Что такое договор ипотеки

Договор ипотеки (ипотечного кредита) в 2020 году — что это такое, между физическими лицами, образец, сроки регистрации, квартиры

что такое договор ипотеки

Для многих граждан нашей огромной страны жилищное кредитование является единственной возможностью приобрести комфортабельное жилье.

Оформление ипотеки предполагает множество различных нюансов – начиная от подбора наиболее выгодного предложения и заканчивая госрегистрацией прав на недвижимость.

Одним из “краеугольных камней” является заключение ипотечного договора, особенности которого мы рассмотрим далее.

Что это такое

Ипотечный договор – это документ, регламентирующий взаимоотношения между залогодателем (заемщиком, должником) и залогодержателем (банком).

Нормативная регламентация, согласно ст. 8 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон), содержится в следующих правовых актах:

  • в ГК РФ (далее – Кодекс), в частности, в Главе 27, 28;
  • в Законе;
  • в Параграфе 3 Главы 23 Кодекса.

Соответственно, правовое регулирование ипотечного договора осуществляется:

  • общими правилами и нормами Кодекса, предусмотренными для заключения договоров;
  • положениями Кодекса, установленными для договора о залоге;
  • нормами Закона.

Исходя из ст. 420 Кодекса, договор – это соглашение двух или более лиц об определении, изменении или окончании действия гражданских прав или обязанностей.

Ст. 432 Кодекса регламентирует, что контракт рассматривают как заключенный, если между участниками сделки было достигнуто согласие по всем существенным условиям.

В свою очередь,ч. 2 ст. 10 Закона определяет частный случай вступления в силу именно ипотечного договора – с момента госрегистрации такого документа.

Ч. 1 ст. 10 Закона устанавливает, что ипотечный договор:

  • составляют в простой письменной форме, без нотариального заверения;
  • подлежит обязательной госрегистрации в установленные сроки;
  • при несоблюдении нормативных положений о госрегистрации, договор признается ничтожной сделкой и не влечет каких-либо юридических последствий для сторон процесса и/или третьих лиц.

Существенные условия

Основополагающие условия, которые должны присутствовать в готовом документе, указаны:

  • в ст. 339 Кодекса;
  • в ст. 9 Закона.

Закон гласит о следующих условиях, которые в обязательном порядке должны присутствовать в договоре об ипотеке:

  • предмет ипотеки (квартира, жилой дом, земельный участок, таунхаус и др.);
  • оценка заложенного имущества;
  • сущность обязательства, которое обеспечивается залогом недвижимости;
  • сумма обязательств и срок их исполнения заемщиком.

Те же существенные условия перечислены и в Кодексе. Кроме этого, законодательство определяет, что по желанию сторон в договор также можно включить:

  • условия о порядке процедуры по взысканию на имущество – либо в порядке судебного производства, либо в досудебном режиме.

Ч. 2 ст. 9 Закона гласит о том, как должен быть указан предмет залога в ипотечном договоре:

  • название предмета;
  • адрес места расположения;
  • описательная часть (здесь указываются достаточные для идентификации предмета характеристики, позволяющие отличить имущество среди множества других).

Кроме этого, в договоре должно быть указано:

  • право залогодателя, из-за которого имущество ему принадлежит (право собственности, возникшее после госрегистрации);
  • название органа, осуществившего госрегистрацию данных прав (Регистрационная палата).

Оценка залогового имущества:

  • указывается в денежном выражении;
  • определяется на основании соглашения между банком и заемщиком.

Также в договоре должны присутствовать условия:

  • об обязательстве, которое обеспечивается залогом (сумма кредита, размер процентов за весь срок кредитования, ПСК, основание возникновения, нормативный срок исполнения);
  • о наличии закладной, если права банка удостоверяются соответствующей ценной бумагой.

Требования к оформлению

Закон регламентирует, что ипотечный договор не требует нотариальной формы – заключение можно произвести в обычной письменной форме.

Договор должен:

  • оформляться согласно правилам, определенным Кодексом и Законом для договоров данного типа;
  • пройти регистрацию в Росреестре в установленном порядке;
  • содержать в себе все существенные условия, которые предусмотрены законодательством;
  • обладать дополнительными условиями, перечисленными в ст. 9.1. Закона.

В частности, ст. 9.1. Закона определяет, что в ипотечном договоре в обязательном порядке должна присутствовать запись о полной стоимости кредита (ПСК), которая должна размещаться на первой странице документа.

При оформлении договора банк также должен указать условия:

  • о размере неустойки за нарушение заемщиком кредитных обязательств;
  • о порядке предоставления информации (через сеть Интернет, на публичных стендах и др.), а также о способах информирования заемщика.

Также необходимо включить:

  • информацию о правах и обязанностях сторон;
  • гарантии банка и заемщика;
  • обстоятельства, исключающие несение какой-либо ответственности;
  • ответственность в общем случае;
  • условия о страховании имущества;
  • реквизиты и адреса.

Как заключается, его образец

Ипотечный договор заключается посредством составления сторонами (банком и заемщиком) документа и последующего его предоставления в орган, совершающий госрегистрацию прав.

После того, как участники процедуры надлежащим образом достигли соглашения, они предоставляют документ в территориальное отделение Регпалаты для запуска процесса госрегистрации.

В случае, если не были соблюдены требования Закона касательно наличия существенных условий, или были нарушены иные требования, Росреестр вправе отказать в осуществлении регистрации.

Вступление договора в законную силу происходит после того, как Регпалата внесет соответствующую запись в ЕГРП. Для запуска процесса залогодателю и залогодержателю необходимо подать совместное заявление.

Регпалата регистрирует договор об ипотеке, не запрашивая каких-либо иных документов, кроме совместного заявления.

Форма ипотечного договора может быть различной – в зависимости от конкретных обстоятельств, дополнительных условий и др. Типовой образец документа можно скачать здесь.

Сроки регистрации

Сроки осуществления госрегистрации ипотечного договора регламентируются ч. 5 ст. 20 Закона.

