Как оспорить куплю продажу квартиры

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры: порядок и сроки

как оспорить куплю продажу квартиры

› Недвижимость › Проблемы

До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку. Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица. Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

С чего начать

Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

  • по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
  • кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
  • не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

Причины аннулирования договора

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

  • срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
  • требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание Статья ГК Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:·         супруга одного из участников сделки;·         родителей ребенка от 14 до 18 лет;·         органа опеки;·         опекуна или попечителя. 173.1 Оспоримые Исковая давность – 1 год
Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает 177
Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178
Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах 179
Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим Ч. 4 ст. 179
Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов 169 Ничтожные Исковая давность – 3 года
Договор «ненастоящий» — стороны подписали его,  чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.Это мнимая или притворная сделка 170
Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:·         человек психически недееспособен;·         договор подписал малолетний до 14 лет 171, 172
Подложные документы (поддельная доверенность)Не соблюли нотариальную форму сделкиНарушены иные требования закона и права третьих лиц 168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

  • Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
  • Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.

Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.

На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На что ссылаться, если продавец умер

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

  • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
  • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
  • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Кто может оспорить

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

  • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
  • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
  • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
  • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
  • родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Порядок действий

Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

ШАГ 1. Собираем доказательства

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

  • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
  • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
  • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
  • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
  • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
  • для супругов – свидетельство о заключении брака;
  • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
  • имеющиеся видео и фотоматериалы;
  • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

В исковом заявлении указывают:

  • в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
  • в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
  • после слов «прошу суд» излагают требования;
  • завершают иск списком приложений, подписью и датой.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

Для этого в МФЦ нужно принести:

  • решение (подлинник и копию);
  • паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
  • квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

как оспорить куплю продажу квартиры

До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку. Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица. Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры

как оспорить куплю продажу квартиры

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как вывести биткоины в рубли

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

  • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
  • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
  • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

 Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

  • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
  • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
  • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
  • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

  • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
  • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
  • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
  • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
  • Просьбу об установлении недействительности сделки.
  • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

Последнее очень важно сформулировать грамотно.

Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kto-mozhet-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры — срок давности по оспариванию сделок с недвижимостью

Договор купли-продажи квартиры признается недействительным по основаниям, изложенным в статьях 166—169 ГК РФ. Процедура оспаривания не может быть активизирована, если при покупке совершены грубые правонарушения. Такие сделки фактически автоматически будут признаваться ничтожными.

Купля-продажа квартиры подлежит оспариванию в диапозитивных случаях, отмеченных в параграфе 2 ч.1 действующего ГК РФ. К ним относятся:

  • нарушение порядка регистрации прямого перехода прав;
  • квартира, на момент совершения сделки, находилась под действием законного обременения — судебный арест, сервитут, действующий залог, долевая собственность;
  • вторая сторона не исполнила или не полностью исполнила свои обязательства, обозначенные в договоре купли-продажи квартиры — порядок и сумма не была уплачена в оговоренном объеме, предоставление не всех требуемых документов, совершение/не совершение каких-либо иных действий;
  • нарушение прав и преференций сторонних лиц — наследников, собственников, залогодержателей;
  • при составлении договора о покупке допущены грубые грамматические ошибки и фактические;
  • использование подложных документов и (или) незаконных схем.

Цена за жилье должна соответствовать не только рыночным показателям, но и кадастровой величине. Владелец, продающий жилье по заниженной стоимости, попадает под внимание со стороны сотрудников ФНС. Оспаривание допускается как со стороны участников сделки, так и со стороны государственных органов, располагающих соответствующей информацией.

Для продавца

Причинами для расторжения могут быть следующие события:

  1. Покупатель не предоставляет оплату за приобретенную недвижимость. Действие рассматривается как невыполнение обязательства по договору и ведет к расторжению сделки.
  2. Покупатель не явился для принятия помещения в установленное время без уважительных на то причин.
  3. Продавец не был осведомлен об изменениях в соглашении. Например, изначально оговаривался вариант приобретения недвижимости за наличные денежные средства, а в момент оплаты выяснилось, что частичное погашение долга осуществляется через ипотеку, материнский капитал и так далее.

