Непосредственное управление домом что это такое

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

непосредственное управление домом что это такое

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

  • обслуживанием помещений общего значения;
  • реконструкционными работами и текущими ремонтами;
  • распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Непосредственное управление домом — Всё о собственности

непосредственное управление домом что это такое

Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

  • Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
  • Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
  • Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
  • Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
  • Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
  • Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
  • Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
  • Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

  Как снять обременение с квартиры?

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

  • Упрощение участия в ании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
  • Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 . В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
  • Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

  • Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
  • Благоустройство дома и придомовой территории;
  • Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
  • Отсутствие государственного финансирования;
  • Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
  • Судебные разбирательства с подрядчиками;
  • Решение организационных вопросов.

  До какого времени можно шуметь в квартире?

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в ании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Заочное ание проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при ании.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

  • Изменение формы управления МКД.
  • Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
  • Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Для подписания договора необходимы:

  • протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
  • копия протокола о выборе ответственного лица;
  • копия технического паспорта дома;
  • заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
  • доверенности жильцов.

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Управление МКД осуществляется 3 способами:

  • Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
  • Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
  • Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Источник: https://o-sobstenoste.ru/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020

непосредственное управление домом что это такое

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Что такое непосредственное управление домом?

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

  • обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
  • распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
  • создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
  • представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

  1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
  2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
  3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
  4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
  5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
  6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
  7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
  8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
  9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы собрания уведомляют собственников заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

  • помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
  • крыша;
  • ограждения общей территории;
  • несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
  • ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
  • земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
  • территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как выгоднее сдавать квартиру

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

  • отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
  • отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
  • отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев. При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально. Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

  • отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
  • нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
  • при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Источник: https://estatelegal.ru/zhkx/upravlenie-i-tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/

Как создать непосредственное управление многоквартирным домом — ЖКХ

Деятельность по управлению многоквартирными домами представляет собой процесс, который растянут во времени. Срок, в который она осуществляется, зависит от продолжительности эксплуатации строения. Начинается этот период с момента возведения и завершается при сносе. Управление и содержание многоквартирного дома может выражаться в разных формах.

Классификация

Выделяют управление жилфондом. Оно направлено на все комнаты, квартиры, помещения, которые находятся в законном владении одного лица. На практике также может осуществляться управление собственниками многоквартирного дома или субъектом, привлеченным ими.

Что касается самого объекта, то в ЖК четкое определение также отсутствует. В этой связи часто возникает вопрос, что именно считать многоквартирным домом, сколько в нем должно быть помещений, чтобы отнести сооружение к данной категории.

На практике таким зданием можно считать постройку, в которой 2 и более помещения и есть хотя бы один законный их владелец.

Субъектный состав

Управление многоквартирными домами может осуществляться разными лицами. Например, это может быть один субъект, группа из нескольких граждан, специально сформированный орган либо общество. Они воздействуют на объект для обеспечения его функционирования. Субъект:

  1. Осуществляет управление многоквартирным домом.
  2. Принимает решения.
  3. Создает условия для реализации поставленных задач.

На практике может осуществляться непосредственное управление многоквартирным домом владельцами помещений либо привлеченными ими лицами. В ряде случаев полномочия возлагаются на местные органы власти. По пункту 4 ст.

161 ЖК, если владельцы сами не выбрали способ управления многоквартирным домом, то за них это делает администрация МО.

Целенаправленность

Выбирая тот или иной способ управления многоквартирным домом, владельцы оценивают, насколько полно будут реализованы поставленные задачи. К ним, в частности, относят обеспечение:

  1. Безопасных и благоприятных условий проживания.
  2. Сохранности имущества.
  3. Решения вопросов по использованию общих материальных ценностей.
  4. Надлежащего оказания коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат разным гражданам, может осуществляться исключительно по единым условиям, согласованным с ними.

Владельцы имущества могут вырабатывать их самостоятельно. В некоторых случаях собственники делегируют права по формированию единых условий управомоченному лицу.

Последний представляет интересы владельцев при заключении соглашений с обслуживающими организациями.