Согласно нормативным положениям этой статьи, существуют следующие установленные сроки:

  1. По общему правилу, ипотека регистрируется Регистрационной палатой в течение 1 месяца с даты поступления в данный орган всех необходимых документов, предусмотренных Законом для осуществления процедуры.
  2. В отношении нежилых строений, участков земли, прочих зданий и сооружений срок составляет 15 рабочих дней.
  3. Касательно ипотеки квартир и иных помещений, предназначенных для непосредственного проживания граждан – в течение 5 рабочих дней с даты предоставления документов в Росреестр.
  4. Если осуществляется ипотека земельного участка, и на данном участке расположены здания, строения или сооружения, регистрация будет произведена в сроки, соответствующие нормативным срокам для регистрации данных строений, помещений или сооружений.
  5. Если ипотека не в силу закона, а на основании нотариально засвидетельствованного договора, госрегистрация производится в срок, не позднее 5 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию

Нормативное регулирование порядка и размеров уплаты госпошлины за совершение госрегистрации ипотечного договора осуществляется согласно нормам ст. 24 Закона.

В соответствующей статье указано, что за

  • госрегистрацию договора;
  • регистрацию ипотеки как обременения;
  • внесение соответствующих записей в ЕГРП;
  • выдачу документации,

государственная пошлина подлежит уплате один раз за все вышеуказанные действия. Размер и сроки уплаты госпошлины регламентируются Налоговым законодательством, в частности, ст. 333.33 НК РФ.

П. 28 ч. 1 соответствующей статьи гласит, что за осуществление госрегистрации договора взимается госпошлина в размере:

 1000 рублей  для физлиц
 4000 рублей  для юрлиц

Тут же обозначен основной нюанс – если договор заключается между физическим и юрлицом (банком и заемщиком), госпошлина взимается в размере, как для физических лиц, то есть 1000 рублей.

Вышесказанное относится к ипотеке, возникающей в силу договора. На основании ч. 2 ст. 20 Закона, ипотека в силу закона подлежит регистрации без уплаты государственной пошлины.

Нотариальное удостоверение

Согласно ч. 3 ст. 339 Кодекса, соглашение о залоге заключается в простой письменной форме и не требует нотариального свидетельствования, если в других законах или соглашении сторон не прописано иное положение.

Ч. 1 ст. 10 Закона также утверждает, что документ должен быть составлен в простой письменной форме.

Поскольку в ч. 3 ст. 1 Закона сказано, что общие правила о залоге, перечисленные в Кодексе, применимы к договору об ипотеке только в том случае, если в Законе не установлены другие правила, можно сделать вывод о необязательности нотариального удостоверения ипотечного договора.

Однако это не означает, что нотариальная форма запрещена. Стороны могут воспользоваться услугами нотариуса при наличии такой необходимости.

При этом последний приобретет право подать в Росреестр заявление, на основании которого ипотека также может быть зарегистрирована (ч. 1 ст. 20 Закона).

Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика

Согласно общему правилу, установленному ст. 450 Кодекса, расторжение ипотечного договора можно произвести по обоюдному согласию сторон. Соответственно, одной инициативы заемщика недостаточно – нужно согласовать вопрос и с банком.

Однако договор может быть расторгнут и по решению суда – для этого необходимо, чтобы одна из сторон процесса существенно нарушила условия договора.

Таким образом, если банк не соблюдает нормы договора, заемщик вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Соглашение о расторжении, его образец

Образец соглашения о расторжении кредитного договора по договоренности сторон можно скачать здесь.

Можно ли отказаться после подписания

Отказаться от ипотечного займа можно и после подписания кредитного контракта. Все зависит от того, были ли фактически исполнены обязательства банка перед заемщиком – перечисление денежных средств по назначению (к примеру, застройщику недвижимости).

В таком случае, рекомендуется заключить с банком соглашение о расторжении. Заемщику при этом придется вернуть:

  • сумму полученного кредита;
  • проценты за фактическое пользование заемными денежными средствами.

Как оспорить

Зачастую возникает необходимость оспорить заключенный договор об ипотеке недвижимого имущества.

Оспорить договор потребуется в следующих случаях:

  • если с лицом, не правомочным участвовать в сделке, был заключен ипотечный договор (например, с ограниченно дееспособным гражданином);
  • при предоставлении в залог недвижимости, не могущей являться предметом залога по ипотеке;
  • при несоответствии условий ипотечного договора требованиям и нормам закона;
  • при спорах, связанных с несоответствием применяемых мер банком по принудительному взысканию задолженности указанным в изначальном договоре.

В любом случае, необходимо пытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке, проведя соответствующую претензионную работу с контрагентом.

При отрицательном результате следует обращаться в суд, который, на основании ст. 166 Кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, оценит обстоятельства рассматриваемого дела и вынесет справедливый вердикт.

Договор об ипотеке – основной документ, которым регулируются взаимоотношения между банком и потребителем услуг – заемщиком.

В договоре должны быть отражены существенные условия, указанные в Законе. Кроме этого, документ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в ЕГРП – внесена соответствующая запись.

Военная ипотека в Мортон рассматривается тут.

Условия ипотеки для учителей вы можете найти на этой странице.

Источник: http://finbox.ru/dogovor-ipoteki/

Договор ипотеки — особенности документа, порядок регистрации в госорганах

что такое договор ипотеки

Официальный документ, который регулирует финансово-имущественные отношения заемщика и кредитного учреждения – это договор ипотеки. Оформление документа является обязательным. Здесь содержится полная информация о предмете договора, заложенном имуществе, взаиморасчетах клиента с банком (или иной кредитующей организацией), возложенных правах, обязанностях, а также ответственности сторон сделки.

Рассмотрим детально процедуру оформления и регистрации подобных документов после подписания в банке, а также сведения, содержащиеся в договорах по ипотечному кредитованию.

