Как продать комнату в коммуналке

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире

как продать комнату в коммуналке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Этапы продажи комнаты

Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже  применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.

Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом.

Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения.

Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-bystro-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

как продать комнату в коммуналке

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.»

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу. Порядок действий — Закон и недвижимость

как продать комнату в коммуналке

Отчуждение комнаты в квартире коммунального типа осуществляется поэтапно:

  1. Определение условий продажи недвижимости.
  2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
  3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
  4. Поиск покупателя со стороны.
  5. Составление договора продажи.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Передача средств и ключей от недвижимости.
  8. Необходимые документы.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

Для продажи комнаты потребуется собрать следующие документы:

  • паспорта обеих сторон правоотношений;
  • кадастровая и техническая документация;
  • справка об отсутствии коммунальной задолженности;
  • извещение, направленное соседям для реализации их преимущественного права;
  • отказ от преимущественного права от соседей, заверенный в нотариате;
  • справка из БТИ;
  • правоустанавливающие бумаги на комнату;
  • если одним из собственников комнаты является ребенок, то на продажу потребуется согласие органов попечительства.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте здесь.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству? Подробная информация в этой статье.

Нужно ли получать согласие соседей?

Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется.

С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья.

Кроме того, законодатель допускает возможность реализации комнаты, когда жильцы, обладающие преимущественным правом приобретения, не дают никакого ответа в месячный период после получения ими извещения.

Вообще, юридическая суть преимущественного права в том, что потенциальному продавцу комнаты потребуется перед продажей жилья какому-то третьему лицу предложить его приобретение иным сособственникам коммунальной квартиры, то есть своим соседям.

Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам. Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Коммунальные квартиры появились еще в начале 20-х годов прошлого века, и все еще существуют на настоящий момент.

И хотя некоторые считают, что коммуналки – это пережиток прошлого, а в некоторых регионах даже действуют программы по расселению таких квартир, многие граждане нашей страны все еще продолжают жить в “тесноте, да не в обиде”. Есть ли проблемы с продажей комнат в коммуналках? Постараемся разобраться.

Этапы действий

Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире:

  1. Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости.
  2. Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
  3. Ищем покупателя.
  4. Собираем необходимый список документов.
  5. Оформляем сделку, проводим регистрацию.

Трудности при продаже комнаты

Многим собственникам комнат приходится столкнуться с разными препятствиями, например, неизвестно местонахождение соседа, или он отказывается получать уведомление, или сосед умер, а нового наследника нет.

Так, ситуация с возмездным отчуждением комнаты осложняется, когда неизвестно местонахождение одного или нескольких сособственников коммунального жилья, ведь в рассматриваемом случае потенциальный покупатель не может направить им извещение.

Сведения о месте регистрации гражданина есть в подразделениях ФМС, информация о собственниках — в налоговой службе и Росреестре.

Постороннему:

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

  1. Составляется договор о купле – продаже;
  2. Переход права регистрируется в Россреестре.

В исковом требовании потребуется указать, что причиной обращения истца в судебную инстанцию выступает необходимость обеспечить преимущественное право приобретения комнаты.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе:

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Доказательствами отсутствия гражданина могут стать выписки из домовой книги, показания соседей, результаты запросов, сделанные судом. Если по итогам судопроизводства, местонахождение собственника комнаты не будет определено, судья назначит управляющего его имуществом. Этому управляющему и следует направить извещение с условиями продажи комнаты.

Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер, а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.

Судья или установит наследника, или признает комнату собственностью государства, и потенциальный продавец сможет направить извещение о продаже новому правообладателю жилья.

К сожалению, нередки случаи, когда соседи намеренно не желают способствовать продаже комнаты и сами не хотят ее приобретать.

Данный штамп выступает доказательством отправления потенциальным продавцом комнаты уведомления иным собственникам жилья в коммунальной квартире в надлежащем порядке.

Как продать комнату в коммунальной квартире, потенциальные проблемы и способы их решения

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сегодня одной из самых сложных сделок, касающихся отчуждения недвижимости. Помимо трудностей с продажей не самого востребованного на современном рынке недвижимости объекта, собственнику комнаты приходится столкнуться с рядом правовых нюансов при оформлении документации.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как в киви перевести тенге в рубли

Как подтвердить права собственности:

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

С наступлением 2017 года (а также в 2018-м) собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Коммунальной квартирой называют квартиру в изолированном жилом помещении, в которой совместно живут несколько семей. При этом комнаты и другие помещения коммунальной квартиры могут быть оформлены в собственность жильцов или использоваться ими по соглашению соцнайма. В последнем случае помещения в коммунальном жилье относятся к муниципальному фонду.