Также основаниями могут стать и другие, индивидуальные причины, которые ущемляют права и интересы владельца помещения.

Для покупателя

Права покупателя защищены современным российским законодательством. Передавая свои денежные средства продавцу, покупатель намеревается получить недвижимость, которая изначально его заинтересовала.

Если в ходе оформления сделки выяснится, что недвижимость не соответствует описанию, техническим характеристикам, фото или видео материалам, которые предоставил продавец, покупатель имеет право отказаться и аннулировать договор.

Если при начальной эксплуатации помещения покупатель выяснил, что имеется некий изъян, о котором не было упомянуто ранее, но он имеет вес и наносит серьезный урон приобретателю, покупатель также имеет право на расторжение.

Если покупатель, до момента заключения договора не знал, что помещение приобретается с обременением, он также имеет право расторгнуть договор. Под обременением понимаются прописанные лица, которые не могут или не желают выписываться из помещения.

Помещение может быть возвращено продавцу в случае, если в сделке купли-продажи квартиры фигурировали несовершеннолетние дети. Например, продавец, являясь законным представителем несовершеннолетнего, осуществил продажу доли ребенка. В таком случае, если органы опеки посчитают сделку ущемляющей права несовершеннолетнего, договор может быть аннулирован.

Современное законодательство под оспариванием и аннулированием понимает действия по признанию договора купли-продажи недействительным. Решение о недействительности суд выносит после обращения заинтересованного лица.

Договор будет признан недействительным в случае, если обратившийся истец докажет, что в ходе совершения сделки, его права были нарушены и не учтены.

Инициаторами для оспаривания сделки могут быть как сами участники купли-продажи, так и третьи лица. Например, родственники, наследники, кредиторы и так далее.

Для того, чтобы оспорить сделку, устанавливается срок давности в один год с момента, как заинтересованное лицо получило информацию о том, что права грубо нарушаются.

Отдельно стоит поговорить о понятии недействительности сделки, которая также признается судом как основание для расторжения. Если будет выяснено, что сделка относилась к категории недействительных, то договор прекратит свое существование, а обязанности сторон потеряют свою актуальность. Также, различными будут последствия, в зависимости от решения суда (ст. 167 Гражданского кодекса).

Характеристики недействительной сделки указаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ. Наиболее распространенные:

  • Договор недействительный, если нарушает нормы законодательства (ст. 168 ГК РФ).
  • Покупатель или продавец недееспособны (ст. 171 ГК РФ).
  • Договор был заключён с лицом, которое находится в особом состоянии, которое влияло на его возможность руководить своими действиями (ст. 177 ГК РФ).
  • Договор заключался под воздействием угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ).

Для таких ситуаций предусматривается срок исковой давности равный одному году с момента, как лицо узнало о том, что его права были нарушены.

О различных способах мошенничества при покупке и продажи квартиры и о том, как не дать себя обмануть при заключении сделки, читайте здесь.

Для того, чтобы произошло оспаривание, необходимо, чтобы сделка была признана ничтожной. Понятие ничтожности предполагает, что договор был заключён с явным нарушением норм действующего законодательства (о способах мошенничества при покупке и продаже квартиры и о том, как избежать обмана, рассказано в этой статье). То есть изначально данная сделка не должна была быть проведена.

Иногда для того, чтобы признать факт ничтожности, необходимо обратиться в судебную инстанцию. Сами признаки ничтожности и недействительности прописаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ.

В соответствии с этими нормами, ничтожными сделками признаются договора, которые:

  • Были заключены с несовершеннолетними или малолетними детьми.
  • С лицами, относящимися к категории недееспособных.
  • Мнимая сделка.
  • Притворная сделка.
  • Сделка, которая осуществлялась по потерянным или заведомо недействительным бумагам.