Виды ипотеки и особенности оформления сделок

Ипотека представляет собой удобный, и достаточно комфортный способ улучшить жилищные условия без длительных накоплений сбережений. Здесь существует особенность – в отличие от потребительских займов и рассрочки, жилищные ссуды подразумевают оформление залога, которым может выступать приобретаемая либо имеющаяся в собственности недвижимость.

Соглашение с кредитно-финансовыми учреждениями обязательно включает детальное описание предмета залога (обеспечения), который, в свою очередь, заметно снижает риски кредитодателя при невыплате ипотечного займа либо полном отказе погашать задолженность.

Понятие и форма договора ипотеки

Основой документа является залоговый объект, которым может выступать исключительно недвижимое имущество. Ипотечный договор четко распределяет участников – с одной стороны залогодержатель (при обычной ссуде таковым является банк), имеющий право удовлетворения финансовых требований, с другой – заемщик, передавший имущество в качестве обеспечения как гарант полного расчета по обязательствам.

ФЗ №102 «Об ипотеке» определяет следующие особенности таких соглашений:

  • договор заключается только в письменной форме;
  • требуется обязательная государственная регистрация;
  • документ набирает юридическую силу только после регистрационных действий;
  • допускается совместный пересмотр и изменений первоначальных условий по согласованию сторон.

Документ также содержит сведения об органе, который регистрировал право залогодержателя на предмет ипотеки (недвижимость), определяет право заемщика пользоваться жилплощадью в период расчета по договорным обязательствам.

Основные элементы договора ипотеки

Законодательство РФ четко прописывает структуру и необходимую для внесения информацию документа.

В договоре ипотечного кредита указываются:

  • предмет и сроки действия соглашения;
  • обязательства и права заемщика;
  • обязательства залогодержателя (финансового учреждения);
  • оформление закладной на имущество;
  • права и запреты по обращению с недвижимым имуществом в период залога;
  • ответственность участников сделки;
  • правила расторжения/аннулирования договора;
  • возможные спорные ситуации;
  • обстоятельства, принадлежащие к форс-мажору, прочие пункты.

В двустороннем соглашении подробно указываются обязательства заемщика, включая даты ежемесячных платежей, их размер, количество, период взносов по кредитным обязательствам, а также правила начисления штрафов и пени за просроченные платежи, в зависимости от сроков просрочки.

Предмет и стороны договора

Основной элемент такого документа – недвижимое имущество, которое передано в залог. Такой объект и является предметом ипотеки, который в обязательном порядке должен принадлежать заемщику (либо находиться в совместной собственности). Дополнительно прописывается право залогодателя проживать в заложенной недвижимости вместе с несовершеннолетними детьми или пожилыми родителями (и другими родственниками).

Здесь же указываются запреты:

  • заложенная жилплощадь не подлежит дарению, завещанию, перепродаже;
  • в шести из семи случаев ипотека не разрешает регистрировать (прописывать) новых жильцов без согласования с банком;
  • запрещено сдавать жилую недвижимость в аренду и делать перепланировку.

В договоре содержатся полные сведения о предмете залога – кадастровый номер, адрес расположения, детальное описание (дом, квартира), индивидуальные особенности.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Страхование ипотеки втб где дешевле

Относительно обязанностей и прав сторон, документ включает следующие пункты и разделы:

Для заемщика Для финансового учреждения (или частного кредитора)
Порядок погашения основного долга и начисленных процентов в соответствии с заявленными ставками Порядок компенсации за невыполнение договорных обязательств
Порядок возмещения убытков, причиненных невыполнением обязательств Правила и процедуру отчуждения залога при полном отказе от погашения обязательств
Оплата штрафов, начисленной пени при нарушении сроков погашения, отказе от выплаты ипотеки Порядок расторжения ипотечного договора и аннулирования закладной при полном погашении ипотеки
Возмещение судебных издержек при передаче задолженности в суд Условия взыскания и реализации недвижимого имущества при отчуждении
Выплата задолженности при неправомерном использовании средств (нецелевые растраты) Правила внесения изменений в действующий ипотечный договор, выдачу полных сведений об объекте в любой период погашения ипотеки

Документы, необходимые для регистрации договора ипотеки

После подписания основного документа об ипотеке заемщик и банк подают совместное заявление в регистрационный орган для инициирования процедуры внесения изменений. Если до 2014 года регистрировалось, непосредственно, соглашение, то после изменений в законодательстве граждане фиксируют только изменения в правах собственности на определенный жилой объект.

Поэтому для государственной регистрации ипотеки достаточно:

  • заплатить пошлину за внесение изменений в Росреестр;
  • подать совместное с финансовым учреждением заявление о фиксировании обременения на недвижимость;
  • подать кредитный и ипотечный (залоговый) контракт с копиями.

Особенности ипотечного договора

Юридически такое соглашение между заемщиком и кредитором вступает в законную силу только после внесения данных в Росреестр об обременении. Поэтому кредитное соглашение, заключенное в банке по согласию сторон, можно считать предварительным.

Важно понимать, что стороны договора обязаны следовать указанным в документе пунктам.

Если на заемщика возлагается большей частью ответственность за своевременную выплату ипотеки и сохранность переданного в залог недвижимого имущества, то финансовая организация получает следующие обязательства:

  • при отсутствии закладной по требованию клиента оформить и выдать ценную бумагу;
  • в любой момент по требованию залогодателя предоставить сведения о частичном или полном выполнении договорных обязательств;
  • после погашения долга не препятствовать аннулированию закладной и регистрации права собственности заемщика на недвижимый объект.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

Договор ипотечного кредитования может дополняться иными пунктами, в зависимости от выбранного финансово-кредитного учреждения. Здесь сложно собрать один стандартный образец документа, который включал бы все необходимые сведения и пункты.

