Как продать квартиру с материнским капиталом

Как продать квартиру с материнским капиталом, получение разрешения органов опеки, необходимые документы

как продать квартиру с материнским капиталом

Желая продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учитывать ряд нюансов. Поскольку данная субсидия выдаётся для улучшения жилищных условий ребёнка, то при продаже квартиры и покупке новой его интересы не должны быть ущемлены. За этим следит Пенсионный фонд и органы опеки.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

В стоимости квартиры материнский капитал составляет только часть, но его использование обязывает родителей выделить долю для детей (согласно ФЗ №256). Соответственно, сложности при продаже могут возникнуть, если дети несовершеннолетние.

На практике возможны следующие варианты, как продать квартиру с материнским капиталом:

  • В случае достижения ребёнком совершеннолетия, он сам может распорядиться своей долей. Достигнув договорённости, все члены семьи могут продать квартиру в рамках одного договора или её части по нескольким договорам купли-продажи.
  • Если же ребёнок несовершеннолетний, то продать квартиру можно только при наличии письменного согласия органов опеки и попечительства.

С выделением доли детям связаны некоторые особенности. В ситуации, когда не удаётся выделить долю немедленно после приобретения квартиры, родители должны оформить обязательство (заверенное нотариусом) выделить эту долю в течение полугода.

Условия продажи

Необходимость получить согласие органов опеки поставит перед родителями ещё одно требование. Данное согласие выдадут лишь при условии предоставления ребёнку доли в другой жилой недвижимости. При этом по основным параметрам она должна соответствовать его доли в продаваемой квартире.

Наиболее простой способ – купить новую квартиру и выделить долю в ней. Кроме этого, можно:

  • Предоставить детям долю в другом жилом помещении. Это позволит сэкономить деньги, которые можно положить на банковский счёт детей.
  • Также квартиру можно не продавать, а обменять.

Чтобы понимать, как продать квартиру, если вложен материнский капитал, нужно знать порядок обращения в органы опеки и попечительства.

Дело в том, что некоторые родители совершают ошибку, сначала покупая новую квартиру и выделяя в ней доли детям, а потом обращаясь в ООП за разрешением на продажу старой.

В таком случае ребёнок оказывается обладателем двух долей в разных объектах недвижимости и при продаже одного из них, он эту долю теряет в любом случае. То есть интересы ребёнка будут ущемлены, а значит, ООП не выдаст разрешение.

Чтобы этого избежать, нужно сначала обратиться за разрешением на продажу квартиры, а потом уже покупать новую и выделять в ней доли.

Порядок продажи квартиры, приобретённой с использованием маткапитала

Процесс продажи квартиры, в которой была использована государственная субсидия на поддержку детей, включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их подробнее.

Поиск равноценного жилья

Органы опеки не просто требуют найти жильё взамен продаваемого, но и оценивают данный объект недвижимости по конкретным параметрам:

  • Площадь квартиры. Ребёнок должен получить долю, площадь которой не меньше той, что принадлежала ему в старой квартире.
  • Размер доли. Он не может быть уменьшен даже, если площадь новой квартиры больше. То есть, если ребёнок владел третьей частью квартиры, то и в новом жилье ему полагается третья часть.
  • Место расположения недвижимости. Нужно учитывать инфраструктуру района, в котором приобретается квартира. Если она по каким-то параметрам уступает той, что была по предыдущему месту жительства, то чем-то данное место должно, наоборот, быть лучше предыдущего.

Помимо учёта данных параметров нужно понимать, что факт предоставления доли в будущем нужно доказать уже сейчас. Для этого стоит заключить с продавцом новой квартиры предварительный договор купли-продажи.

Получение согласия членов семьи

При продаже жилья, купленного на материнский капитал, нужно согласие супруга на данную сделку. Если ребёнку уже есть 14 лет, то и его согласие также понадобится. Оформлять его нужно письменно в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

После подбора нового жилья и достижения согласия семьи по вопросу продажи нужно посетить органы опеки и попечительства по месту проживания. Там родители должны будут составить заявление и подать доказательства того, что интересы ребёнка не будут ущемлены. Таковым может быть предварительный договор купли-продажи жилья.

Заявление заполняют оба родителя, либо опекуны ребёнка, если родителей у него нет. В этом случае у опекунов должны быть документы, подтверждающие их права представлять интересы ребёнка.

