Как сдавать квартиру без проблем с законом

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

как сдавать квартиру без проблем с законом

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
  2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника.

    В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.

ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Как сдать квартиру в аренду правильно?

как сдавать квартиру без проблем с законом

  • 1 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 2 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 3 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 4 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 5 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  • 6 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 7 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 8 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 9 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 10 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  • 11 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 12 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 13 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 14 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 15 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  • 16 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 17 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 18 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 19 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 20 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

Как сдать квартиру в аренду официально: по закону, без агентств, самостоятельно — Про сад и дом

как сдавать квартиру без проблем с законом
(10 5,00 из 5)

Чтобы получить максимальную прибыль и не иметь проблем с налоговой и контролирующими органами, необходимо знать, как сдать квартиру в аренду правильно. Системный подход и грамотное заключение договора между арендодателем и арендатором – залог беспроблемных отношений.

Кто может выступить в роли арендодателя

Подобное право законом дано исключительно собственнику квартиры, т.е. человеку, у которого есть все подтверждающие документы. Их необходимо предъявить при заключении сделки. Свидетельство о праве собственности – это первое, что должен продемонстрировать потенциальным жильцам честный хозяин квартиры.Согласие на аренду потребуется от других лиц, место жительства которых зарегистрировано в сдаваемой квартире.

Если среди них несовершеннолетний ребёнок, собственнику требуется согласие органов опеки. Аналогичные требования нужно выполнить при сдаче части квартиры или комнаты (в том числе в коммунальной квартире). Эти все проблемы собственник обязан решить своими силами.

Полученное от других собственников согласие следует оформить в письменном виде, после чего заверить подписью нотариуса.

В противном случае зарегистрировать договор официально не получится.

Соблюдаем формальности

Чтобы сдать квартиру в аренду официально, достаточно придерживаться нескольких простых правил:

  • Заключать официальный договор между сторонами. Без документального доказательства сделки ни арендатор, ни собственник в случае возникновения разногласий не смогут доказать свою правоту;
  • Отнести договор на регистрацию в Росреестр. Это нужно делать, если сделка заключается на период от 12 месяцев. Такой подход позволит получать доход от сдачи жилья «легально», не боясь проблем с налоговой;
  • Уплачивать налоги и подавать декларацию 3-НДФЛ в установленный законом срок.

Понятие официальной или легальной сдачи недвижимости в Гражданском или Налоговом кодексе не закреплены, это скорее термин, использующийся в простонародье. Он обозначает «официальные» отношения сторон, заключивших между собой договор. В нем прописываются права и обязанности сторон, ответственность, прочие важные аспекты и гарантии.

Договор найма обычно заключается, если квартиру снимает физическое лицо. Договор аренды нужен, если в роли жильца будет выступать юридическое лицо или организация.
На практике квартиры чаще сдаются «в серую», без оформления договора.

Таким образом собственник квартиры пытается сэкономить на уплате налогов.

Эксперты не советуют поступать подобным образом, ведь риски слишком велики:

  1. Если «повезёт» попасть на недобросовестных жильцов, не желающих платить аренду или оплачивать долги по коммуналке, решить проблему в суде не получится. Договора нет, следовательно, доказательства заключения сделки тоже;
  2. Если квартиранты испортят или украдут имущество, не выйдет добиться компенсации. Аналогичная ситуация с затоплением соседей, в таком случае бремя выплаты компенсации ложится на плечи собственника;
  3. Проблемы с жильцами не получится решить посредством обращения к участковому.

Положительные моменты официальной сдачи в аренду налицо:

  • Можно обойтись без лишних переживаний об имуществе и о недобросовестности квартиросъёмщиков;
  • Можно продумать всё до мелочей, даже моменты типа кто будет платить за телефонную связь;
  • Не придётся переживать, что вас как собственника привлекут к ответственности за сокрытие дохода.

Оформление договора аренды не требует сбора большого количества бумаг, как, например, в процессе продажи недвижимости. Поэтому лучше всё же его заключить.