Однако все соглашения дополнительно снабжаются следующей информацией:

  • в случае угрозы порчи или разрушения (гибели) имущества залогодатель обязан сообщить кредитору о данном факте;
  • прописывается обязательство застраховать имущество в течение 5 дней (чаще страховой полис оформляется одновременно с ипотекой);
  • залогодержатель имеет право в любой момент ознакомиться с состоянием недвижимости на протяжении всего срока действия закладной.

Образец договора ипотеки

Основная форма договора ипотеки, согласно закону, выглядит следующим образом:

Государственная регистрация договора ипотеки

Как мы указывали выше, регистрируется не документ, а изменения в правах собственности. То есть, в Росреестр вносится факт обременения с передачей имущества кредитору на основании ипотечного соглашения. Упрощенная процедура требует минимального пакета документов, а также не требует внесения информации о дополнительных соглашениях заемщика с банковским учреждением, заключенных в период выплаты ипотечной ссуды.

Порядок регистрации

Для подачи документов в регистрационный орган заемщику не требуется согласие созаемщика на передачу недвижимого имущества в залог. При наличии необходимых документов Росреестр или многофункциональный центр начинает процедуру регистрации обременения на определенный объект недвижимости.

Госпошлина за регистрацию ипотеки

Независимо от того, какую рыночную или оценочную стоимость получает предмет договора, регистрация ипотеки требует внесения пошлины в государственный бюджет в таких суммах:

  • физическим лицам – 1000 руб., юридическим лицам – 4000 руб.;
  • внесение изменений в ипотечную запись стоит 350 руб. независимо от категории заемщиков;
  • выписка из ЕГРН (при необходимости получения документа о статусе объекта недвижимости и правах собственности) – 350 и 1100 руб. для физических и юридических лиц соответственно.

Права собственности на недвижимость регистрируются по тарифу 2000 физическим лицам, 22000 руб. юридическим лицам.

Вопросы и ответы

Мы привели пример договора ипотеки, изучили все пункты, но дополнительно ответим на самые «животрепещущие» вопросы читателей.

От чего зависит срок регистрации договора?

Напрямую от пакета документов, необходимых к предоставлению в регистрационный орган. Если на руках ипотечный и кредитный договор (плюс копии), совместное с залогодержателем заявление и квитанция, отправляйтесь в Росреестр или МФЦ – документы примут, изменения внесут в течение 15 дней.

Нужно ли регистрировать договор при покупке по ДДУ?

В этом случае образец договора ипотеки предусматривает залог прав требования к застройщику. То есть, обязательной регистрации подлежит сам договор долевого участия, в противном случае он не имеет юридической силы и не может быть использован как фактическая претензия к компании по строительству жилой недвижимости.

Заключение

2020 год упрощает процедуру регистрации ипотеки, оставив заемщикам только внесение изменений в права собственности на жилую недвижимость. После полного расчета с кредитными обязательствами клиенты банков и других кредитующих организаций аналогично подают документы для внесения изменений в ЕГРН относительно обременений и ограничений на имущество, после их снятия становятся полноправными владельцами оплаченной жилплощади.

на эту тему:

Документы для оформления ипотеки – как собирать и подавать на рассмотрение

Источник: https://rukrediti.ru/dogovor-ipoteki-osobennosti-dokumenta-porjadok-registracii-v-gosorganah/

Ипотечный договор — что это такое, договор ипотеки, виды и условия

что такое договор ипотеки

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

Источник: https://j.etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/

Ипотечный договор, что нужно знать заемщику, особенности и «подводные камни» документа — Вопросы по недвижимости

Сегодня многие люди мечтают улучшить жилищные условия и при отсутствии личных средств принимают участие в ипотечном кредитовании. По условиям таких программ претендентам необходимо собрать большой пакет документации, а также внести первоначальный взнос.

При принятии кредитно-финансовым учреждением положительного решения клиентам будет передан на подпись договор ипотеки.

Перед подписанием документа заемщикам нужно реально оценить свои финансовые возможности, так как неисполнение условий соглашения станет причиной предъявления кредитором требований на взыскание задолженности.

Особенности документа

Ипотечный договор представляет собой разновидность кредитного соглашения, составляемого между финансовым учреждением и заемщиком, в качестве которого может выступать как физическое лицо, так и субъект предпринимательской деятельности.

Его особенностью является наличие залога, коим является приобретаемый в кредит объект недвижимости. Стоит отметить, что подписав договор ипотеки, клиент до момента исполнения всех его условий, не может совершать с жильем никаких юридических действий.

Он становится собственником приобретенной по ипотечной программе недвижимости только после того, как выплатит банку тело займа и начисленные за весь срок процентов.

документа

В соответствии со статьей 9 Федерального Закона № 102, ипотечный договор должен отражать следующие моменты:

  • в обязательном порядке подробно описывается предмет договора ипотеки;
  • указываются сроки исполнения заемщиком финансовых обязательств;
  • прописывается в денежном эквиваленте оценка, общая сумма кредита;
  • указывается процентная ставка;
  • составляется договор залога ипотеки;
  • предусматривается возможность для кредитора взыскивать с заемщика просроченную задолженность со всеми начисленными пенями;
  • в обязательном порядке описываются права клиента, способы разрешения спорных ситуаций, форс-мажоры.

Оценка

Федеральное законодательство обязывает проводить оценку предмета договора ипотеки, заполненный образец которого не составит труда найти в интернете. Данные мероприятия осуществляются по взаимному согласию сторон. К оценке могут привлекаться сторонние организации, которые имеют соответствующую разрешительную документацию. Результат оценки приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости отражается в акте эксперта, и фиксируется в кредитном договоре в денежном эквиваленте.

Если по ипотечной программе приобретается объект недвижимости, находящийся в муниципальной или государственной собственности, то в таком случае его оценка проводится в соответствии с определенными положениями Федерального Закона. В обязательном порядке проводится инвентаризация имущества, а также составляется такая документация:

  • бухгалтерский баланс;
  • акт инвентаризации;
  • аудиторское заключение (приглашается независимый эксперт).