В перечень документов, которые нужно представить в ООП вместе с заявлением входит:

  • Паспорта родителей.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка.
  • Свидетельство о браке или разводе родителей.
  • Выписка из ЕГРН в качестве доказательства права собственности на данную квартиру.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Выписку об отсутствии долгов.
  • Документ об оценочной стоимости жилья.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья. Он должен быть заверен нотариусом.
  • Письменное обязательство совершения сделки и предоставления детям доли в новом жилье.

Подавать в ООП нужно оригиналы и копии данных документов. На их проверку уйдёт от 2 до 4 недель. В некоторых случаях сотрудники данного органа могут посетить новое жильё, чтобы удостовериться, что оно соответствует требованиям к жилищным условиям ребёнка.

После получения разрешения органа опеки нужно совершить сделку в течение 3 месяцев, иначе придётся обращаться в ООП за новой справкой. Но долю ребёнку нужно выделить вообще в течение месяца. Поэтому не стоит затягивать с реализацией договорённостей о покупке новой квартиры.

Подготовка документов

При продаже квартиры с материнским капиталом нужно собрать не только пакет документов для подачи в ООП, но и те бумаги, что необходимы для заключения самой сделки купли-продажи. Нотариусу нужно предоставить:

  • Паспорта участников сделки и свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Документы, дающие право опекуну представлять интересы ребёнка, если в сделке участвует он, а не родители.
  • Справка о составе семьи.
  • Разрешение ООП.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Акт приёма-передачи.
  • Выписка со счёта и квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Договор о выплате аванса.
  • Договор аренды банковской ячейки.
  • Справка о психическом здоровье продавца.

Если в сделке участвует доверенное лицо, то нужна и его нотариально заверенная доверенность.

В некоторых случаях покупатели могут потребовать и другие документы, чтобы более тщательно проверить законность проводимой сделки.

Регистрация сделки

После проверки документов нотариусом и подписания договора купли-продажи, обе стороны сделки должны обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.

В эту организацию нужно предоставить:

  • Договор купли-продажи и передаточный акт.
  • Заявление.
  • Квитанцию об оплате пошлины.
  • Паспорта и свидетельство о рождении участников сделки.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Выписку из ЕГРН или свидетельство оправе собственности продавца.

В течение 5-10 дней все документы будут проверены, а права собственности нового владельца квартиры зарегистрированы.

Расходы

Учитывая требования к оформлению ряда документов и нотариальному заверению договора при продаже квартиры с материнским капиталом основные расходы будут связаны с:

  • Госпошлиной за нотариальное удостоверение договора. Она составляет 0,5% от стоимости сделки (не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей).
  • Оформление документов и иные услуги нотариуса будут стоит 8 000 рублей.
  • Пошлина за регистрацию прав в Росреестре – 2 000 рублей.

Если же ряд действий будет производить специалист вместо самих участников сделки, то его услуги могут стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сроки

Сроки оформления сделок при использовании материнского капитала больше, чем при аналогичных сделках без получения разрешения органов опеки. Об этом нужно сразу же поговорить с покупателем старой квартиры и продавцом новой. Они должны понимать, чем вызвано промедление, иначе это может их спугнуть.

Ни в коем случае не нужно заключать договор не дождавшись разрешения ООП. В таком случае сделку могут признать недействительной, что обернётся для её участников большими финансовыми потерями.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Особенностью квартиры, купленной на ипотечный кредит, является её нахождение в залоге у банка. Поэтому для продажи данной недвижимости нужно:

  • Погасить кредит.
  • Выделить доли детям и супругу.
  • Найти новое жильё и заключить с его продавцом предварительный договор.
  • Получить разрешение ООП.
  • Оформить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Данный алгоритм является идеальным вариантом, который не всегда осуществим на практике. Часто квартиру нужно продать до выплаты кредита. В такой ситуации необходимо получить разрешение банка. Но банки не дают разрешения на выделение доли для ребёнка.

Решить эту проблему можно, предоставив в ООП обязательство выделить такую долю в другой равноценной жилой недвижимости. В качестве доказательства можно предоставить предварительный договор купли-продажи, в котором будет указано обязательство выделить долю детям, либо дарственную на квартиру (часть квартиры) родственников.

После получения всех разрешений можно будет произвести сделку купли-продажи квартиры, но нужно учесть, что недвижимость, находящаяся в залоге у банка теряет 10-15% цены.