Как быстрее сдать квартиру

Варианта, как оформить сделку есть два: сделать всё самостоятельно и без агентств или же доверить делу профессионалу. Второй способ предполагает необходимость оплаты комиссии за услуги риелтора, зато избавляет от головной боли. Специалист возьмёт на себя все работы касаемо поиска жильцов и уладит бумажные вопросы, так что владельцу останется лишь познакомиться со съёмщиками и передать им ключи.

Найти съёмщиков своими силами можно, подав объявление в местную газету, разместив его в тематических группах вашего города в интернете или опубликовав на доске объявлений. Если не хочется лишних переживаний, квартиру можно сдать даже родственнику.

Вот только в этом случае будет оформляться договор безвозмездного пользования имуществом, а, следовательно, собственник не получит никакой материальной выгоды.

Как грамотно оформить сделку

Чтобы заключить договор найма, потребуется свидетельство собственности на имущество от владельца квартиры, паспорта обеих сторон, а также согласие от других прописанных лиц и совладельцев квартиры.
Найти образец договора найма в интернете не составит труда, бланк не имеет типовой формы, поэтому использовать можно любой понравившийся шаблон, например, наш.

Или же лучше обратиться к опытному юристу, который объяснит, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание и какие пункты включить в договор.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Нотариальное заверение подписанного обеими сторонами договора не требуется, но, если он оформлен на срок больше 12 месяцев, его регистрация в Росреестре обязательна.
Помните о том, что в дополнение не лишним будет составить акт приёма-передачи объекта, в котором описать все особенности квартиры. Это позволит избежать взаимных претензий при выселении.

Обязательные пункты, которые следует включить в документ:

  1. Указать, на основании какого документа собственник распоряжается имуществом;
  2. Прописать место, дату заключения сделки, добавить реквизиты сторон;
  3. Оговорить условия и порядок внесения оплаты, отразить это на бумаге;
  4. Решить вопрос с залогом или как его называют – депозитом. Это разовый платёж, который служит своего рода компенсацией владельцу за принесённый ущерб.
  5. Может быть возвращён жильцам при расторжении договора;
  6. Как и когда оплачиваются коммунальные платежи, будет ли выполняться ремонт, и кто за него платит;
  7. Как часто собственник имеет право посещать жильё и осматривать его;
  8. Обсудить условия для расторжения договора, а также ответственность сторон;
  9. Прописать права и обязанности сторон сделки;
  10. Указать период действия договора.

Стороны могут добавить иные пункты на своё усмотрение. Например, владельцы квартир часто указывают невозможность проживания в квартире с питомцами или запрет на проживание членов семьи съёмщиков.

Многие собственники также запрещают съёмщикам прописываться в арендованной квартире – это тоже нужно указать, чтобы обойтись без лишних проблем.

Договор, периодом до 11 месяцев не нуждается в регистрации в Росреестре и уже после проставления на нём подписей получает законную силу. Договор на срок от 12 месяцев нуждается в регистрации.

Обратите внимание! За это взимается государственная пошлина в сумме 2000 рублей. Квитанцию об оплате нужно принести вместе с остальными документами: 3 копии договора найма, копии и оригиналы паспортов сторон, а также копию документа о праве собственности на объект.

Документ регистрируется на протяжении 5 дней, делается это в любом отделении МФЦ или в Росреестре. Причин отказа в регистрации всего несколько: пакет документов неполный, договор найма не отвечает нормам закона или же сдаваемая квартира не поставлена на учёт органов кадастра.

Как принимать оплату за съёмное жильё

Условия оплаты, способ передачи денег и периодичность внесения платежей – это все нужно прописать в договоре. Для защиты обеих сторон передавать деньги за квартиру нужно, каждый раз формируя новую расписку. Это удобный способ фиксации выполненных взаиморасчётов. Бланк можно подготовить заранее, после чего каждый месяц заполнять дату совершения платежа, сумму и проставлять подписи сторон.