Отдельной семьей в квартире могут считаться и одиноко проживающие граждане. Согласно нормативным правилам, каждая семья может занимать и одну, и несколько комнат. Остальные функциональные помещения (кухня, прихожая, санузел и т. п.) считаются помещениями общего использования.

От квартир, находящихся в долевой собственности, коммунальное жилье отличается наличием у жильцов отдельных комнат, которыми не могут пользоваться их соседи. В случае же с долевой собственностью, конкретная доля может быть даже не выделена в натуре, и собственники самостоятельно (либо через суд) устанавливают порядок пользования комнатами. К тому же долевая собственность может быть даже у членов одной семьи.

Итак, коммунальную квартиру можно охарактеризовать следующими признаками:

  • в коммунальном жилье живут разные семьи, по отдельности осуществляющие коммунальные платежи и, соответственно, имеющие различные лицевые счета в управляющей компании и других организациях обслуживания;
  • каждый собственник (наниматель) получает право на комнату отдельно, по не зависящим от иных собственников (нанимателей) комнат юридическим основаниям (у каждого отдельное регистрационное свидетельство или соглашение социального найма);
  • каждый собственник (наниматель) либо каждая семья пользуется, распоряжается отдельной комнатой, остальные помещения используются жильцами совместно.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

Источник: https://yarlegalservices.ru/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-sosedu-poryadok-dejstvij/

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Первое, с чего нужно начать — определить цену, по которой вы хотите продать комнату. Следующий шаг состоит в том, чтобы проинформировать всех других собственников в вашей коммунальной квартире о намерении продать свою собственность.

По закону у каждого из жильцов есть преимущественное право покупки вашей комнаты. Если среди них найдется желающий — очень хорошо, можно оформлять сделку.

При этом от собственников оставшихся комнат нужно будет получить нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки.

Если среди соседей по коммуналке не нашлось желающих купить вашу комнату, тогда отказ от преимущественного права покупки нужно получить от всех. Лишь после этого вы можете продать комнату третьим лицам на законных основаниях.

Далее вам следует сконцентрироваться на поиске покупателя.

Как только покупатель будет найден, нужно правильно оформить договор купли-продажи, организовать безопасные взаиморасчеты и проследить, чтобы договор купли-продажи и иные документы по сделке были переданы в Росеестр для регистрации перехода права собственности.

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхард:

В первую очередь, для продажи комнаты вам понадобится согласие соседей по коммунальной квартире. Сначала вы должны предложить им выкупить у вас комнату по цене, не превышающей ту, по которой будете ее продавать. Только получив разрешение от соседей, можно приступить к продаже своей собственности.

При наличии хороших отношений с другими жальцами квартиры их отказ от приоритетного выкупа можно зафиксировать прямо во время сделки, в случае же натянутых отношений соседи, к сожалению, могут месяцами саботировать сделку по продаже комнаты в коммуналке. В данной ситуации, как правило, всем жильцам коммунальной квартиры высылают уведомление о намерении продажи той или иной комната заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если же ваши соседи не приватизировали свои комнаты, то отказ от приоритетного выкупа вашей комнаты нужно получать в муниципалитете.

В случае, если договориться с соседями не удается или оформление отказов от них сопряжено с объективными трудностями (проживание собственника в другом городе, неизвестное местонахождение собственника, нахождение комнаты в оформлении наследства или под судом), есть вариант оформления сделки «окольным путем». То есть комнату можно продать через оформление залога.

Вы берете у покупателя деньги в размере стоимости комнаты под залог комнаты на короткий срок, к примеру, на одну неделю, после чего новый владелец подает на вас в суд за неисполнение условий договора и по суду взыскивает с вас комнату. В этом случае не требуется согласие собственников других комнат.

Главное, чтобы покупатель не боялся процесса приобретения жилья по такой схеме.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

С 1 января 2016 года, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у собственников долей в коммунальных квартирах появилось право преимущественной покупки. Это значит, что, решив продать комнату, в первую очередь необходимо предложить купить ее соседям (сособственникам, так как преимущественное право есть только у них), причем в нотариально заверенной форме.