Для ничтожной сделки характерен срок давности равный трём годам. Однако, в отдельных обстоятельствах суд позволяет увеличить срок давности до 10 лет.

Возможные последствия после расторжения договора купли-продажи находятся в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. По решению суда взаимные обязанности сторон могут прекратиться с момента вынесения решения.

Если расторжение связано с существенным нарушением условий соглашения, то пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков. В зависимости от индивидуально сложившейся ситуации, будут наступать и соответствующие последствия.

Источник: https://OffshoreFinance.ru/mozhno-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома

:

Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка.

Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад».

Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

Почему сделка может быть признана недействительной?

Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде.

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

  • — наличие противоречий с действующими законодательными актами;
  • — ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
  • — выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
  • — заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
  • — подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
  • — мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как продать квартиру по доверенности

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

Ничтожные сделки и их виды

В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

  1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
  2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
  3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
  4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
  5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
  6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

  • — без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
  • — несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
  • — лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
  • — под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).
Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

Расторжение договора купли продажи

В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:

  1. судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
  2. по согласию сторон.

Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ. Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.

На что обратить внимание перед подачей иска в суд

Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли — продажи квартиры.

Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.

Источник: https://moyzakon.com/kak-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры если не получены деньги

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка жилого помещения – событие, которое не всегда оказывается радостным. Ситуации бывают разные: может объявиться новый претендент на жилье, обнаруживаются большие долги за услуги ЖКХ или, например, покупатели тянут с оплатой.

Поэтому у сторон возникает вопрос, можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры. Конечно, законодательство это разрешает, но есть свои особенности. Перед заключением договора стоит узнать, как оспорить сделку купли-продажи квартиры, если не получены деньги, а также в других сложных случаях.

Основания для отмены соглашения

Прежде всего надо выяснить, на каких основаниях сделка может быть отменена. Причины расторжения договора между сторонами перечисляются в ст.450 ГК и бывают следующими:

  • Или со стороны покупателя, или со стороны продавца было допущено грубое нарушение условий сделки: например, покупатель не отдает деньги или продавец отказывается заселяться.
  • Сделка совершена с нарушением российских законов (к примеру, не соблюдена форма).
  • Документы подписаны недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
  • Не получено разрешение третьей стороны. Самый распространенный пример – заключение договора без согласия супруга. Даже если муж и жена уже развелись, а квартира приобретена ими совместно во время брака, придется предоставлять заверенную нотариусом бумагу от бывшего супруга.
  • Кроме того, если квартира приобретена в ипотеку, банк может возражать против продажи. Пока долг полностью не выплачен, необходимо получать его согласие на сделку.
  • Не были учтены интересы несовершеннолетних.
  • Участник соглашения не отдавал отчет в своих действиях (например, как следует выпил перед подписанием документов).
  • Сделка была заключена, чтобы прикрыть другой договор. Другими словами, она является мнимой.
  • На квадратные метры, ставшие предметом договора, наложено обременение.
  • Одна из-за сторон подписала соглашение, поддавшись угрозам, под влиянием обмана или крайне тяжелых обстоятельств (такие сделки часто признаются кабальными).

Образцы и бланки заявлений в суд которые вам будут необходимы:

Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи от продавца

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи от покупателя

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи от покупателя

Если вы уже проиграли суд, то в течении 10 дней подайте аппеляцию в вышестоящую судебную инстанцию:

Скачать бланк аппеляционной жалобы на решение районного городского суда

Оспорить договор можно и в некоторых других случаях. К примеру, продавец по договоренности с риэлтором обманывает покупателя в отношении стоимости и важных характеристик объекта. Такие действия будут признаваться мошенничеством с соответствующими правовыми последствиями. Это касается квартир, домов с общим земельным участком и другой недвижимости.