Риски при продаже квартиры за счёт материнского капитала

Иногда такие сделки могут быть рискованны, как для продавца, так и для покупателя.

Для продавца

Если продавец не получил разрешение органов опеки или согласие супруга, то сделку могут расторгнуть и потребовать его вернуть деньги покупателю. Помимо заинтересованных лиц и органов опеки сделку может проверить прокуратура. В таком случае нарушителя закона могут привлечь к ответственности.

Для покупателя

В том же случае несоблюдения требований получить разрешение ООП, покупатель может остаться без квартиры в будущем. Даже получив обратно деньги от продавца, он столкнётся с потерями в случае изменений цен на рынке, а также, если уже начал или сделал ремонт в купленной квартире.

Оспорить сделку могут:

  • Супруг, которому не выделили долю.
  • Дети, по достижении 18 лет, если их интересы также были ущемлены.
  • Пенсионный фонд.
  • ООП.
  • Прокуратура.

Расторжение сделки может произойти и спустя достаточно длительное время (как в случае с подачей иска от ребёнка, достигшего совершеннолетия).

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

как продать квартиру с материнским капиталом

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку — попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала — особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом — в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже. Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках. Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал — оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка — свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты — о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы — справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации — документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как играть на бирже

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца. Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга. Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости. Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится. Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети — совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

(17 5,00 из 5)

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodazha-kvartiry-kuplennoi-za-materinskiy-kapital

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

как продать квартиру с материнским капиталом

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока.

Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка.

Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки.

И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений.

Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала.

При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств.

Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности.

Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Невестка купила мой дом на маткапитал, а деньги забрала себе. Что делать?

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет. Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой. Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком. Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи.

Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор. Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца.

По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Главные правила ремонта в детской комнате

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kogda_mozhno_prodat_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/6785

Как продать квартиру с материнским капиталом: как выделить доли

Федеральный Закон № 256 ФЗ от 29 декабря 2006 года, наделяет семьи, родившие или усыновившие второго, или последующего ребенка, правом на получение материнского капитала. Его размер в 2020 году составит 466 617 руб.

Законом установлен строгий перечень путей его использования, и улучшение жилищных условий входит в их число. При этом требуется обязательное выделение долей в купленной недвижимости детям.

В данной статье мы рассмотрим процесс продажи квартиры с материнским капиталом в 2020 году при нарушении этого условия.

Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Варианты использования маткапитала

Закон перечисляет следующие варианты использования материнского капитала для улучшения жилищных условий:

  • оплата части квартиры;
  • в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение тела кредита и/или процентов по нему;
  • реконструкция дома;
  • финансирование строительства.

После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.

Информация об использовании маткапитала

Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.

  1. При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
  2. При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
  3. При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
  4. Строительство или реконструкция – аналогично.

Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В сети можно встретить совет, как продать квартиру без выделения долей детям. Якобы, можно прийти в отдел опеки и получить там разрешение на продажу, пообещав обязательно выделить доли во второй квартире. Эксперты считают такой вариант неправомерным.

Во-первых, при первоначальном оформлении обязательства, в нем был указан точный адрес конкретного объекта. Во-вторых, имущество, в котором доли детям не выделены, органы опеки не интересует. В-третьих, полномочиями по контролю за использованием маткапитала органы опеки не наделены и потому не вправе что-то разрешать.

Так как в РФ не существует также и базы исполнения подобных обязательств, то при отсутствии в документах четких формулировок об этом, ничто не мешает квартиру продать.

Тут надо понимать, что при этом наибольшие риски несет покупатель. Если подросшие совершеннолетние дети, которым доли не были своевременно выделены, решат через суд оспорить сделку купли-продажи в связи с нарушением своих прав, то суд встанет на их сторону и признает состоявшуюся сделку ничтожной. Поэтому покупателю рекомендуется потребовать от продавца справку об остатке материнского капитала и направлениях его использования.

Порядок действий

Чтобы продать купленную по ипотеке с использованием материнского капитала квартиру, необходимо:

  • собрать пакет документов;
  • составить договор купли-продажи;
  • зарегистрировать сделку в Росреестре.

Нотариуса необходимо посещать только когда квартира находится в долевой собственности. Если владелец один — этот этап можно пропустить и оформить сделку в простой письменной форме.