Порядок управления многоквартирным домом

Законодательство обязывает владельцев выбрать вариант обслуживания. Это может быть:

  1. Непосредственное управление многоквартирным домом хозяевами помещений.
  2. Создание товарищества владельцев или иного специализированного потребительского кооператива.
  3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Возникает вопрос, почему люди должны это делать? Объясняется это тем, что, имея собственность, граждане, кроме прав, наделяются соответствующими обязанностями и несут ответственность за их исполнение. Они должны осуществлять пользование и распоряжение своим имуществом так, чтобы это не наносило ущерб интересам, здоровью и жизни других людей.

Критерии отбора

Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать вариант управления в течение года с даты проведения конкурса между обслуживающими обществами органами местной власти.

Результат будет зависеть от количества квартир в сооружении, уровня платежеспособности и дисциплинированности владельцев.

Кроме этого, немаловажное значение имеют репутация управляющих компаний, характер отношений с предприятиями, обеспечивающими поставку ресурсов, присутствуют ли общедомовые и поквартирные учетные приборы и пр.

Самообслуживание

В случае если управление многоквартирным домом осуществляется самими владельцами помещений, все отношения со сторонними предприятиями, которые оказывают те или иные услуги должны быть оформлены документально.

В частности, заключаются соглашения на водоотведение, горячее/холодное водоснабжение, электро-, газоснабжение, отопление. При этом договоры подписываются с каждым владельцем квартир.

Кроме этого, соглашения заключаются с предприятиями, оказывающими услуги по ремонту имущества, являющегося общим в здании. Такие договора подписывают с большинством или со всеми владельцами.

ПК, ТСЖ, ЖК

Управление многоквартирным домом может осуществляться товариществом (кооперативом). Такие юрлица вправе заключать соглашения с владельцами на:

  • Оказание коммунальных услуг.
  • Обслуживание и ремонт общего имущества.
  • Управление многоквартирным домом и пр.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Основным условием при выборе данного варианта обслуживания выступает наличие соглашения. Образец договора управления многоквартирным домом включает в себя обязательные разделы. В частности, в нем должно быть прописано:

  1. Общее имущество, в отношении которого будет осуществляться обслуживание, адрес его расположения.
  2. Список работ и услуг по ремонту и содержанию материальных ценностей, правила, в соответствии с которыми он может быть изменен, список услуг ЖКХ.
  3. Условия установления стоимости соглашения, величины оплаты за обслуживание, определения размера коммунальных платежей. Здесь же формулируется порядок внесения сумм.
  4. Правила контроля выполнения обслуживающим обществом своих обязательств.

Положения ГК

Договор, который заключается с управляющей организацией, по всем признакам характеризуется как соглашение на оказание возмездных услуг. Эта форма предусматривается в гражданском законодательстве. По ст.

780 ГК, если другое не предусматривается в самом договоре, управляющее общество должно оказывать услуги лично.

Это означает, что исполнитель полностью или частично осуществляет обслуживание или выступает в качестве посредника между владельцами помещений и поставщиками.

Принципиальные отличия между вариантами

Управление, осуществляемое собственниками, может быть непосредственным, доверительным и опосредованным. В первом случае граждане обслуживают общее имущество самостоятельно. Опосредованное управление предполагает передачу части функций другим лицам (или одному). Принимающим субъектом может являться как юрлицо, так и физлицо.

В последнем случае им может выступать один из собственников помещения в данном доме. Владельцы могут сформировать выборный орган в виде правления или назначив из своего круга управомоченное лицо, создав, таким образом, юрлицо. Например, это может быть ТСЖ. В этом случае товарищество становится их управляющей компанией. Владельцы помещений могут поступить иначе.

Они вправе доверить обслуживание посторонним лицам, которые в их круг не входят.

Ключевые моменты

Вопрос выбора управляющей организации сегодня является самым актуальным среди собственников. Разумеется, всем хочется, чтобы обслуживание осуществлялось на высоком уровне.

Однако многие переживают, что получится «как всегда». Чтобы избежать проблем, владельцам необходимо определиться, чего именно они хотят в соотношении качества услуг и их стоимости.