Куда обращаться сторонам

Если обе стороны согласны вернуть все, как было, они могут расторгнуть сделку полюбовно. Если один из участников не согласен, придется подавать иск в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

В случае подозрения, что совершено мошенничество, нужно подавать заявление в правоохранительные органы.

Особенности расторжения сделки

Проще всего расторгаются сделки, заключенные до момента госрегистрации прав на недвижимость. В этом случае участники должны составить соглашение и направить его в Росреестр.

Но нужно учесть, что расторгнуть можно только действующие соглашения. Если стороны формально выполнили свои обязанности, сделка будет считаться исполненной. Чтобы разорвать ее в добровольном порядке, достаточно произвести обратную операцию, когда покупатель продает жилплощадь ее бывшему владельцу.

При наличии возражений у одной из сторон остается подавать иск. Второму участнику дается месяц для принятия решения. Если он продолжает отказываться или не отвечает совсем, можно обращаться в суд. Для таких действий есть определенные сроки давности:

  1. Когда дело касается оспоримых сделок, срок ИД составляет один год. Такими считаются сделки, ничтожность которых приходится доказывать через суд с предоставлением серьезных фактов. Считать сроки нужно с момента ознакомления с обстоятельствами, позволяющими оспорить соглашение.
  2. Если взаиморасчеты между сторонами не были произведены, сделка приобретает ничтожный, или фиктивный характер. Такое происходит, например, между родственниками, которые не намереваются заключить реальный договор. Данные соглашения разрешается оспорить в течение трех лет. Отсчет времени в данном случае ведется с момента подписания соглашения.
  3. В случае заявления о своих правах третьих лиц срок давности равен десяти годам. Это возможно, к примеру, если были нарушены права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Еще один пример: после продажи выясняется, что не было получено согласие супруга на продажу недвижимости. Бывают и другие случаи вступления в дело людей, имеющих право на часть жилой площади.

Других сроков российское законодательство не предусматривает. Но каждый случай рассматривается индивидуально. Если возникла необходимость оспорить соглашение спустя 10 лет, можно обратиться к грамотному адвокату. Иногда удается доказать, что этот срок был пропущен по уважительным причинам.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Иногда случается, что после реализации недвижимости, прежний владелец желает оспорить сделку купли-продажи квартиры. Это вполне достижимо, но недостаточно иметь только желания. Должны наличествовать предусмотренные действующим законодательством основания.

Статья расскажет, в каких случаях стороны вправе аннулировать заключенный договор, законодательное регулирование вопроса, на какие доказательства следует опираться, куда обращаться за помощью.

Сделка считается заключенной после совершения ряда действий сторонами, а именно:

  1. Подписание составленного текста соглашения.
  2. Произведение взаимных расчетов (обмен ключей на деньги).
  3. Регистрации фактического перехода преференции собственности от одного участника к другому в реестре.

Если перерегистрация уже осуществлена, то вернуть все на прежние места получится исключительно в судебном порядке. Однако с обращением в суд не стоит затягивать, поскольку для такого рода дел действует срок исковой давности.

Он варьируется при различных обстоятельствах:

  • на протяжении 1 года можно обратиться с исковым заявлением для оспоримых сделок. То есть при проведении процедуры произошло правонарушение одного или нескольких положений гражданского законодательства. Отчет времени стартует с того момента, когда заявителю стало известно, что сделка может быть оспорена по тому или иному основанию. Причину оспаривания надлежит доказывать, опираясь на документы;
  • в течение 3-х лет для ничтожных сделок. Признаются таковыми, если стороны совершили сделку лишь на бумаге. Например, если деньги не получались продавцом;
  • 10-летний возможный период обращения установлен для третьих лиц ( третьему лицу ), которые не являлись участниками правоотношений сторон. Так, после смерти продавца родственники умершего обнаруживают недействительность проведенной сделки и обращаются за ее оспариванием.