Лучше всего делать два экземпляра расписки, каждый из которых потом останется у арендатора и арендодателя.

Если же выбран вариант с безналичной оплатой по указанным реквизитам банковского счета собственника, расписка в этом случае не нужна. Жильцам в этом случае необходимо сохранять квитанции и чеки, доказывающие факт перевода денежных средств хозяину.

На основании таких документов о получении прибыли он заполняет и передаёт в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ, после чего уплачивает подоходный налог в размере 13% от суммы.

Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение

Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов.

Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.

В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет.

Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.

Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.

Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника.

Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.

Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.

Как расторгнуть договор

Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.

Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:

  • Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
  • Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.

Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:

  1. При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
  2. Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
  3. Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
  4. Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.

Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.

В заключение

Сдать квартиру собственники могут как своими силами, так и воспользовавшись помощью специализированного агентства. Ввиду того, что услуги риелтора нужно оплачивать, вариант с самостоятельными поисками жильцов многим кажется более предпочтительным.

Чтобы все прошло по закону, необходимо обязательно заключить договор, а также при желании приобрести страховку, чтобы защитить своё имущество. Официальная сдача жилья – это защищённость со стороны государства и отсутствие проблем с налоговой.

Риски сторон в этом случае минимальны, ведь все их права и обязанности прописаны в договоре.

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/rent-and-hire/sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

Как сдать квартиру в аренду правильно

Как сдать квартиру в аренду правильно

Как сдать квартиру в аренду правильно

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход.

Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес.

В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

как сдавать квартиру без проблем с законом

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
  2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника.

    В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.

ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Как сдать квартиру в аренду правильно?

как сдавать квартиру без проблем с законом

  • 1 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 2 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 3 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 4 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 5 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  • 6 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 7 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 8 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 9 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 10 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  • 11 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 12 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 13 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 14 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 15 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  • 16 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 17 Как сдать квартиру в аренду официально?
  • 18 Как сдать квартиру в аренду правильно?
  • 19 Как правильно сдать квартиру в аренду?
  • 20 Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

Как сдать квартиру в аренду официально: по закону, без агентств, самостоятельно — Про сад и дом

как сдавать квартиру без проблем с законом
(10 5,00 из 5)

Чтобы получить максимальную прибыль и не иметь проблем с налоговой и контролирующими органами, необходимо знать, как сдать квартиру в аренду правильно. Системный подход и грамотное заключение договора между арендодателем и арендатором – залог беспроблемных отношений.

Кто может выступить в роли арендодателя

Подобное право законом дано исключительно собственнику квартиры, т.е. человеку, у которого есть все подтверждающие документы. Их необходимо предъявить при заключении сделки. Свидетельство о праве собственности – это первое, что должен продемонстрировать потенциальным жильцам честный хозяин квартиры.Согласие на аренду потребуется от других лиц, место жительства которых зарегистрировано в сдаваемой квартире.

Если среди них несовершеннолетний ребёнок, собственнику требуется согласие органов опеки. Аналогичные требования нужно выполнить при сдаче части квартиры или комнаты (в том числе в коммунальной квартире). Эти все проблемы собственник обязан решить своими силами.

Полученное от других собственников согласие следует оформить в письменном виде, после чего заверить подписью нотариуса.

В противном случае зарегистрировать договор официально не получится.

Соблюдаем формальности

Чтобы сдать квартиру в аренду официально, достаточно придерживаться нескольких простых правил:

  • Заключать официальный договор между сторонами. Без документального доказательства сделки ни арендатор, ни собственник в случае возникновения разногласий не смогут доказать свою правоту;
  • Отнести договор на регистрацию в Росреестр. Это нужно делать, если сделка заключается на период от 12 месяцев. Такой подход позволит получать доход от сдачи жилья «легально», не боясь проблем с налоговой;
  • Уплачивать налоги и подавать декларацию 3-НДФЛ в установленный законом срок.