Сбор документов

Для продажи квартиры без выделения долей детям, необходимо иметь следующий пакет документов:

  • паспорта всех собственников (супругов);
  • согласие второго супруга на сделку;
  • старый договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • выписка из домовой книги.

Составление договора купли-продажи

Если собственников двое, то, учитывая необходимость нотариального заверения, лучше доверить нотариусу и составление договора купли-продажи. Единственный собственник может сам составить договор, обязательно отразив в нем следующие моменты:

  • название документа;
  • дата его оформления и место составления;
  • паспортные и прочие данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта договора;
  • информация о нем (адрес, общая площадь);
  • стоимость объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как построить дом на материнский капитал

Для регистрации перехода прав, обе стороны договора должны обратиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Процесс состоит из 4-х этапов:

  1. Предоставление документов и самого договора.
  2. Подача соответствующего заявления.
  3. Оплата госпошлины.
  4. Получение новых документов.

Вся процедура занимает от 7 до 14 дней, после чего покупатель должен получить новую выписку из ЕГРН.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.

Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.

При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки.

Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать.

В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

  • первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
  • если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
  • если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
  • доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
  • при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Если один из родителей отказывается выделять часть своей доли в пользу детей, то второй родитель может обращаться в суд. В этом случае если при разводе имущество не делилось, то иск может состоять из нескольких пунктов сразу. Например, по определению долей как детей, так и супругов.

Также придется обращаться в суд, когда один из родителей хочет, но не может выполнить свои обязательства по отношению к детям (например, его имущество находится под арестом).

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

По состоянию на 2019 год, законодательство не содержит норм об ответственности родителей, нарушивших обязательство по выделению долей своим несовершеннолетним детям. Но это не значит, что последствий быть не может даже сейчас, не говоря уже о том, что в дальнейшем нормы закона могут измениться.

Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет

Средства маткапитала имеют целевой характер и четкий список условий их использования, и необходимость учета интересов несовершеннолетних детей среди них. Поэтому при нарушении родителями взятых на себя обязательств, прокуратура имеет право инициировать процесс по возврату средств в бюджет. Отдельные прецеденты хотя и редки, но уже имели место и были успешными.

Одним из поводов для проведения подобной проверки может как раз быть заявление потенциальных покупателей квартиры.

Обращение ребенка в суд

Отказ родителей в выделении доли нарушает имущественные права детей. Поэтому ребенок, достигший совершеннолетия, имеет право обращения в суд для их защиты.

Суд может принять одно из двух решений: обязать родителей исполнить свою обязанность или вообще признать сделку купли-продажи недействительной. В результате родителям придется вернуть покупателю все уплаченные им денежные средства.

Поэтому лучше всего перед продажей выполнить все положенные условия и обязательства. Затем необходимо обратиться в органы опеки за разрешением продажи доли, принадлежащей несовершеннолетним и только после этого выходить на сделку. Данный порядок убережет от неприятных последствий как продавцов, так и покупателей.

Итог

В 2019 году проверки по использованию средств маткапитала органы прокуратуры и Пенсионный фонд проводят крайне редко. Но никто не знает, как все обернется в дальнейшем. А если возникла ситуация, когда вы уже нарушили обязательство по выделению долей своим детям, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они помогут избежать возможного ущерба и вам, и вашим детям.

ПредыдущаяСледующаяВнимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Источник: https://yurist-rossiya.ru/socialnoe-pravo/prodat-kvartiru-s-matkapitalom.html

Как продать квартиру или иное жилье, купленное с материнским капиталом?

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

  • возраста детей;
  • наличия ипотечного кредита;
  • формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.

Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в федеральном законе от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ. Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

  • паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
  • паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • свидетельство о браке или о его расторжении;
  • согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
  • банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
  • бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
  • документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
  • выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
  • технический паспорт на недвижимую собственность;
  • справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано федеральным законом № 102-ФЗ.

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье — стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

  1. Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
  2. Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую — для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
  3. Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

  • паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
  • выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
  • справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
  • выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
  • согласие органов опеки;
  • письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
  • справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

  • купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
  • наделить детей долями собственности в жилье родственников;
  • открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны.

Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости.

Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

  1. получить одобрение органов опеки на сделку;
  2. прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
  3. открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
  4. зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Продажа квартиры с материнским капиталом: правила, пошаговая инструкция и риски покупателя

Последние изменения: Январь 2020

Государственная помощь, реализуемая в виде материнского капитала, позволила многим семьям получить первую собственность.