Существует 3 наиболее распространенных варианта:

  1. Ничего не менять, пусть управление осуществляет ЖЭК, УК, ДЕЗ. Качество в этом случае не будет наивысшим, но зато стоимость услуг вполне приемлемая. В данной ситуации владельцы квартир предпочитают не рисковать и не спешат выбирать организацию.
  2. Найти юрлицо, которое предоставляло бы более качественные услуги. Соответственно, оплата станет выше. Некоторые собственники пытаются договориться на таких условиях с действующим ЖЭКом.
  3. Нужно выбрать частную небольшую фирму. Она предоставляла бы услуги не худшего качества, чем оказывает ЖЭК, качества, но по еще меньшей цене.

Источник: https://gradpk.ru/zakonodatelstvo/kak-sozdat-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Определить эффективность управления многоквартирными домами можно по тому, насколько безопасные и благоприятные условия созданы для проживания, насколько оптимально содержание общедомового имущества и пр.

Если данными задачами занимаются сами жильцы, то им будет полезно ознакомится с таким понятием, как непосредственное управление многоквартирным домом.

Непосредственное управление – что это?

Среди множества вариантов ведения ЖКХ может быть непонятно, непосредственное управление многоквартирным домом что такое? Это отдельная форма управления, официально предусмотренная ЖК.

Подобный способ управления предполагает возможность самостоятельного заключения договоров с разного рода обслуживающими организациями вроде водоканала, городских электросетей или газовой компании и пр.

Непосредственный способ управления делает владельцев помещений ответственными за содержание общедомового имущества и за капитальный ремонт.

Согласно ЖК ст. 161, предназначением подобного управления МКД является обеспечение благоприятных и безопасных условий для жизни жильцов, а также бесперебойное предоставление услуг ЖКХ и надлежащее содержание общедомового имущества.

Обычно метод управления избирается на общедомовом собрании владельцев жилых помещений. Бывают такие способы домоуправления:

  • непосредственное управление;
  • управление ТСЖ или жилкооперативом;
  • управляющие компании.

Процедура избрания метода управления МКД осуществляется посредством общего собрания владельцев квартир. То решение, которое будет принято на общем собрании, станет обязательным для всех жильцов дома.

Минимальное число квартир

Процедура, как перейти на непосредственное управление, регулируется Жилищным Кодексом (ст. 164). Подобное руководство гарантирует полноценные и высококачественные условия проживания граждан в МКД.

Но на практике собственники сами взаимодействуют с обслуживающими организациями:

  1. Если в сооружении меньше 12 квартир, то их собственники могут не заключать дополнительные договора с организациями-подрядчиками, оказывающими услуги по поддержанию нормального содержания общедомовой собственности и по ремонтным работам.

Источник: http://expert-home.net/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 164 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ в часть 1 статьи 164 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2014 г.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как зарегистрировать дом на дачном участке

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Источник: https://zhkh-nn.ru/chto-takoe-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Непосредственное управление домом — это хорошо или плохо?

Непосредственное управление — альтернатива управляющим компаниям, товариществам и кооперативам. Адвокаты коллегии «Москва-Адвокат» рассказали, что это такое, в каких случаях разрешено, плюсы и минусы такого управления.

Что это такое

Закон предусматривает следующие формы управления:

— непосредственное управление,

— товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом,

— управляющей компанией.

Если говорить простыми словами, непосредственное управление — это когда домом управляют его жильцы. Они не платят управляющей компании, но несут на себе груз хозяйственных забот: ремонт дома, благоустройство придомовой территории, уборка в подъездах и на лестничных площадках, содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей и прочее.

В каких случаях разрешено

Непосредственное управление несет в себе риски, поэтому допускается в отдельных случаях. По закону эта форма хозяйствования предусмотрена только для многоквартирных домов, рассчитанных не более, чем на 30 квартир. Такие дома еще остались в старом городском фонде.

Почему непосредственное управление — это хорошо

— Экономия на коммунальных услугах

Собственник каждой квартиры подписывает прямые договоры на отопление, электроэнергию, воду, газ — это исключает наценки посредников. Жильцы платят по самым низким тарифам, которые действуют в городе.

— Экономия на эксплуатационных расходах

Жильцы знают, за что они платят. Если управляющие компании могут злоупотреблять доверием и присылать квитанции с непонятными начислениями, то при непосредственном управлении подобные казусы исключены. Эксплуатационные расходы на дом жильцы согласовывают на общем собрании, а потом их оплачивают.