Понятие официальной или легальной сдачи недвижимости в Гражданском или Налоговом кодексе не закреплены, это скорее термин, использующийся в простонародье. Он обозначает «официальные» отношения сторон, заключивших между собой договор. В нем прописываются права и обязанности сторон, ответственность, прочие важные аспекты и гарантии.

Договор найма обычно заключается, если квартиру снимает физическое лицо. Договор аренды нужен, если в роли жильца будет выступать юридическое лицо или организация.
На практике квартиры чаще сдаются «в серую», без оформления договора.

Таким образом собственник квартиры пытается сэкономить на уплате налогов.

Эксперты не советуют поступать подобным образом, ведь риски слишком велики:

  1. Если «повезёт» попасть на недобросовестных жильцов, не желающих платить аренду или оплачивать долги по коммуналке, решить проблему в суде не получится. Договора нет, следовательно, доказательства заключения сделки тоже;
  2. Если квартиранты испортят или украдут имущество, не выйдет добиться компенсации. Аналогичная ситуация с затоплением соседей, в таком случае бремя выплаты компенсации ложится на плечи собственника;
  3. Проблемы с жильцами не получится решить посредством обращения к участковому.

Положительные моменты официальной сдачи в аренду налицо:

  • Можно обойтись без лишних переживаний об имуществе и о недобросовестности квартиросъёмщиков;
  • Можно продумать всё до мелочей, даже моменты типа кто будет платить за телефонную связь;
  • Не придётся переживать, что вас как собственника привлекут к ответственности за сокрытие дохода.

Оформление договора аренды не требует сбора большого количества бумаг, как, например, в процессе продажи недвижимости. Поэтому лучше всё же его заключить.

Как быстрее сдать квартиру

Варианта, как оформить сделку есть два: сделать всё самостоятельно и без агентств или же доверить делу профессионалу. Второй способ предполагает необходимость оплаты комиссии за услуги риелтора, зато избавляет от головной боли. Специалист возьмёт на себя все работы касаемо поиска жильцов и уладит бумажные вопросы, так что владельцу останется лишь познакомиться со съёмщиками и передать им ключи.

Найти съёмщиков своими силами можно, подав объявление в местную газету, разместив его в тематических группах вашего города в интернете или опубликовав на доске объявлений. Если не хочется лишних переживаний, квартиру можно сдать даже родственнику.

Вот только в этом случае будет оформляться договор безвозмездного пользования имуществом, а, следовательно, собственник не получит никакой материальной выгоды.

Как грамотно оформить сделку

Чтобы заключить договор найма, потребуется свидетельство собственности на имущество от владельца квартиры, паспорта обеих сторон, а также согласие от других прописанных лиц и совладельцев квартиры.
Найти образец договора найма в интернете не составит труда, бланк не имеет типовой формы, поэтому использовать можно любой понравившийся шаблон, например, наш.

Или же лучше обратиться к опытному юристу, который объяснит, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание и какие пункты включить в договор.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Нотариальное заверение подписанного обеими сторонами договора не требуется, но, если он оформлен на срок больше 12 месяцев, его регистрация в Росреестре обязательна.
Помните о том, что в дополнение не лишним будет составить акт приёма-передачи объекта, в котором описать все особенности квартиры. Это позволит избежать взаимных претензий при выселении.

Обязательные пункты, которые следует включить в документ:

  1. Указать, на основании какого документа собственник распоряжается имуществом;
  2. Прописать место, дату заключения сделки, добавить реквизиты сторон;
  3. Оговорить условия и порядок внесения оплаты, отразить это на бумаге;
  4. Решить вопрос с залогом или как его называют – депозитом. Это разовый платёж, который служит своего рода компенсацией владельцу за принесённый ущерб.
  5. Может быть возвращён жильцам при расторжении договора;
  6. Как и когда оплачиваются коммунальные платежи, будет ли выполняться ремонт, и кто за него платит;
  7. Как часто собственник имеет право посещать жильё и осматривать его;
  8. Обсудить условия для расторжения договора, а также ответственность сторон;
  9. Прописать права и обязанности сторон сделки;
  10. Указать период действия договора.

