглашения участник вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде. Во втором случае получить участок можно на период до 49 лет (ст.10 закона 119-ФЗ).
  9. Имущество в зонах опережающего развития. Максимальный срок договора аренды равен периоду осуществления деятельности в регионе. Правило введено ст. 14 закона 473-ФЗ.
  10. Участки «Сколково». Государственные и муниципальные земли, имеющие общую границу с территорией инновационного центра, передаются в пользование на срок до 5 лет (ст.3 закона 244-ФЗ).
  11. Инфраструктура морских портов. Предельный период аренды установлен на уровне 49 лет. Правило действует в отношении объектов, находящихся в государственной собственности. Гидрографические суда, ледоколы и буксиры передаются арендаторам не более чем на 10 лет (ст. 31 закона 261-ФЗ).
  12. Объекты в рамках государственного заказа. Если конкурсной документацией предусмотрена передача исполнителю имущества, срок аренды не должен превышать период основного контракта. В отдельных случаях допускается отклонение в 30 календарных дней (ст. 17.1 закона 135-ФЗ).

Перечень не является закрытым. Федеральными актами могут предусматриваться особые ситуации. Форма долгосрочного договора будет определяться спецификой имущества. Если речь идет о жилых помещениях, зданиях, землях, предприятиях, запись о соглашении придется внести в ЕГРН. Транспорт, инструменты, оборудование и прочие вещи передаются в возмездное пользование на основании простой письменной сделки.

В практике выделяют также бессрочные контракты. Такие договоры действуют до фактического расторжения сторонами. В их текстах не указывают дату окончания сотрудничества.

Порядок пролонгации

В большинстве случаев механизм продления договора согласовывают участники. За определенный срок до завершения контракта заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Если разногласий нет, подписывается дополнительное соглашение.

Автоматическая процедура пролонгации описана ст. 621 ГК РФ. Таковым признается продолжение эксплуатации предмета аренды с молчаливого согласия собственника. Механизм предполагает сохранение прежних условий сотрудничества. При составлении договоров пункт об автоматической пролонгации включают в текст. По факту такая мера является излишней. Алгоритм применяется в силу закона. Соглашение остается действующим, если стороны продолжают его исполнять.

Если же участники решили изменить правила, им придется заключить новый договор. При этом добросовестный арендатор получит преимущественное право на сделку. Отдать предпочтение другому лицу нельзя. Требование закреплено все той же нормой.

Автоматическая процедура пролонгации актуальна для движимого имущества. Участникам достаточно продолжить работу, обменяться подтверждениями или подписать дополнительное соглашение. Когда речь идет о капитальных сооружениях и землях, встает вопрос с регистрацией в ЕГРН:

  1. Долгосрочный контракт. Изменение срока аренды недвижимого имущества подлежит отражению в единой федеральной базе. Стороны обязаны обратиться в Росреестр с заявлением. Порядок оформления регламентируется законом 218-ФЗ.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kratkosrochnyj-dolgosrochnyj-i-bessrochnyj-dogovor-arendy

Предельный (максимальный) срок заключения договора аренды: земельного участка, нежилого помещения

Заключать договор аренды нежилого помещения допускается юридическим лицам, при условии его использования в коммерческих целях. Сторонами договора является Арендатор и Арендодатель

Порядок составления договора аренды определен законодательно и обязывает содержать следующие сведения:

  • Стороны сделки;
  • Сведения об Арендаторе и Арендодателе;
  • Наименование арендуемого помещения;
  • Описание недвижимости;
  • Адрес помещения;
  • На какой срок сдаётся помещение;
  • Сумма платежа;
  • Порядок и периодичность оплаты;

Договор аренды помещения для коммерческих нужд начинается с заполнения сведений сторон сделки. Для юридического лица это:

  • Полное и краткое наименования организации;
  • Номер и серия свидетельства о регистрации;
  • Фактический и юридический адрес;
  • Банковские реквизиты;
  • Фамилия, имя и отчество руководителя, который будет подписывать договор.

Следующим не маловажным пунктом будет описание помещения, сдаваемого в аренду. Здесь обязательно должны указываться:

  • Состояние помещения до подписания договора;
  • Имеющиеся недостатки и повреждения;
  • На какой земле находится объект;
  • Условия содержания прилегающей территории.
  • Площадь арендуемого помещения;
  • Наличие подведённых коммуникаций;
  • Правила оплаты коммунальных услуг.

Также допускается приложить к договору не только описание объекта, но и его фотографии, сделанные внутри и снаружи.