— Не нужно платить за должников

Собственник каждой квартиры платит только за себя. По прямым договорам ответственность на несвоевременную оплату коммунальных услуг несет только тот, кто не оплатил счет. А вот в случае с управляющей компанией за должника платят из общих фондов, которые пополняют за счет всех жильцов.

— Контроль качества уборки и ремонта

Для уборки в подъездах, благоустройства придомовой территории, обслуживания и ремонта внутридомовых инженерных сетей, ухода за клумбами и прочих работ жильцы дома нанимают отдельную компанию. Они контролируют качество ее услуг и работ, и могут поменять компанию, если их что-то не устроит. Главное — предусмотреть такую возможность при подписании договора.

— Нет бюрократии

Цветочная клумба перед домом? Новые аттракционы на детской площадке? домофоны на входе в подъезды? При непосредственном управлении больше шансов, что инициативы жильцов будут воплощены в жизнь.

Почему непосредственное управление — это плохо

— Жильцы несут ответственность за дом

Собственники квартир в многоквартирном доме несут ответственность за состояние дома, внутридомовых инженерных сетей и придомовой территории. Должны делать своевременный текущий и капитальный ремонты, выполнять санитарно-эпидемиологические требования и градостроительные стандарты, принимать меры, чтобы проживание в доме было безопасным для здоровья и жизни, гарантировать сохранность общего имущества.

— Нужно выбрать представителя и совет дома

В органах власти, при общении с поставщиками коммунальных услуг и компаниями, которые оказывают услуги многоквартирным домам, интересы дома представляют 1–2 человека. Выбрать из жильцов дома того, кто будет ответственно относиться к своим обязанностям, трудно. Еще труднее найти того, кто будет вникать во все детали и не станет наживаться на других жильцах. Так как зарплата не положена, потребуется самый настоящий альтруист.

— Трудно получить перерасчет коммунальных услуг

По прямым договорам с поставщиками их сложнее привлечь к ответственности за плохое качество коммунальных услуг. Если в случае с управляющей компанией жилец относительно легко и быстро получит перерасчет квитанции, то при непосредственном управлении ему придется самому ходить по инстанциям.

— Трудно договориться со всеми жильцами

Кто-то должен заниматься организационными вопросами: готовить повестку собраний, уведомлять жильцов, вести протокол собрания и т. п. Иногда бывает так, что просто невозможно собрать всех жильцов в одном месте в одно время и договориться по всем вопросам. Это особенно актуально по отношению к тем жильцам, которые хотят жить в чистом и отремонтированном доме, но не хотят за это платить.

— Нет поддержки государства

Многоквартирные дома на непосредственном управлении не получают деньги города, выделенные на ремонт городского жилого фонда.

Стоит ли переходить на непосредственное управление

Эксперты отрасли выступают против непосредственного управления. По их мнению, такая форма хозяйствования может привести к разрушению городского жилого фонда. Они регулярно поднимают вопрос о том, чтобы исключить непосредственное управление из закона и передать такие дома управляющим компаниям.

Для управления многоквартирным домом нужны знания и опыт. Городской жилой фонд находится в плачевном состоянии, хотя бы в силу своего возраста, поэтому дома нуждаются в пристальном внимании, а большинство из них – в капитальном ремонте. Непосредственное управление будет удачной инициативой только в том случае, если жильцы готовы нести груз таких забот, ответственно и ежедневно заниматься домом.

Перед тем, как собрать инициативную группу для перехода на непосредственное управление, советуем поговорить с юристом. Квалифицированный адвокат в Москве посоветует наилучшую форму хозяйствования и оформит все документы. Его помощь понадобится при подписании договоров с поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией, которая будет оказывать услуги и выполнять работы для дома.

Источник: https://moskva-advokat24.ru/blog/neposredstvennoe-upravlenie-domom-eto-horosho-ili-ploho

Непосредственное управление многоквартирным домом что это такое — Бизнес

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ.

Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление?

Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.

Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир.

В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья.

Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.

Заключение договоров с исполнителями услуг

Чтобы непосредственное управление собственниками жилья было воплощено на практике, согласно законодательным актам, требуется заключить договор с компаниями-подрядчиками, которые будут оказывать весь спектр услуг, направленных на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ.

Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491.