Заключение соглашения

Заключение договора ипотеки представляет собой стандартную юридическую процедуру, предусматривающую следующие этапы:

  1. Претендент подает заявку на участие в ипотечной программе.
  2. После принятия банком положительного решения собирается пакет документации и осуществляется поиск объекта недвижимости.
  3. С продавцом подписывается договор купли-продажи.
  4. В банк передаются все собранные справки.
  5. Вносится авансовый платеж.
  6. Подписывается договор ипотеки (ГК РФ).
  7. Заемщику на руки выдается его экземпляр кредитного договора и график ежемесячных платежей.
  8. Ипотечное соглашение регистрируется в Росреестре.
  9. После погашения всей задолженности перед банком договор гасится, из Росреестра удаляется запись, объект недвижимости переходит в собственность заемщика.

Государственная регистрация

Федеральным законодательством предусматривается государственная регистрация договора ипотеки. После подписания с кредитно-финансовым учреждением соглашения, заемщик должен обратиться по месту нахождения приобретенного объекта недвижимости в Росреестр с пакетом документов.

Стоит отметить, что для регистрации соглашения ипотеки (бланк-копия должен быть заверен нотариально, предъявляется с оригиналом) потребуется заявление установленного образца как от физического лица, так и от банка.

Также должны быть предоставлены в Росреестр такие документы:

  • ипотечный договор, оригинал и заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
  • документы, которые перечислены в соглашении в качестве приложений;
  • гражданский паспорт и идентификационный налоговый код заемщика (если есть созаемщики, то их идентифицирующие личность документы также прикладываются к заявке);
  • правоустанавливающая документация на объект недвижимости, в частности договор купли-продажи, технический паспорт и т. д.

Федеральным законодательством устанавливается срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор ипотеки. Для обращения в Росреестр выделяется месяц с момента подписания соглашения между участниками кредитной сделки. Этот временной промежуток может быть увеличен еще на 30-ть дней, если какой-либо предоставленный документ заполнен с нарушениями или в его подлинности возникли сомнения. Если заемщик пропустит срок, то ему может быть отказано в государственной регистрации договора.

Внимание! В том случае, когда существует спор относительно права собственности на приобретенный по ипотеке объект недвижимости, то регистрация соглашения в Росреестре будет отложена до момента получения судебного решения.

После того как сотрудник Росреестра проверит документы, предоставленные для регистрации договора ипотеки (образец можно скачать в интернете), он сделает соответствующую надпись на соглашении, которая будет содержать такие данные:

  • дату регистрации;
  • полное название органа;
  • место регистрации;
  • входящий номер записи в учетном регистре;
  • подпись должностного лица;
  • мокрая печать Росреестра.

После того как заемщик выполнит все финансовые обязательства перед кредитно-финансовым учреждением, регистрационная запись в Росреестре будет погашена. Основанием для этого станет заявление, поданное банком или физическим лицом, либо судебное решение.

«Подводные камни»

Каждый человек, планирующий заключить договор ипотеки, должен знать о «подводных камнях» такого соглашения:

  1. Некоторые кредитно-финансовые учреждения в целях привлечения клиентов могут предлагать ипотечные программы, для оформления которых не нужно документально подтверждать источник дохода. Несмотря на такие заманчивые условия, службой безопасности банка все равно будет осуществляться проверка финансовой состоятельности претендента. Если при проведении проверки будет установлено, что физическое лицо указало в заявке ложные данные о работодателе, то ему откажут в ипотечном кредитовании и занесут в черный список. В дальнейшем ему будет проблематично оформить кредиты в других банках.
  2. Каждый заемщик стремится к тому, чтобы по ипотеке была минимальная переплата. Кредитно-финансовые учреждения зачастую предлагают клиентам оформить договор на максимально возможный срок. В связи с этим общая сумма переплаты по ипотеке будет максимально большой.
  3. Многие кредитно-финансовые учреждения прописывают в ипотечных договорах (образец можно найти на тематических сайтах) различные санкции, за допущенные заемщиками нарушения, а также комиссии и дополнительные платежи. Именно поэтому претенденты должны внимательно изучать соглашения, чтобы в дальнейшем не сталкиваться с неожиданными «сюрпризами».
  4. Некоторые банки существенно усложняют условия ипотечного кредитования, предъявляя к претендентам ряд особых требований. Например, кредитор может установить запрет на весь период действия программы, касающийся смены места работы или переезда в другой регион. Также могут устанавливаться особенные требования к приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости. Например, заемщик сможет в процессе поиска жилья обращаться только в риелторские компании, которые являются партнерами кредитора.

Расторжение соглашения

Как показывает судебная практика, каждое кредитно-финансовое учреждение прописывает в ипотечных договорах условие, по которому оно может по личной инициативе в досрочном порядке расторгать соглашения.

В большинстве случаев поводом для прекращения финансовых отношений с заемщиком становятся просрочки. После расторжения ипотечного договора банк выставляет объект недвижимости на продажу.

После реализации и погашения тела кредита, начисленных процентов, штрафов и пеней, излишек суммы будет возвращен физическому лицу.

По инициативе заемщика ипотечный договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  1. Физическое лицо скопило сумму денежных средств, достаточную для погашения ипотечного займа. После внесения платежа договор будет считаться закрытым, и объект недвижимости перейдет в его личную собственность.
  2. У клиента заметно ухудшилось материальное положение из-за чего он не в состоянии обслуживать займ. В этом случае ему нельзя все пускать на самотек и допускать большую просрочку, так как кредитно-финансовое учреждение заберет его жилье. Единственным верным решением станет обращение к кредитору с просьбой выдачи разрешения на реализацию недвижимости, с целью погашения всей задолженности по ипотеке. Но, на практике, финансовые учреждения довольно неохотно дают согласие на продажу ипотечной недвижимости, так как по условиям договора она находится в их собственности до момента погашения займа.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как купить квартиру в ипотеку

Договор ипотечного кредита

В настоящее время для большинства граждан России ипотечный кредит – это уже не экзотика, а скорее возможность приобрести дорогостоящее жилье. Соответственно, все больше россиян задумывает о том, чтобы купить жилище в ипотеку. Однако большинство людей, получив одобрение на кредит, не уделяют должного внимания такому важному документу, как договор ипотечного кредита.