Стороны могут добавить иные пункты на своё усмотрение. Например, владельцы квартир часто указывают невозможность проживания в квартире с питомцами или запрет на проживание членов семьи съёмщиков.

Многие собственники также запрещают съёмщикам прописываться в арендованной квартире – это тоже нужно указать, чтобы обойтись без лишних проблем.

Договор, периодом до 11 месяцев не нуждается в регистрации в Росреестре и уже после проставления на нём подписей получает законную силу. Договор на срок от 12 месяцев нуждается в регистрации.

Обратите внимание! За это взимается государственная пошлина в сумме 2000 рублей. Квитанцию об оплате нужно принести вместе с остальными документами: 3 копии договора найма, копии и оригиналы паспортов сторон, а также копию документа о праве собственности на объект.

Документ регистрируется на протяжении 5 дней, делается это в любом отделении МФЦ или в Росреестре. Причин отказа в регистрации всего несколько: пакет документов неполный, договор найма не отвечает нормам закона или же сдаваемая квартира не поставлена на учёт органов кадастра.

Как принимать оплату за съёмное жильё

Условия оплаты, способ передачи денег и периодичность внесения платежей – это все нужно прописать в договоре. Для защиты обеих сторон передавать деньги за квартиру нужно, каждый раз формируя новую расписку. Это удобный способ фиксации выполненных взаиморасчётов. Бланк можно подготовить заранее, после чего каждый месяц заполнять дату совершения платежа, сумму и проставлять подписи сторон.

Лучше всего делать два экземпляра расписки, каждый из которых потом останется у арендатора и арендодателя.

Если же выбран вариант с безналичной оплатой по указанным реквизитам банковского счета собственника, расписка в этом случае не нужна. Жильцам в этом случае необходимо сохранять квитанции и чеки, доказывающие факт перевода денежных средств хозяину.

На основании таких документов о получении прибыли он заполняет и передаёт в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ, после чего уплачивает подоходный налог в размере 13% от суммы.

Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение

Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов.

Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.

В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет.

Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.

Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.

Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника.

Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.

Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.

Как расторгнуть договор

Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.

Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:

  • Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
  • Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.

Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:

  1. При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
  2. Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
  3. Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
  4. Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.

Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.

В заключение

Сдать квартиру собственники могут как своими силами, так и воспользовавшись помощью специализированного агентства. Ввиду того, что услуги риелтора нужно оплачивать, вариант с самостоятельными поисками жильцов многим кажется более предпочтительным.

Чтобы все прошло по закону, необходимо обязательно заключить договор, а также при желании приобрести страховку, чтобы защитить своё имущество. Официальная сдача жилья – это защищённость со стороны государства и отсутствие проблем с налоговой.

Риски сторон в этом случае минимальны, ведь все их права и обязанности прописаны в договоре.

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/rent-and-hire/sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Как сдать квартиру в аренду правильно

Как сдать квартиру в аренду правильно

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально.

В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ.

Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Бесплатная консультация юриста по сдаче жилья в аренду>>

Кто может сдавать жилье в аренду

Кто может сдавать жилье в аренду

Прежде чем говорить о правилах сдачи жилого помещения во временное пользование, стоит понять, кто это может сделать. Выступить в роли арендодателя может собственник объекта недвижимости или его законный представитель, чьи полномочия заверены нотариально. О наличии права собственности на квартиру говорят свидетельство собственника и выписка из госреестра.

Если квартира оформлена по договору долевого участия, необходимо спросить разрешение у каждого собственника. Если есть другие люди, зарегистрированные на объекте, они также должны дать свое согласие. В случае, если среди жильцов числится несовершеннолетний, разрешение на сдачу жилья в аренду должна дать служба опеки.

В случае, если разрешения от кого-либо из данного перечня получено не было, зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Это означает, что документ этот, в случае возникновения необходимости судебного и досудебного разбирательства, не будет играть законной силы. Это означает, что арендатор рискует потерять свои деньги, а арендодатель имущество, а доказать этот факт в судебном порядке не представится возможным.