Немаловажным являются сведения, которые необходимо обязательно указать в документе до его подписания – это оплата коммунальных услуг, плата за места общего пользования; текущий и капитальный ремонт и др.

Стороны по договору аренды должны указать, для каких целей организация берёт в аренду помещение, каким видом деятельности планирует там заниматься.

Срок договора аренды

Договор аренды нежилого помещения не имеет определённых сроков. Он заключается на неопределённое время или на срок указанный в договоре. Из чего следует, что максимальный срок договора аренды нежилого объекта отсутствует.

Договор аренды продлевается:

  • При подписании нового договора;
  • Пролонгируется старый договор (если нет факта его расторжения);
  • Путем подписания дополнительного соглашения (при изменении условий аренды).

Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.

Аренда земли

Аренда земельного участка может заключаться между юридическими и физическими лицами.

Срок договора аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным.

  • Краткосрочные договоры составляются сроком на пять лет.
  • Долгосрочные – от пяти до сорока девяти лет.

Краткосрочная аренда чаще всего заключается для строительства, реконструкции, установления памятников и разбивки парка, размещения стоянок, парковок, детских площадок с установкой малых архитектурных форм и т.д.

Долгосрочная аренда земли нужна для длительной её эксплуатации, под объекты промышленных комплексов или для выращивания сельскохозяйственной продукции. Долгосрочно арендуемые земли впоследствии могут оформляться или покупаться в собственность её арендатором.

Аренда земли на срок менее одного года, как и аренда нежилой недвижимости не требует государственной регистрации.

Земля, находящаяся в аренде на длительные сроки, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Регистрация арендованной земли подтверждает право владения землёй арендатора. Он же является плательщиком налогов на имущество, куда входит и земельный участок.

Особенности заключения договора аренды земли

К общим требованиям при заключении сделки с землёй относятся:

  • Взять землю в аренду допускается всем лицам, проживающим на территории РФ;
  • Закон не обязывает арендатора иметь прописку или временную регистрацию в России;
  • Запрещено передавать в аренду земли находящуюся в прибрежной или заповедной зоне.
  • В договоре аренды земельного участка должны быть следующие сведения:

    • Присвоенный кадастровый номер;
    • Местонахождения участка;
    • Площадь;
    • Сроки договора;
    • Стоимость аренды;
    • Порядок оплаты;
    • Условия эксплуатации земли;
    • Реквизиты и подписи обеих сторон.

    Обязательно в договоре должны присутствовать пункты:

    • Ответственность сторон;
    • Непредвиденные ситуации;
    • Порядок рассмотрения споров;
    • Внесение изменений в документ;
    • Дополнительные условия.

    Нужно отметить, что земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета может сдаваться в аренду только через участие в аукционе.

    Если земельный участок принадлежит физическому лицу или коммерческой организации, оформление её в аренду носит более упрощенный характер. Для такой сделки нужно лишь согласие двух сторон – арендатора и арендодателя, которые подписывают договор.

    Нередки случаи передачи в аренду пая, принадлежащего физическому лицу на праве собственности. В этом случае основанием такой сделки служит Сертификат на пай.

    При любой сделке, как между коммерческими структурами, так и с органами власти, собственниками земли, передачи объекта проходит путём подписания Акта приёма-передачи.

    Продлить договор аренды земли можно, заключив дополнительное соглашение с указанием новых сроков её использования.

    Расторжение договора

    Прекратить отношения по аренде земли очень трудно. Для этого необходим ряд фактов, свидетельствующих о нарушении договора одной из сторон. Если арендатор или арендодатель пришли к решению расторгнуть договор, они обязаны в тридцатидневный срок уведомить об этом другую сторону, если иные сроки не указаны в договоре.

    Оспорить уже подписанный договор в суде очень сложно, поэтому следует в оформление договора вносить все необходимые нюансы. Лучше оформление и составление договора аренды земли поручить квалифицированному специалисту.

    Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/arenda/srok_dogovora/

    Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

    Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи.

    В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора.

    В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

    Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

    По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

    Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

    Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

    Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

    Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

    Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

    Договор аренды заключается в письменной форме, если:

    Нужно ли регистрировать договор аренды?

    Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

    Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

    • договоры аренды и субаренды земельных участков;
    • договоры аренды зданий или сооружений.

    Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

    В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

    С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

    Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

    Источник: https://buh.ru/articles/documents/14991/

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Финансовый блог
    Как подать заявку на ипотеку в сбербанке

    Закрыть