Можно сделать это двумя способами. Первый — сособственники предоставляют продавцу нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но этот вариант возможен лишь при очень хороших отношениях с соседями, когда вы можете их убедить пойти в нотариальную контору и оформить отказ в письменной форме.

Второй вариант — нотариус высылает уведомление сособственникам о планируемой сделке. И если в течение месяца никто из них не изъявит желания выкупить предлагаемую долю, нотариус получает право провести сделку со сторонними покупателями. Кстати, в отказе прописывается цена, по которой соседи отказались выкупать долю.

И если новая цена по каким-либо причинам станет ниже ранее указанной, то данный документ придется оформлять заново.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_komnatu_v_kommunalnoy_kvartire/5349

Порядок продажи без согласия соседей комнаты в коммунальной квартире

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Квартира коммунальная: что это

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.

Приватизированная комната: как продать

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Понятие преимущественного права

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности. Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату. В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену. Закон обязует выполнить это действие в письменном виде. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Согласие соседей

Решение данного вопроса начинается с того этапа, что нужно определиться, у каких именно соседей имеется преимущество, по сравнению с другими. Сначала учитывается согласие соседей, являющихся собственниками. Если же иные комнаты не приватизированы, то направляются в жилищный комитет, так как тогда собственником является именно этот орган.

Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП. Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года. Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.

  1. Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
  2. То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
  3. Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.

Что делать, если согласие не достигнуто

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно.

Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению.

После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.

Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.

Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.

Как не спрашивать соседей

Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

Продажа комнаты

При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:

  1. Согласовать договор и решить вопрос с ценой.
  2. Оформить бумаги для соседей, где также указана стоимость. Это следует сделать в нотариальной конторе.
  3. Собрать все требуемые бумаги.
  4. Выписать зарегистрированных лиц, после чего взять соответствующую справку, подтверждающую данный факт.
  5. Осуществить сделку, оформив договор должным образом.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной

Бумаги для сделки

Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:

  1. Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
  2. Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
  3. Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
  4. Соглашение о купле-продаже.
  5. Информация из БТИ.
  6. Кадастровый план.
  7. Акт о фактической передаче комнаты.
  8. Документы, устанавливающие права.
  9. Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
  10. Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.

Заключение

Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения.

Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный. Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке.

В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-bez-soglasiya-sosedej.html

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kommunalnaya-kak-bystro-prodat-komnatu/

Как продать комнату в коммунальной квартире правильно — необходимые документы

  1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
  2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
  3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
  4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
  5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
  6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

  1. Отказа соседей от получения уведомления.
  2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
  3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
  4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

Далее, свидетельство и договор купли-продажи нужно предоставить в Росреестр. Продать комнату в случае игнорирования соседями можно будет и без их письменного согласия.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Далее, уже при сделке по купле-продаже приложите данное решение суда, также уведомление либо отказ о наследников.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

  1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
  2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
  3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
  4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
  5. Договора купли-продажи.
  6. Экспликации.
  7. Выписки из БТИ.
  8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
  9. Акта приема-передачи помещения.
  10. Правоустанавливающих документов на комнату.
  11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
  12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

  1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
  2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
  3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как оформить доверенность на продажу квартиры

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Источник: https://prostopozvonite.com/realty/prodazha/komnatu-v-kommunalnoj.html

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

/ Квартира / Коммунальная квартира

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседям или посторонним лицам – инструкция

Для продажи комнаты в коммуналке необходимо учитывать все нюансы, ведь сделку можно легко оспорить и признать недействительной при обнаружении малейшей ошибки.

Расскажем, как продать законно комнату в коммунальной квартире, что нужно делать и какие документы собирать.

статьи:

Преимущественное право покупки комнаты в коммуналке – нужно ли получать согласие соседей

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.

Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.

Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.

Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.

Спустя указанное время, продавец может заключать договор купли-продажи. Если сделать это раньше, то сделка будет незаконной. Любой сосед-собственник сможет оспорить ее в суде.

Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.

Важно: если продавец отказывается от процедуры извещения, то сделка признается несостоявшейся и незаконной. Поэтому, если вы желаете продать комнату в коммуналке заранее составьте письменное предложение с правом выкупа для каждого соседа. В этом вам может помочь наш юрист или нотариус.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Уведомление о продаже комнаты для соседей по коммуналке

Оповещение о продаже комнаты в коммуналке должно быть направлено таким лицам:

  1. Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
  2. Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
  3. Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.