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита.

Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником.

Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности.

В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя.

Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Как сдать в аренду служебную квартиру

Как сдать в аренду служебную квартиру

Несмотря на то, что возможность сдачи жилья, выданного сотруднику предприятия или организации в связи со сложными жилищными условиями, существует, могут возникнуть определенные трудности. Действовать в этом случае следует по аналогии со сдачей в аренду муниципального жилья, но велик риск того, что работодатель посчитает, что сотрудник уже не нуждается в жилье и отдаст его другому сотруднику.

Жилье, требующее ремонта

Жилье, требующее ремонта

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.

Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

С какими рисками сталкивается собственник

С какими рисками сталкивается собственник

Заключить договор аренды – это не только обязательство перед налоговыми службами, но и гарантия собственной безопасности. Без соответствующего оформления факта сдачи жилья в аренду перед собственником возникают серьезные риски:

  • при наличии устных договоренностей или формально подписанном договоре есть риск того, что арендодатель откажется уплачивать арендную плату или коммунальные услуги, а востребовать это в законном порядке не получится
  • имущество, принятое без описи, может быть украдено или повреждено, а востребовать его ремонта или возврата также будет проблематично
  • нерадивый арендатор может нарушать общественный порядок и мешать соседям, при этом ответственность за это полностью ляжет на собственника
  • возможность передачи арендованной собственности в субаренду, чему уже не сможет воспрепятствовать собственник

Учитывая все перечисленные риски, а это далеко не полный их список, можно сделать один вывод: во избежание неприятностей договор аренды должен быть заключен по правилам, а помочь в этом могут профессиональные юристы. Осталось выяснить, как правильно заключить договор, и какая последовательность действий собственника.

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.

В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

  • будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
  • нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
  • внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
  • подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Что касается арендодателей, то некоторые сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду иностранным гражданам, особенно студентам. Первый риск – это невозможность проверки подлинности документов иностранца и законности его нахождения на территории страны, в принципе. Проверить документы могут юристы, а узнать, насколько легально потенциальный арендатор находится в стране, можно, воспользовавшись услугами специального сайта МВД.

Нужно ли заключать договор аренды

Нужно ли заключать договор аренды

Подводя итог сказанному, можно сказать, что заключать договор аренды обязательно, во избежание возможных рисков. В этом случае вы сможете защитить свои права в суде. К слову, последнее время договор заключается в большинстве случаев, причем, если речь идет о физических лицах, то целесообразно заключать договор найма, если это касается юридических лиц, то заключается договор аренды. Разобраться во всех тонкостях процесса помогут профессиональные юристы.

Рекомендации юристов по сдаче квартиры в аренду

Рекомендации юристов по сдаче квартиры в аренду

Как правильно подготовить квартиру и советы по заключению соглашения аренды квартиры можете уточнить у наших ведущих специалистов. Напишите намв форме ниже и получите первую консультацию абсолютно бесплатно!

(19 5,00 из 5)

Источник: https://fedzakon.ru/pravo/grazhdanskoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход.

Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес.

В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

Внимание — налоговая!

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду.

Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени.

«Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%. Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

Но бывают ситуации, что доход с аренды квартиры является фактически единственным, а уплата налога становиться крайне не выгодным мероприятием.

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно.

Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц.

Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Тут может быть несколько вариантов оформления отношений с вашими квартирантами:

  • Сдавать квартиру без заключения договора. Если нет договора, то налоговой просто не за что зацепиться. В этой ситуации все свои договоренности вы согласовываете с квартирантами устно, а деньги за оплату передаете из рук в руки. Доказать, что вы сдавали квартиру и получали деньги, будет просто невозможно. В крайнем случае, можете в налоговой сказать, что в квартире временно проживают ваши родственники или знакомые. Вероятнее всего, на это ваши отношения с налоговой и закончатся, так как у них не будет никаких перспектив что-то с вас взыскать. Но такой случай таит в себе и ряд недостатков. Отсутствие договора снимает ответственность и с вашего квартиранта, которым намеренно или случайно может нанести вред вашему имуществу или квартире в целом. Каким-то образом взыскать с него ущерб у вас тоже не получится.
  • Сдавать квартиру по договору безвозмездного проживания. Суть договора понятна из его названия – квартиранты проживают в помещение без какой-либо оплаты. То есть собственник не получает никаких доходов от этой сделки.