Однако проставление подписи под документацией, говорящей о намерении и согласии с подписываемым текстом говорит не в пользу желающего расторгнуть договорные обязательства.

Для признания сделки недействительной должен присутствовать хотя бы один из нижеперечисленных факторов, зафиксированных в ГК РФ:

  1. Согласно ст.168 кодекса, если сделка нарушает какой-либо из законов или преференции третьих лиц, то она признается ничтожной. Типичная ситуация – со стороны продавца не были учтены жилищные права несовершеннолетнего ребенка и не было получено разрешение на совершение процедуры от органов опеки.
  2. Мнимая или притворная (ст.170).

    В первом случае ярким примером послужит осуществление реализации, если не получены деньги на самом деле. Второй случай более охарактеризует прикрытие дарения куплей-продажей за материнский капитал с целью его обналичивания. Так, семья, получившая сертификат вправе воспользоваться средствами на определенные цели, в том числе улучшение жилищных условий.

    Получив квартиру бесплатно за присмотр и уход престарелого человека, семейству потребовались финансы на ремонт в жилье. Поэтому была проведена притворная купля-продажа недвижимости.

  3. Если у продавца имеется ограничение дееспособности или ее полное отсутствие. Совершенная сделка с таким индивидом признается сразу ничтожной (ст.171).
  4. Несовершеннолетние лица вправе приобретать недвижимость и становиться ее собственниками.

    Однако отсутствие разрешительной подписи в тексте соглашения может стать поводом для судебного процесса(ст.172).

  5. Подписанные под угрозой, шантажом, обманом или на кабальных условиях. Например, продажа дома по символической сумме. Часто прибегают к данному положению при обнаружении существенных недостатков в жилище, не обнаруженных ранее до подписания акта приема-передачи.

    Поскольку наличие заключения независимого эксперта сыграет неплохую роль в процессе.

  6. Мошенничество продавца. Когда вводят в заблуждение о ценности жилплощади.

Всегда нужно помнить о преференциях заинтересованных лиц, которые должны одобрить совершение сделки.

К таким индивидам можно отнести:

  • супруг (нельзя единолично, без одобрения супруга, продать квадратные метры, приобретенные в период брака и на общие средства);
  • несовершеннолетних детей (без предоставления альтернативной жилплощади и разрешения опеки реализовать квартиру бесполезно).

В ходе судебного разбирательства придется свои слова подкреплять документальной доказательственной базой:

  1. В случае нелегальной, противоречащей закону сделки, надлежит указать положение НПА, которое подверглось нарушению вследствие совершенных действий.
  2. Недееспособность участника сделки или ее ограниченный характер доказывается наличием копии судебного решения, приложенного к исковому заявлению истца.
  3. При опротестовании сделки, заключенной с не достигшим совершеннолетия лицом, в зал слушаний предоставляется паспорт последнего, а также соглашение, в котором нет подписи законных представителей ребенка.
  4. Доказать отсутствие согласия супруга на реализацию жилища возможно при предоставлении и сравнении трех разных чисел – приобретения квартиры реализатором, вступления в союз и расторжения брачного союза.
  5. Любые беседы предпочтительнее проводить под запись. Так как аудиозапись или видеосъемка служит реальным доказательством в суде.

Куда обращаться

Проанализировав функционирующее законодательство и выискав причину и основание недействительности проведенной процедуры, не следует растягивать со временем.

ВАЖНО !!! Нужно сразу обращаться в суд. Поскольку признанием недействительности сделок занимается исключительно служитель правосудия и с учетом установленных сроков давности спешить действительно есть куда.

Положительное решение в пользу истца является правомерным основанием для отмены перехода прерогативы собственности от одного субъекта к другому. В результате недвижимость вновь переходит к бывшему обладателю, а затраченные на нее финансы возвращаются приобретателю.