С течением времени появилась потребность в расширении жилплощади, обмене, разделе, передаче иным владельцам, однако стандартный алгоритм для продажи квартиры с материнским капиталом не подходит, пошаговая инструкция включает действия по согласованию продажи с официальными органами опеки, так как держатель сертификата при покупке собственности подписывал обязательства по наделению каждого члена семьи долей.

Причины для продажи жилья могут быть самые разные. Иногда требуется улучшить жилищные условия в связи с пополнением семейства, в других случаях семья вынуждена продать недвижимость из-за переезда в другой город. В любом случае, отчуждение квартиры или дома требует обязательного учета интересов несовершеннолетних собственников, которые должны были получить выделенные доли.

Условия продажи квартиры, купленной за маткапитал

Гражданский Кодекс регулирует процесс возмездного отчуждения жилой недвижимости, в приобретении которой участвовал материнский капитал. Процедура описана в статье 36 ГК РФ.

Так как по закону жилье должно быть оформлено в общедолевую собственность всех членов семьи, выделение долей несовершеннолетним является обязательством, данным держателем сертификата на маткапитал при согласовании сделки. Согласно действующего законодательства, купля-продажа квартиры (дома), оформленной на ребенка, регистрируется только после того, как родители гарантируют соблюдение интересов несовершеннолетних при передаче жилья в собственность новых владельцев.

Согласование предстоящей сделки регулируется положениями общего федерального законодательства и Семейного и Гражданского Кодекса:

  • Статьи 28, 37 ГК РФ;
  • Ст.20-21 ФЗ №48, утвержденного в 2008 году.
  • ФЗ № 51.

На основании законов, отчуждение недвижимости, принадлежащей детям, по инициативе родителей запрещено, если не получено письменное разрешение от официальных органов на сделку. Получение согласия опеки требует сбора и подачи документации по предстоящей сделки. Официальные представители соцслужб должны быть уверены в том, что будущая продажа не нарушит права детей-собственников.

В обязанности родителей входит предоставление гарантий того, что взамен проданной части ребенку будет предоставлено равноценное имущество, соответствующее санитарно-гигиеническим и техническим нормативам. Размер новой площади не должен быть менее прежнего имущества.

Чтобы получить разрешение органов опеки, потребуется обратиться в администрацию по месту нахождения отчуждаемого жилья. Для регистрации сделки продажи в Росреестре нужно предъявить письменное постановление, разрешающее продажу на законных основаниях, при условии обеспечения несовершеннолетнего собственника другой недвижимостью.

Несмотря на строгий регламент проведения согласования, закон не устанавливает ограничений по длительности рассмотрения обращения. В случае затягивания рассмотрения вопроса свыше 3 месяцев, рекомендуется ссылаться на нормы, установленные письмом Министерства образования «О защите прав несовершеннолетних» № 09-М, выпущенного в 1995 году. Согласно его положениям, сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, подлежат рассмотрению в течение 1 месяца с момента подачи заявления.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Кто имеет право на улучшение жилищных условий

При передаче недвижимой собственности, приобретенной с помощью маткапитала, установлена следующая последовательность:

  1. Готовят перечень бумаг на недвижимость и по самой сделке. Точный список уточняют с учетом индивидуальных обстоятельств в районном отделе администрации в сфере опеки и попечительства.
  2. Подача документов в опеку и получение согласия или отказа.
  3. После подписания договора и расчетов между продавцом и клиентом обращаются за регистрацией в Росреестр.

Помимо письменного постановления с разрешением сделки со стороны официальных органов, для сделки готовят следующий перечень:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, свидетельство о регистрации конкретным владельцем.
  • Договор купли-продажи.
  • Расписка.
  • Справка, подтверждающая, что жилье свободно от жильцов.
  • Выписка из домовой книги.
  • Нотариально заверенное согласие от супруга.
  • Выписка из ЕГРП.

Регистрационные услуги являются платными – для переоформления недвижимости в Росреестр предоставляют квитанцию об уплате пошлины. Единый размер пошлины, установленный на территории всей России, составляет 2 тысячи рублей.