И совершенно зря, ведь клиенты банка должны знать, что государство предъявляет определенные требования как документа, так и к его оформлению.

Что такое ипотечный договор? Это своего рода кредитный договор, где залогом становится приобретаемое недвижимое имущество. Сторонами здесь становятся финансовая компания и клиент банка, О из которых должны обладать дееспособностью и платежеспособностью.

Так же заемщиком может быть и юридическое лицо, но тогда к нему предъявляются особые требования. Так, к примеру, в бумагах ЮЛ не должно быть условий, касающихся ограничений на право передачи недвижимости в ипотеку.

Составление бумаги регулируется ГК РФ, Конституцией РФ, Жилищным кодексом, а так же федеральными законами.

Виды договоров

Существует несколько типов договоров, и прежде всего это договор купли-продажи. Благодаря этому договору финансовая компания выдает средства на покупку жилья, которое в дальнейшем становится залогом по кредиту.

Еще один вид ипотечного договора – это договор купли-продажи, который оформляется с привлечением заемных средств. По этому договору клиент вначале предоставляет недвижимость, которая находится в его собственности, а уже затем банк дает средства.

Может быть оформлен и договор, заключённый на основании кредитных средств. В этом случае сделка совершается на средства, выданные банком. Соответственно, и приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога по кредиту.

Так же может быть заключен тройной договор, где участвуют три стороны – покупатель, продавец и финансовая компания, выдающая средства на жилье.

Как правило, тип договора выбирает именно кредитор – то есть банк.

Основные условия договора ипотечного кредита

В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:

  1. недвижимость, которая приобретается в кредит, а так же ее стоимость согласно решению оценочной компании;
  2. так же в кредитном договоре указываются такие сведения, как размер предоставляемого финансовой компанией займа, процент по кредиту, график по выплате и размер разового платежа;
  3. дополнительно в договоре оговаривается порядок погашения задолженности, и если хотя бы один пункт остается несогласованным между сторонами, то договор считается недействительным;
  4. в договоре указывается наименование того органа, который регистрирует документ, и документальное подтверждение права залогодателя на жилье.

В бумаге нужно указать следующие данные:

  1. наименование жилище – квартира это или дом;
  2. точный адрес;
  3. описание жилье – например, какая у него площадь и сколько комнат здесь находится.

Важно, что если в ипотеку покупается дом, то земля, на которой он находится, так же передается в залог.

Поэтому в договоре, помимо информации о доме, дополнительно прописывается информация об участке – площадь, кадастровый номер и так далее.

Здесь важен тот факт, что имущество, которое принадлежит государству или муниципалитету, а так же жилье, которое приватизации не подлежит, не может выступать в качестве залога.

Если же заем выдается на строящееся жилье, то в качестве обеспечения используется незавершенное строительство, а так же строительные материалы и оборудование, которое принадлежит клиенту банка.

Права и обязанности сторон

Как финансовая компания, так и заемщик должны согласовать и прописать в договоре оценочную стоимость жилья. Но важно помнить, что такая стоимость не должна быть ниже нормативной цены участка.

Согласно закону клиент финансовой компании, взявший кредит, имеет право жить в залоговом имуществе и прописать в нем свою семью. А вот продавать жилье, сдавать его в аренду или делать в нем перепланировку можно только с разрешения финансовой компании.

К слову, банк имеет полное право даже иногда проверять жилище, которое находится в залоге.

В том случае, если клиент банка не выплачивает платежи по графику, либо если жилье не содержится в надлежащем состоянии, то банк вправе требовать досрочного погашения кредита.

Что нужно для подготовки договора по ипотеке?

Договор должен быть зарегистрирован госорганами по месту жительства и вступать силу с момента регистрации. Решение по договору может быть заключено исключительно в добровольном порядке – в противном случае договор будет считаться недействительным. Для госрегистрации следует предоставить следующие документы:

  1. заявление, составленное от обеих сторон;
  2. ипотечный договор и копии;
  3. приложение к ипотечному договору;
  4. кредитный договор по обеспечению ипотекой;
  5. квитанция об оплате госпошлины;
  6. другие необходимые бумаги.

Госрегистрация осуществляется в течение 2 недель с того дня, когда были предоставлены все необходимые документы.

На что обратить особое внимание?

При заверении договора об ипотеке бумаги предоставляются в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной квартире. Если у сторон кредитного договора появится таковое желание, то нотариус может выдать нужное количество копий бумаги с пометкой «копия». Если будут не соблюдены требования, предъявляемые к госрегистрации, нотариальные требования, либо если договор будет составлен не по форме банка, то его можно считать недействительным.

В том случае, если стороны договора не смогли договорить хотя бы по одному пункту кредитного договора, то он аннулируется, так же как аннулируются все сделки, связанные с ним.

Так же если права банка удостоверяются закладной, то это должно быть прописано в кредитном договоре – иначе его попросту не зарегистрируют.

Образец договора

О том, что договор зарегистрирован, свидетельствует надпись, поставленная на нем. На этой надписи должны быть такие сведения, как орган, который зарегистрировал договор, дата, когда он был заключен, а так же место и номер регистрации.

Порядок расторжения

После того, как срок договора закончится, либо при досрочном расторжении, запись от Росреестра погашается на основании заявлений опять же от двух сторон, указанных в договоре.

Из данного видеоролика вы узнаете, на что обратить внимание при составлении ипотечного договора.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/dogovor-ipotechnogo-kredita/

Договор ипотеки: основные риски, на что обратить внимание, юрист

Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон. Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению. Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде. Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).

Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:

  • паспорт
  • документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
  • данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
  • дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).

Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации.

Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант.

Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.