Подается исковое обращение в городской или районный суд в зависимости от месторасположения недвижимого объекта. При наличии исключительных обстоятельств заявление разрешено подавать по месту проживания или регистрации как ответчика, так и заявителя. При обнаружении мошеннических действий параллельно с иском подается обращение и в полицию.

Тонкости составления судебного обращения

Текст обращения в судебный орган рекомендуется составлять под чутким руководством высококвалифицированного специалиста. Это делается с целью грамотного и содержательного наполнения, а также чтобы заявление было принято и не отклонено. Более того, многие в таком сложном деле как спор о недвижимости стараются по доверенности передать защиту и представительство в зале прохождения процесса.

В обращение следует включить нижеследующие пункты:

  1. Сведения об участниках, с указанием контактов и адресов проживания или регистрации. Нужно приложить дубликаты паспортов обеих сторон.
  2. Данные о предмете сделки, адрес расположения, метраж как общий, так и жилой, номер этажа, количество комнат и иные сведения.

    Обязательно предоставить выписку из реестра о нынешнем состоянии.

  3. По каким причинам заявитель считает, что заключенный договор не является действительным.
  4. Информация о лицах, которые могут подтвердить правдивость вашей позиции и слов.

Ключевым моментом также выступают верно, сформулированные исковые требования. Как правило, истцы намерены осуществить возврат предыдущего состояния, то есть – жилище ответчику, а финансы – истцу.

Однако возможно и несколько расширить список требований, включив в него судебные затраты – оплату госпошлины, услуги представительства в суде, а также расходы на транспорт.  Дубликаты всей упомянутой документации прикладываются к заявлению в обязательном порядке.

Как происходит рассмотрение

Составлять обращение самостоятельно и в общем, представлять собственные интересы в зале судебного заседания реально при полной уверенности в правоте своей позиции и достаточности знаний и доказательственной базы для ее отстаивания. Если же дело обстоит иначе, то предпочтительнее обратиться к юристу за помощью.

Подготовительный этап состоит не только в сборе необходимой документации для аргументации позиции. Также следует обдумать заранее действия и поведение другой стороны, суметь подготовить адекватный ответ. Например, при несогласии проигрыша в процессе, ответчик вправе подать возражения на суд первой инстанции.  

ВНИМАНИЕ !!! Пока не будет завершено разбирательство в вышестоящих инстанциях, не произойдет и ликвидации сделки. Кстати, ее может и вовсе не последовать. Результатом процедуры считается вынесенное решение. По факту получения документа на руки, необходимо обратиться в реестр для внесения корректировок и поправок.

Если судебное заключение содержит информацию о взыскании неких средств с проигравшей стороны, то выдается исполнительный лист.  По нему производится оплата указанных расходов. Однако если обязательства не выполняются, то индивид вправе начать исполнительное производство в ФССП.  

Действующее законодательство называет причины ничтожности:

  • без одобрения уполномоченных органов или заинтересованных лиц (например, приобретенное в ипотеку жилье разрешено реализовать до истечения ликвидации займа только с согласия банковской организации);
  • участии несовершеннолетнего индивида (отсутствие согласия опеки и родителей);
  • один из участников недееспособен;
  • подписано соглашение под давлением. Например, ввод в заблуждение. Бабушка выступает продавцом для пары, которые обещали ее содержать и ухаживать в обмен на жилье.

Не избежать судебного разбирательства при нарушении преференций несовершеннолетнего или появления нового наследника умершего, ранее не знавшего и по уважительным причинам пропустившего срок принятия наследственной массы. Не попасть в такие ситуации реально при внимательном и ответственном отношении.

Как расторгнуть договор купли продажи

Если заключенная договорённость была оформлена в нарушении закона, то участники возвращаются к изначальному состоянию.

Расторжение может произойти:

  1. В зале суда.
  2. Стороны договариваются по обоюдному согласию.