Иными словами, заключение договоров — это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Другим важным этапом, если осуществляется непосредственное управление собственниками жилых квартир, является заключение ресурсоснабжающих договоров. В частности, данная необходимость регламентируется Постановлением Правительства РФ под № 354.

В данном нормативно-правовом акте содержатся основополагающие правила о том, как и в каком объеме должны поставляться коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними заключен договор от лица собственников жилья при непосредственном управлении многоквартирными постройками.

Ключевая особенность ресурсоснабжающих компаний – предоставлять потребителям весь спектр коммунальных услуг в должном объеме и приемлемом качестве.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления

Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.

Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.

Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками.

В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников.

Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками

На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях. В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Индивидуальный договор собственника жилья в многоквартирном доме имеет типовую форму своего воплощения.

Он заключается между двумя сторонами соглашения: управляющей компанией или же ресурсоснабжающей компанией и непосредственным владельцем жилых помещений. Направлен подобный договор на обеспечение безопасности и комфорта проживания физлиц на территории постройки и пр.

Ключевое условие, чтобы был заключен публичный договор собственниками жилья, — это присутствие второй стороны соглашения в виде коммерческой организации. Определение того, что представляет собой публичный договор, дано в ГК РФ, а именно ст. 426. Что касается законодательного порядка оформления такого типа договора, то он регламентирован ст. 445 указанного Кодекса.

Принятие решений и управляющий многоквартирного дома

Из-за того, что управляющей структурой постройки многоквартирного типа при непосредственном управлении владельцами жилых квартир признается общее собрание собственников недвижимости, то и полномочие по принятию решений возлагается на этот орган. Если обратиться к ст. 161.1 ЖК РФ, то в этой правовой норме указано, что собственники должны избрать Совет многоквартирного дома, в состав которого войдут сами владельцы жилья.

Следует отметить, что данный орган не подлежит государственной регистрации в органах МСУ или же иной структуре.

При этом количество лиц, которые будут входить в управляющий орган, устанавливается на общем собрании собственников. Из общего числа участников Совета выбирается уполномоченное лицо, которое и считается управляющим многоквартирного дома.

Источник: https://busnessdo.ru/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-chto-eto-takoe.html

Самоуправление многоквартирным домом что это такое?

13.08.2018

  • С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
  • Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, «ошибки» в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
  • Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
  • Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как оформить дарственную на дом

подписывать договоры, а не договора, с сантехниками не надо — если решения собрания на то нет.

если говорить о поставке коммун ресурсов — предоставлении коммун услуг (отопление, водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение) — ТО ТАКИЕ ДОГОВОРЫ НУЖНО ПОДПИСЫВАТЬ.

в принципе можете и отказаться, просто будет действовать норма пункта 3 статьи 438 Гражд кодекса россфед и норма Правил по пост правит россфед от 06 05 2011 № 354 — о конклюдентных действиях, т.е. при первом подключении к сетям снабжения — Вы уже заключили договор.

о том же и глава об энергоснабжении раздела о купле-продаже в части второй Гражд кодекса россфед (правила такого договора действуют и в отношении поставки воды, тепла . ).

Читать еще —>  Куда жаловаться на незаконную парковку

— Домам с небольшим количеством квартир вариант ТСН может быть более понятен и экономически выгоден, — считает Носков.

— В товариществе есть свой отдельный счет, выбираются председатель, совет дома. Именно они контактируют с исполнителем услуг. В случае, если контракт заключен с управляющей компанией — исполнителем услуг является она.

Если что-либо в работе компании вас не устраивает, вы в любой момент имеете право ее сменить либо создать ТСН.

Как организовать управление многоквартирным домом

Часть 1.1. ст.

165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом

  1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
  2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами.

    Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно.

    В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.

  3. Заключение договоров на обслуживание дома.

Как нам управлять многоквартирным домом

1. В новом ЖК совершенно не упоминается необходимость капитального ремонта жилья, который уже оплачен жителями в виде амортизационных отчислений, т.е. на капремонт.

Жилищный фонд на 80 % и более требует капремонта и своевременное его непроведение исполнительной властью есть преднамеренное приведение жилфонда в аварийное состояние.

Это является уголовным деянием.