К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.

С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.

Какие могут возникнуть расходы

Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта. Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.

Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:

  • на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
  • на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк

При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.

Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.

Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.

Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.

К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.

График платежей

Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:

  • платежи по основному долгу (телу кредита);
  • платежи на погашение процентов;
  • дата — точный день, в который необходимо производить платеж.

Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.

График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Сколько первоначальный взнос по ипотеке в сбербанке

Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.

Виды графиков платежей

Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.

Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.

Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:

  • нарушение срока очередного платежа по графику;
  • неисполнение требований по оформлению страхования;
  • несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
  • препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
  • использование объекта не по назначению.

По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.

По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.

Права заемщика

Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:

  • передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
  • сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
  • оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
  • изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.

Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.

ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 2

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Источник: https://gidprava.ru/realestate/2017/10/02/ipoteka/

Что такое ипотечный договор и зачем он нужен?

Как и любая другая финансовая сделка, ипотека также оформляется на договорной основе. Она будет определять отношения между банком и заемщиком на время действия ипотеки. Исходя из этого, ипотечный договор – это не документ, который можно подписать, не читая.

В нем практически нет «пустых» пунктов, поэтому стоит потратить время, чтобы изучить его досконально. Самыми важными моментами будут те, где указано, за что и сколько нужно платить, какие страховые риски, права кредитора. Чтобы ипотека не стала кабалой, нужно точно понимать, за что ставится подпись в поле «Заемщик». После того, как документы будут подписаны, обратного пути уже нет, и стороны обязуются  нести обязанности.

Что такое ипотечный договор?

Это документ, который регламентирует отношения между клиентом, банковской организацией и залоговой недвижимостью, в качестве которой берется квартира или дом. По правилам, стороны обязаны обладать дееспособностью и правоспособностью, а юрлица не должны иметь проблем по передаче залога.

В ипотечном договоре обязательно прописываются следующие пункты:

  • Предмет залога – эта недвижимость, которая идет под обременение кредитору на период погашения ипотеки. Он определяется названием, местонахождением объекта. Если это квартира, то указывает полный адрес, ее площадь и число комнат. Если под залог передается частный дом, то он может быть залогом только параллельно с участком, на котором он стоит. Залогом не вправе быть государственная недвижимость, например, служебное жилье.
  • Оценка предмета ипотечной недвижимости. В отчет входит оценочная цена объекта недвижимости. Она определяется по согласованию сторон и прописывается в денежном эквивалентном значении. Это значение не должно быть меньше нормативно-установленного. В оценке может быть указано несколько стоимостей: от БТИ и оценочного агентства, поэтому в договоре должна быть прописана именно та, о которой договорились стороны, иначе документ будет признан ничтожным.
  • Размер обязательств по ипотеке и период их исполнения. Здесь указаны стороны сделки: кредитор, клиент, а также ипотечная сумма, период выплат, размер платежей, ставка, правила погашения.
  • Права и обязанности. Клиент вправе проживать в залоговой квартире и сделать регистрацию всей своей семьи (супругу, детям, родителям). В течение периода выплат все вопросы по перепланировке, аренде, реализации залога решаются исключительно через банк. Кредитор вправе контролировать состояние залога. Если правила нарушаются, то кредитор может потребовать досрочной выплаты долга, в т.ч., если клиент допускает просрочки.
  • Страхование залога. Заемщик обязан каждый год страховать свою недвижимость и предоставлять полис в банк. Если это условие нарушается, то могут быть применены штрафные санкции или требование досрочного погашения ипотеки.
  • Досрочное погашение. Этот пункт будет важен для тех, кто собирается погашать кредит досрочно частично или полностью. Здесь нужно изучить условия досрочного погашения, есть ли комиссии или штрафы, какие типы возможны (с уменьшением срока или только ежемесячного платежа).
  • Условие снятия обременения. Это пункт также важен, поскольку он регламентирует снятие обременения после выплаты ипотеки касательно сроков.

Подписанный договор передается на обязательную госрегистрацию, после чего он вступает в силу. Регистрация должна пройти в течение 15 дн. с даты предоставления всех документов. Для этого на договоре делается надпись регистрирующего органа с указанием его полного наименования, даты, места и регистрационного номера.

Таким образом, ипотечный договор является важным документом, который следует полностью изучить перед подписанием. Если какие-либо моменты сильно смущают, то стоит посоветоваться или вовсе отказаться от его подписания.

Расторжение договора ипотеки

В редких случаях кредитное учреждение может потребовать досрочного расторжения ипотечного договора, которое связано с некоторыми причинами:

  • Постоянные просрочки, несвоевременное погашение (более 3х раз).
  • Несоответствие залога, например, залоговая квартира сдается в аренду или клиент сделал в ней несогласованную перепланировку.
  • Развод. Если созамщики (муж и жена) решили развестись и начали делить ипотеку, на условиях, которые невыгодны или неудобны банку, то кредитор может выставить требование досрочного погашения.
  • Непредоставление полиса страховки. Каждый год заемщик обязан предоставлять полис страховки в банк. Полис должен соответствовать всем требованиям. Если страховая компания не подходит по какому-то параметру, то банк может потребовать перестраховаться. Если клиент отказывается, то ему могут выставить требование погасить кредит досрочно.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/raschet_ssudi_online/chto-takoe-ipotechnyiy-dogovor-i-zachem-on-nuzhen.html

Залог квартиры согласно требованиям договора ипотеки в 2019 году

Официальным документом, подтверждающим получение денег под обязательство в виде имущества и других объектов, кроме денежных средств, считается договор ипотеки. Эта программа устанавливает правила заключения этого кредита и условия его погашения. Документ заключается между кредитором, являющимся держателем залога, и заемщиком, который считается залогодателем.

Законодательное регулирование документа

Ипотечный договор подразумевает предоставление кредита при исполнении определенных условий. Сюда относится залог недвижимости, то есть временная уступка заемщиком прав собственности на приобретаемую жилплощадь.