Стороны сделки, собрав все необходимые документы, назначают определенный день для сделки. При желании, выбирают один из доступных вариантов обращения:

  • напрямую через Росреестр;
  • благодаря действующему ближайшему к месту расположения объекта МФЦ.

Так как не всегда возможно получение подобной услуги через МФЦ, следует заранее уточнить место возможной передачи документов по сделке для регистрации.

Продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Действия по продаже ипотечной квартиры, на приобретение которой потрачен маткапитал, более сложны ввиду необходимости согласования:

  • с органами опеки;
  • залогодержателем-банком.

Таким образом, сделка должна быть согласована не только с попечительским советом органов соцзащиты. Зарегистрировать собственность, находящуюся в залоге банка, на нового владельца не удастся, если кредитор не даст согласия на оформление сделки.

Если все необходимые разрешения получены, наступает время для преодоления новой сложности, ведь найти покупателя, готового приобрести жилье с обременением. Новому владельцу нужно быть готовым к тому, чтобы поставить цену продажи ниже на 5-10% ниже действующих, так как оформлять сделку с длительным процессом переоформления захочет далеко не каждый покупатель.

Продажа ипотечной недвижимости происходит одним из нижеописанных способов:

  1. Уточняют сумму оставшейся задолженности по жилищному кредиту. Будущий собственник вносит средства и закрывает кредитную линию. После досрочного расторжения ипотечного соглашения жилье освобождается из-под залога, делая законными любые манипуляции в отношении объекта. Фактически сделка осуществляется за счет средств покупателя с рассрочкой платежа: кредитору и продавцу.
  2. Банк перезаключает ипотечный договор на нового владельца. Фактически для банка не меняется ничего, кроме имени нового заемщика. Условия по ипотеке продолжает исполнять новый заемщик, который становится собственником обремененного жилья.
  3. Если найти потенциального покупателя, готового пройти длительный процесс согласования и переоформления, не удалось, остается найти альтернативный источник финансирования, который позволит владельцу самостоятельно погасить долг до срока, и переоформить квартиру на покупателя после снятия обременений.

Так как далеко не всегда продавцы сообщают об ипотеке, следует знать, как проверить обременение, запросив сведения из единой базы Росреестра.

Получение разрешительных бумаг

 

Собираясь продавать жилые помещения, купленные за материнский капитал, необходимо тщательно изучить процедуру и особенности согласования разрешительного документа из опеки.

Так как основанием для одобрительного ответа из попечительского совета станет полное подтверждение того, что родители учли имущественные права своих несовершеннолетних детей в качестве собственников. Для этого в районную администрацию представляют следующий пакет:

  • заявление подписывается матерью и отцом (при их наличии). В тексте заявители просят разрешить оформление сделки купли-продажи жилья, оформленного в общедолевую собственность, с подробным указанием всех параметров отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
  • при отсутствии кого-либо из родителей, представляют справку о смерти, либо постановление суда о лишении прав;
  • по достижении ребенком 14-летнего возраста, от него также потребуется отдельное заявление;
  • удостоверяющие личность документы на родителей и детей, для лиц младше 14 лет представляют свидетельство о рождении;
  • правоустанавливающие бумаги на объект, свидетельство регистрации собственности.
  • технический и кадастровый паспорт (первый заказывают в БТИ, второй – представляют в Кадастровой Палате).
  • справка о том, что все ранее зарегистрированные жильцы освободили площадь и выписаны;
  • документ, устанавливающий отсутствие финансовых претензий по коммунальным платежам.

В зависимости от возможностей попечительских органов, обращение будет рассмотрено в течение установленного в конкретном регионе срока. В среднем, на согласование с опекой у человека уходит не менее 1 месяца.

Без выделения долей в новом жилье сразу

Отдельно отметим, что бывают ситуации, когда жилье продается, но новое еще не подобрано (например при переезде в другой город), тогда органы опеки и попечительства могут обязать открыть расчетный счет в банке и внести на него деньги, полученные после продажи, и причитающиеся детям, согласно ранее выделенных долей. Родители не имеют права воспользоваться денежными средствами с данного счета без разрешения опеки. При следующем обращении родителей за разрешением и получении такового, они смогут использовать средства на покупку нового жилья. Это требование опеки не нарушает Закон об опеке и попечительстве.