— органами местного самоуправления (в городах федерального значения — органами государственной власти указанных субъектов РФ) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Читать еще —>  Через сколько лет больничный оплачивается сто процентов

Самоуправление и содержание дома

Из этих общих правил вытекает ряд последствий. Например, РСО вправе отказать товариществу собственников жилья в заключении прямых договоров с собственниками.

В этом случае показатели индивидуальных счетчиков фактического значения иметь не будут, так как счет на дом будет выставляться по нагрузке (как будто вода идет круглые сутки и круглые сути включены электрприборы).

Если дом не выбрал никакой формы управления и находится под контролем управляющей компании, то последняя вправе перебросить собранные жителями данного дома средства на ремонт иных объектов и т.д.

На самом деле, Конституция РФ и Федеральный Закон № 131«Об общих принципах организации местного самоуправления» однозначно определяет, что местное самоуправление (т.е. форма осуществления народом своей власти) может быть создано на части территории уже существующего Муниципального образования.

Территория местного самоуправления может быть ограниченна домом и придомовой территорией, на которой происходит местное самоуправление. Эта территория и является тем «кирпичиком», той функциональной единицей, из которой и формируется в дальнейшем группа домов, жилой микрорайон, Муниципальное образование.

Первичное звено местного самоуправления в городах — это многоквартирные дома и придомовые территории. И в соответствии со ст.

33 ФЗ № 131, граждане вправе участвовать в осуществлении местного самоуправления в «иных формах, не противоречащих Конституции РФ», поэтому с точки зрения закона создание местного самоуправления в виде «местного самоуправления многоквартирного дома» абсолютно легитимный гражданский акт.

Таким образом, местное самоуправление многоквартирного дома — это форма осуществления народом своей власти на части территории Муниципального образования (дом, группа домов, квартал, микрорайон) самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно вопросов местного значения, исходя из интересов населения.

Тсж и местное самоуправление

В ТСЖ право голоса имеют только собственники, вес каждого голоса зависит от площади, находящейся в собственности, в т.ч.

большинство может оказаться у юридических лиц, собственников больших нежилых площадей, или у муниципальной власти, сдающей жильцам неприватизированное жильё по договору соц.

найма (либо у обоих категорий совместно), что превращает процедуру ания на общем собрании собственников (общем собрании членов ТСЖ) в формальность (когда мнение собственников жилых помещений, населения дома ничего не решает).

Самоуправление домом как его создать какие нужны документы Ссылка на основную публикацию

Источник: https://natalibijou.com/samoupravlenie-mnogokvartirnym-domom-chto-eto-takoe/

Непосредственное управление многоквартирным домом: рассматриваем со всех сторон

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Важные изменения в законодательстве 2019 года

Осуществлять управление МКД в 2019 году стало намного проще:

  1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.

Источник: https://vseodome.club/zhkh/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Законодательная база

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

Источник: https://profi-nk.ru/drugoe/chto-takoe-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Непосредственное управление многоквартирным домом: правовое обеспечение, особенности, изменения 2017 г

Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

  • специальная распоряжающаяся организация,
  • жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество,
  • непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

  • удобное, благоприятное проживание,
  • нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов,
  • предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций,
  • стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

Критерии выбора, особенности обслуживания дома

Способы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

  • договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД , его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство),
  • на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

От имени самих собственников заключать договоры, соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

Совет МКД

Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома. Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно. На несколько МКД не допускается избрание одного совета.

Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

  • вступать в переговоры насчет условий договоров, которые будут заключены после принятия общим собранием решения. То есть, соглашений по вопросам ремонта, содержания общеиспользуемого имущества,
  • вести переговоры с организациями – поставщиками услуг коммунального характера, с которыми договоры будут заключаться лично каждым собственником, имеющим помещения в данном МКД,
  • по доверенности от собственников квартир заключать договоры, принимать услуги, работы. Подписывать акты по выявляемым нарушениям нормативов предоставляемых услуг, периодичности их оказания,
  • контролировать выполнение обязательств сторон по действующим договорам, быть представителем собственников в суде,

Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/mnogokvartirnyiy-dom-neposredstvennoe-upravlenie-izmeneniya-v-2018

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Как продать квартиру в долевой собственности

Закрыть