Пока клиент банка не вернет всю задолженность и проценты, полученные от финансовой организации, он не имеет права распоряжаться этим объектом.

В договоре ипотеки квартиры отображаются данные:

  • фамилия, имя, отчество заемщика;
  • серия и номер паспорта;
  • место постоянной регистрации;
  • сведения о контакте;
  • название банка, предоставляющего услугу;
  • юридический адрес финансового учреждения;
  • данные о лицензии, выданные Центробанком;
  • официальные документы представителя этой финансовой организации.

Часто под залогом подразумевается приобретаемая недвижимость, но это не всегда так происходит. Например, получить средства на строительство загородного дома можно только под залог имеющейся квартиры.

Сюда входит не только сама квартира, но и связанные с ней имущественные права. Если в договор залога ипотеки входит жилой дом, то земельный участок также входит в состав заложенного имущества. При оформлении документов на квартиру в многоэтажном доме частью залога становится доля общедомовой территории.

Взаимодействия заемщика и кредитора осуществляются соответственно по форме договора ипотеки согласно требованиям закона, в котором подробно расписаны все обстоятельства. Так, клиент, предоставляющий жилплощадь в качестве залога, называется залогодателем, а банк, дающий под это кредит, — залогодержателем.

Существенные и дополнительные условия

При заключении договора важно, чтобы были соблюдены все условия для подписания сделки. Необходимо, чтобы стороны были согласны по всем позициям этого документа.

Для этого собирается дополнительная документация, в которую входят:

  1. Письменная форма ипотечного договора.
  2. Полное описание объекта кредита.
  3. Оценка предмета ипотеки должна быть признана обеими сторонами, так как есть вероятность расхождения с рыночной стоимостью.
  4. График возврата задолженности, который должны соблюдать заемщик и кредитор.
  5. Наличие документов о праве собственности на предмет залога.

Если не осуществляется соблюдение основных условий кредитного договора, то контракт переводится в разряд ничтожных. Для снижения финансовых рисков банки часто включают в список существенных условий перечень страхований, сопровождающих залог.

Для клиента страхование предмета залога считается обязательным, а жизни и здоровья — по желанию. К дополнительным условиям относятся положения о том, кто и как будет восстанавливать поврежденное имущество при нештатной ситуации, осуществлять продажу заложенного имущества по решению суда и т. д.

Образец ипотечного договора:

Скачать образец в формате DOC (RTF)

В этом случае клиенту следует быть очень внимательным, так как финансовые организации иногда вносят в договор дополнительные комиссии и повышение процентных ставок. Если заемщик имеет затруднение с возвращением задолженности, то банк может присвоить объект недвижимости. Обычно эти позиции банк прописывает в договоре мелким шрифтом, не предоставляя их клиенту.

Правила оформления ипотеки

Прежде всего заемщику необходимо выбрать объект недвижимости, под который он хочет взять кредит. Это может быть квартира в новостройке, отдельный дом или таунхаус.

Порядок заключения договора включает в себя:

  1. Выбор предмета кредитования.
  2. Определение финансовой организации в качестве кредитора.
  3. Сбор необходимых документов, стандартных справок и подписание сделки с банком.

Считается, что проще всего и выгоднее получить заем для покупки квартиры в новостройке, так как это связано с высокой степенью стандартизации контрактной работы. То есть объекты стандартные, застройщики обладают соответствующей сертификацией и заключаются типовые договоры.

Банк выбирается после сравнения хотя бы нескольких кредиторов в интернете. Чтобы финансовая организация предоставила ипотеку в 2019 году, клиент должен удовлетворять ее требованиям:

  1. Он должен иметь гражданство РФ.
  2. Возраст — от 18 до 75 лет.
  3. Клиент должен обладать стабильным заработком.

Заемщику следует помнить о том, что все риски после подписания документа будут лежать на его стороне. Банк себя в любом случае постарается обезопасить. Если клиент потеряет возможность выплачивать кредит, то учреждение просто продаст залоговый объект недвижимости.

Банк может снизить процентную ставку, если заемщик заключит договор о страховании жизни и здоровья. Основной договор ипотеки заключается письменно с подтверждением в местных органах власти.

В пакет документов входят: заявление, договор залога, ипотечная сделка, квитанция оплаты госпошлины. Регистрация ипотеки в Едином государственном реестре происходит в течение 10 рабочих дней. Если соответствующая запись не внесена, то сделка считается недействительной.

Расторжение сделки

Одним из частых случаев расторжения ипотеки считается полное погашение задолженности. Для подтверждения обе стороны подписывают соглашение об отсутствии взаимных претензий.

В государственном реестре проводится снятие обременений, жилплощадь переходит в собственность заемщика. С этого момента он может распоряжаться ею как угодно.

Процесс расторжения состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец возвращает заем в финансовую организацию, а первичный взнос — покупателю.
  2. Клиент пишет заявление на досрочную выплату задолженности и закрывает ипотечный договор.
  3. Заемщик со специалистом из банка обращается в юстицию для снятия обременения.
  4. Как только заявление будет зарегистрировано, ипотечный договор считается расторгнутым.

Регистрация заявления осуществляется в течение 3 рабочих дней. Если клиент проводит возврат денежных средств с задержкой чаще трех раз в год, то финансовое учреждение может потребовать немедленный возврат всего кредита.

Кроме того, банк может расторгнуть договор, если посчитает, что заемщик недолжным образом содержит жилое помещение. Проведение ремонтных работ с нарушением или несанкционированная перепланировка может также привести к преждевременному расторжению договора со стороны кредитора.

Случается это очень редко, так как банк не заинтересован в досрочном расторжении ипотечного договора. Бывают случаи, когда банки выставляют штрафные санкции, если заемщик желает раньше времени рассчитаться по задолженности.

Источник: https://IpotekaMer.ru/info/dokumenti/dogovor-ipoteki

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Сколько сбербанк рассматривает заявку на ипотеку

Закрыть