    Естественно, что такой договор может быть заключен только с теми людьми, которым вы доверяете, иначе можете остаться в какой-то момент без денег, которые, кстати, как и в первом случае нужно передавать наличкой без оформления расписок.

    Иначе с юридической точки зрения такой договор может быть признан фиктивным, со всеми последующими  санкциями.

В некоторых областях и городах нашей страны, где проходит эксперимент по внедрению системы самозанятых, есть возможность снизить налоги за аренду квартиры с 13% до 4%. Это Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан. Достаточно зарегистрироваться в налоговой как самозанятый.

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:

  • Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж  за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.
  • Квартиросъемщики просят оформить регистрацию. Если жилье снимается на длительный срок, то вполне вероятно, что жильцы могут попросить оформить регистрацию по месту жительства. Например, для оформления на работу или получения путевок в ближайший садик или школу. Собственники в большинстве случаев не хотят это делать, так как увеличиваются расходы на коммунальные услуги. Решить эту проблему можно выбором вида регистрации. Существует регистрация временная (сроком до 5 лет, которая прекращается автоматически в установленную дату, выдается в форме свидетельства) и постоянная (выдается бессрочно, влияет на размер коммунальных взносов, прекратиться может либо в добровольном порядке, либо в судебном, дает возможность разрешать или отказывать в регистрации в собственности других людей, оформляется в виде штампа в паспорте). Предоставить регистрацию – это право собственника, но не его обязанность. Вы можете сами для себя определить  готовы ли вы это сделать и озвучить решение своим арендаторам до подписания документов на аренду. Помните, что для оформления регистрации необходимо согласие всех собственников.
  • Квартиранты имеют детей или находятся в их ожидании. Наличие детей – это прекрасно для любой семьи,  но только не для арендодателей. Дело в том, что при наличии постоянной прописки родители имеют право зарегистрировать ребенка по месту регистрации его родителей без согласия остальных собственников. При этом собственники не могут выселить ребенка до его совершеннолетия, либо пока не будет предоставлено ребенку другое жилье. Все судебные разбирательства по данным вопросам будут проходить под контролем органов опеки и попечительства. Тут решение только одно –отказывать квартирантам с детьми или молодым парам, которые просят регистрацию, если вы не хотите за собственный счет решать чужие проблемы.
  • Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника.

    Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать).

    В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.

  • Квартира превращается в общежитие. Люди нуждаются в жилье, и из-за желания экономить могут жить в одной квартире по 5-10 человек, особенно это касается трудовых мигрантов и стран ближнего зарубежья. Чем больше жильцов, тем выше вероятность, что квартиру вы получите в ненадлежащем состоянии. Распознать таких людей просто, если они сами обращаются, но чаще всего они обращаются через подставное лицо, которое уже потом пересдает им оформленную квартиру. Вариант решения тут один – в тексте договора прописать конкретное лицо, которое будет отвечать за порчу имущества. Кроме того, обозначьте лица, которые имеют право проживания в данной квартире без права подселения. И укажите штраф, который будет наложен за нарушение данных правил, чем жестче будет штраф, тем меньше вероятность появления в вашей квартире общежития, ну и, конечно, как можно чаще посещайте сданную в аренду квартиру.

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться  в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка.

  За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга.

Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.

Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю.

В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию.

Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.

При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства.

Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника.

В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет.

Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Итоги

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Отмена авторизации сбербанк что это
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Как восстановить яндекс кошелек

Закрыть