Уведомление о продаже должно содержать предложение с выкупом комнаты по обозначенной цене. Как правило, в нем указываются данные собственникам, соседей или сведения инстанций, куда направляется извещение.

Гражданин, выступающий продавцом, может составить один вариант уведомления и разослать его всем заинтересованным лицам.

Приведем несколько примеров уведомлений:

Вы можете по данным примерам написать свое уведомление и направить его каждому собственнику-соседу.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей – варианты

Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:

  1. Продавец подбирает покупателя.
  2. Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
  3. Собирается документация.
  4. Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
  5. Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
  6. Подписывается договор.
  7. Оформляется передаточный акт и расписка.

Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.

Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире

Для продажи комнаты в коммунальной квартире собственнику потребуется собрать документационный пакет.

В него войдут:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Справка о составе семьи.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Извещения для каждого собственника.
  6. Нотариальные ответы собственников.
  7. Выписка из ЕГРН.
  8. Кадастровый план на комнату.
  9. Документы, подтверждающие право собственности.
  10. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.

Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.

Порядок продажи комнаты в коммуналке – пошаговая инструкция

Для того, чтобы продать комнату в коммуналке без согласия соседей, необходимо известить их о продаже и предложить выкупить комнату.

Этап 1. Уведомление для соседей

Важно: Согласие на продажу брать у соседей не обязательно. Достаточно уведомить их о продаже.

Почему согласие не всегда получается взять? Такое возможно, например, если сосед проживает в другой стране, либо не имеет паспорта, либо не идет с вами на контакт. Причины могут быть и другие.

Вы можете уведомить владельцев остальных комнат в коммунальной квартире, направив письменные уведомления такими способами:

  1. По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
  2. Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
  3. Через юриста или нотариуса.

Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.

Этап 2. Поиск покупателя

Продавец может найти своего покупателя в случае, если соседи отказываются приобрести его комнату.

Обязательно сохраните все подтверждения, что соседи были проинформированы о продаже комнаты. Доказательства понадобятся в случае, если они попытаются оспорить продажу в судебной инстанции.

Этап 3. Заключение договора

Далее ситуация может развиваться такими вариантами:

  1. Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
  2. Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
  3. Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.

Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.

Этап 4. Передача денежных средств

Подтвердить факт передачи денег за покупку можно распиской.

Также можно прописать в конце договора, что деньги были переданы.

Этап 5. Направление документации в МФЦ или Росреестр

Участники сделки должны собрать документы и передать в органы для регистрации прав.

Срок регистрации обычно составляет 5 дней, если гражданин обращается в Росреестр, и 14 дней — при обращении в многофункциональный центр.

Продажа комнаты с другими зарегистрированными лицами

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Нужен ли нотариус для продажи комнаты в коммуналке, примерная стоимость услуг

Не всегда нотариус нужен для продажи объекта недвижимости.

Как правило, граждане обращаются к специалистам для выполнения следующих действий:

  1. Составление извещения с предложением выкупить комнату.
  2. Отправка извещений всем собственникам.
  3. Написание уведомлений в органы опеки и попечительства, администрацию.
  4. Оформление нотариальных отказов соседей от покупки комнаты.
  5. Составление договора с передаточным актом.
  6. Удостоверение сделки.
  7. Заверение согласий на продажу комнаты от других собственников.

По сути, вы можете самостоятельно оформить договор, написав его в простой форме.

Обратите внимание на такие нюансы при заключении сделки:

  1. Продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки.
  2. При единоличном владении комнатой в коммунальной квартире договор оформляется в простой письменной форме.
  3. Комнату, принадлежащую нескольким собственникам, можно продать по простому письменному договору.

    Обязательно следует получить согласие на продажу от второго супруга на сделку. Заверять согласие будет нотариус.

Довольно-таки часто обычные договора купли-продажи комнаты в коммуналке граждане предпочитают заверять нотариусом. Так появляется гарантия на юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, за такую гарантию придется заплатить немалую сумму.

Например, в Санкт-Петербурге и Москве примерная стоимость услуг такова:

  1. Оформление договора купли-продажи — от 3 000 руб.
  2. Составление и заверение согласия от второго супруга — от 500 руб.
  3. Удостоверение сделки — 500-1 000 руб.
  4. Передача договора на регистрацию — бесплатна.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1372-prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-instrukciya.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Что будет с долларом в ближайшее время

Закрыть