Риски покупки жилья, приобретенного продавцом с участием маткапитала

Многие покупатели, когда слышат о том, что выставленная на продажу квартира приобретена с участием государственных средств, отказываются от сделки. Риски покупателя заключены в том, что собственность должна быть предварительно разделена на доли, а так как маткапитал выдается при рождении второго ребенка, недвижимость необходимо распределить между родителями и детьми.

Если в приобретенной собственности до сделки не были выделены доли, сделка признается незаконной, так как считается оформленной в обход требуемой процедуры согласования с опекой. Сомнения, можно ли расторгнуть договор купли-продажи по данному объекту недвижимости, имеют серьезные основания. При выявлении нарушения, заинтересованные лица и официальные органы легко обжалуют переход права собственности по договору купли-продажи в судебном порядке.

В силу подобных сложностей, клиенты, вместо того, чтобы тщательно проверять, безопасны ли сделки с недвижимостью с материнским капиталом, предпочитают выбирать менее рискованные варианты покупки юридически свободной недвижимости, избегая лишней суеты и долгого ожидания даты регистрации сделки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-kvartiryi-s-materinskim-kapitalom/

Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую  молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата.

Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

Кадастровая стоимость квартиры

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

  1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки  для получения ответа.

Внимание! Чтобы не оказаться должным, следует прописать в договоре, что предполагаемые покупатель и продавец не будут требовать денежной компенсации в случае отказа органов опеки.

  1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
  2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Внимание! Органы опеки имеют право проверить состояние предполагаемых жилищных условий. При неудовлетворении соответственных условий для детей, предполагаемая  сделка может не состояться.

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

  • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
  • оригинал свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
  • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
  • справки на предполагаемое имущество;
  • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
  • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
  • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
  • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Важно! Если рискнуть обойти службу опеки и заключить договор купли-продажи без разрешающих документов – сделка рано или поздно будет аннулирована.

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек  не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант  продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Внимание! Это возможно, если в договоре между владельцем и банком не прописаны ограничения на этот счёт. Чаще всего они есть и  действительны первые пару лет.

Продавец  и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже  цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант –  в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как  все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют,  является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок.  Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Оформление доверенности на право продажи квартиры

Риски для покупателей недвижимости, приобретённой  с помощью семейного сертификата

К сожалению, несмотря на скрупулёзность условий продажи квартиры, купленной на материнский капитал, не все продавцы-родители остаются исполнительными после подписания бумаг.

  1. Первая опасность. По законам РФ, если родители не соблюдают предписаний договора и дети проживают в ненадлежащих условиях, сделка может быть аннулирована в любой момент до совершеннолетия ребёнка (детей).
  2. Вторая опасность. Если условия договора не выполнялись, но не фиксировались ни в одной службе, то после совершеннолетия ребёнок имеет право в течение трёх лет подать в суд на расторжение сделки в связи с той или иной причиной (например, родители не обеспечили его обещанной долей).

В обеих ситуациях покупатель пострадает одинаково. Ему придётся отдать недвижимость обратно владельцам в исходном виде. Только цена будет гораздо меньше первоначальной (из-за инфляции, увеличения налогов, и преднамеренного занижения реальной стоимости жилья). Судебный процесс займёт не малый кусок времени, в течение которого квартира будет опечатана. Поэтому как минимум, на это время нужно жильё.

Нужно быть крайне осторожным при заключении такого рода сделок.

Как ускорить продажу квартиры?

Спешка в проведении  формальностей для продажи квартиры, купленной на материнский капитал, у каждого оправдана по-своему. Кипа бумаг, много инстанций, куча манипуляций, – всё это крайне неприятный и долгий процесс.

Для ускорения решения этих проблем есть несколько хитростей:

  • оформлять бумаги на продажу имеющегося жилья и покупку будущего лучше одновременно. Разрешение органов опеки можно получить быстро и легко;
  • если серьёзно отнестись к вопросу, и следовать всем правилам подачи и передачи документов, это также даст возможность ускорить продажу;
  • лучше взять в помощники риелтора (также уменьшит риск мошенничества);
  • заранее оговаривать все нюансы с предполагаемым покупателем;
  • следует заранее посоветоваться с органами опеки, чтобы быть уверенным в их согласии на сделку.

Важно! В случае, если предложенная на продажу квартира куплена прежним владельцем менее 3 лет назад, и её стоимость более 1 млн рублей, налог на её покупку будет очень высоким поэтому если есть время, лучше подождать.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Что такое социальное страхование

Закрыть