Алгоритм осуществления механизма прописан в главе 29 ГК РФ. Участвующие лица вправе настаивать на  возврате в прежнее состояние, а также возмещения понесенных расходов проигравшей стороной.

Таким образом, вопрос как оспорить договор купли-продажи квартиры вполне закономерный, если у сторон или заинтересованных лиц возникают сомнения. Однако при отсутствии реальных оснований и доказательств по ним сделать это будет практически невозможно. Проставление подписи участником говорит об осознанности его намерений.

ВНИМАНИЕ !!! Оспорить разрешено любой из сторон, как приобретателю, так и продавцу.

Первый в основном идет на такой шаг при выявленных позже недостатках в квадратных метрах. А последний по самым разным причинам и даже, не всегда продавец.

Например, судебная практика изобилует оспариванием сделок умерших лиц, когда выясняется, что родственники остаются ни с чем после смерти наследодателя. Частым явлением выступает обращение кредитора для доказывания факта квартиры как предмета залога.

Однако в этом случае возможен мирный исход событий, при договоре оплаты или доплаты со стороны приобретателя.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома — Закон и общество

Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка.

Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад».

Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

Всегда помни о тех, кто захочет потом оспорить покупку квартиры. Как себя обезопасить

Статья обновлена: 30 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Моя статья написана про случаи только при покупке квартиры на вторичном рынке. Если хотите купить квартиру в новостройке у застройщика, эта статья не для Вас. Там другие ситуации, которые я потом опишу в другой статье и вставлю ссылку на неё.

Показать недавний пример моего коллеги ↓

Коллега рассказал историю своих клиентов: Семья купила квартиру два года назад у пенсионерки, которая через пол года после сделки умирает. Тут и появились наследники, которые решили оспорить сделку. Настаивали, что их бабушка не понимала на момент сделки что она делает, не давала себе отчет, ведь она все-таки была старенькой.

Суд назначил провести посмертную психологическую экспертизу по медицинской карте умершей. Эксперты заявили, что болезни хоть у бабушки и были, но она всё понимала, давала отчет в своих действиях. Первый суд наследники проиграли. Потом подали апелляцию, где решение суда оставили без изменений, т.е. опять не в их пользу.

Тут наследники решили больше не пытаться и не подавали кассационную жалобу.

По вышеуказанной ситуации всё закончилось в пользу покупателей. Но им пришлось оплачивать услуги адвоката, да и нервов потрачено много. Поэтому, пожалуйста, ВНИМАТЕЛЬНО прочтите статью и настоящие судебные дела для примера, узнаете какие бывают ситуации.

статьи: 1. Распространенные случаи (описаны ниже); 2. Как себя обезопасить.

Наследники

Сначала опишем про наследников самого продавца квартиры. У них самая распространенная статья при оспаривании — это п. 1 ст. 177 ГК РФ. Если наследники умершего считают, что когда он продавал квартиру хоть и был дееспособным, но на момент заключения сделки НЕ понимал значения своих действий, то они могут подать в суд на покупателя, чтобы признать сделку недействительной.

Например, продавец мог страдать каким-либо психическим расстройством, чаще когда продавец пожилого возраста или алкоголик. НО в суде наследники (истцы по делу) должны всё это доказать, просто их слов судье недостаточно. Судья назначит посмертную психоневрологическую экспертизу. Эксперты изучат амбулаторную (медицинскую) карту умершего и напишут заключение.

Если эксперты подтвердят, что продавец ВОЗМОЖНО не мог понимать значения своих действий, то квартиру или долю могут вернуть наследникам-истцам, но они обязаны вернуть деньги или часть денег по размеру доли покупателю-ответчику п. 2 ст. 167 ГК РФ. Если конечно покупатель докажет факт передачи денег. Также покупатель-ответчик может подать апелляцию, потом кассацию и т.д.

, когда он не согласен с судебным решением. Когда решение не в пользу наследников, они тоже могут это сделать.

ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: В суд могут подать наследники не только продавца, но и предыдущего собственника, вплоть до самого первого. Любимая статья у них та же — п. 1 ст. 177 ГК РФ.

Всё объясню на примере: Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2, который потом продал Продавцу№3, а он Продавцу№4 (сейчас он считается последним собственником). В суд обратились наследники Продавца№1, как только узнали, что он умер. Ответчиками будут все остальные продавцы.

В суде наследникам нужно доказать недействительность сделки только между Продавцом№1 и Продавцом№2, а остальные сделки будут признаны АВТОМАТИЧЕСКИ. Объясню почему.

Наследники Продавца№1 считают, что он был пожилым и алкоголиком, а значит мог не понимать значения своих действий на момент сделки. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая изучила амбулаторную карту Продавца№1 и это подтвердила. Суд в итоге признал сделку между Продавцом№1 и №2 недействительной — п. 1 ст. 177 ГК РФ.

Остальные сделки оспариваются автоматически по п. 1 ст. 302 ГК РФ — Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2 ПОМИМО своей воли (экспертиза указала на это), а значит Продавец№2 никаких прав не имел на эту квартиру и не мог продать её Продавцу№3. И далее по цепочке от Продавца№3 к №4. В итоге суд отдает квартиру наследникам.

Ответчики конечно могут подать апелляционную жалобу, а потом кассационную.

Показать недавние судебные дела по оспариванию наследниками ↓

Пример №1 — Решение по Делу № 2-56/2018 Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2018 г. (наследники оспорили сделку):

Бабушка завещала свою квартиру дочери и внучке. Потом бабушке стало плохо, после лечения её забрала к себе подруга для ухода. За месяц до своей смерти бабушка продала квартиру своей подруге, завещание отменяется в этом случае – п. 1 ст. 1130 ГК РФ. Через два месяца подруга сама продала квартиру по объявлению.

Наследники-истцы через суд пытаются оспорить сделку между бабушкой и её подруги, считая, что бабушка хоть и была дееспособной, не понимала своих действий, а значит сделка недействительна – п. 1. Ст. 177 ГК РФ.

Суд назначил экспертизу, которая заявила, что не смогли провести анализ действий бабушки на момент продажи. Суд назначил вторую экспертизу.

Дополнительная экспертиза уточнила, что бабушка с ВЫСОКОЙ долей вероятности не могла понимать значение своих действий. Т.е. возможно, но не точно.

Судье хватило доводов экспертов, плюс того, что квартира была продана подругой всего через два месяца после покупки у бабушки. В итоге отменили все продажи квартиры и забрали квартиру у нынешнего покупателя. Почему? Так как бабушка не понимала значения своих действий на момент продажи, первая сделка недействительна — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Вторая сделка оспаривается автоматически на основании п.

1 ст. 302 ГК РФ – Во-первых, нынешний собственник (добросовестный приобретатель) купил квартиру у того человека, который не имел право на это — у подруги умершей бабушки. Во-вторых, сама бабушка продала квартиру помимо своей воли, ведь как оказалось, она может быть не понимала значения своих действий. Так как бабушка до этого оставляла завещание, квартира переходит наследникам по этому завещанию.

Пример №2 — Решение по Делу № 2-546/2017 Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 июня 2017 г. (наследник не смог оспорить):

Наследник продавца хочет оспорить договор купли-продажи. Считает, что продавец в момент сделки не понимал значения своих действий — п. 1. Ст. 177 ГК РФ. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая считает наоборот. Продавец всё понимал.

Потом наследник-истец изменил основания иска — на момент сделки продавец заблуждался что он подписывает – пп. 2. п. 2 ст. 178 ГК РФ. Но никаких доказательств на свои доводы наследник не представил.

Поэтому судья оставил всё как есть, наследнику отказали в удовлетворении иска.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/kto-mozhet-osporit-sdelku.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Фиатные деньги что это простыми словами

Закрыть