Что такое долевое строительство

Что такое долевое строительство квартир

что такое долевое строительство

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры.

К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования.

Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе.

Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна.

Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами.

Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом.

Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок.

Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться.

Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура.

Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить.

В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес.

Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде.

Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц.

Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше.

Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних).

Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. — все это может существуенно разниться.

Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется «переуступка долевого строительства» или «переуступка права требования». Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора.

Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки.

Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами.

Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику.

И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты.

Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости.

В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос».

При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Источник: https://nasledstvo2.ru/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html

Что такое долевое строительство, как стать участником и выгодно ли это?

что такое долевое строительство

Долевое строительство предусматривает покупку недвижимости в строящихся комплексах, после завершения работ объект переходит в собственность инвестировавших средства граждан. Преимущество метода приобретения недвижимости заключается в сниженной стоимости площади, возможности выполнения ремонта по авторскому проекту. Учитываются и необходимость ожидания готовности здания, большие затраты на ремонт квартир с черновой отделкой.

Что такое долевое строительство?

На рынке недвижимости востребовано приобретение жилья из вторичного либо первичного жилфонда. Более доступно долевое строительство, что это такое учитывается определением из ФЗ № 214. С помощью долей в строительстве комплексов приобретается недвижимость на стадии проектирования или возведения. Вопросы согласования проекта, строительства комплекса, передачи объекта в эксплуатацию и оформления в собственность организует компания-застройщик.

Этапы строительства по ДДУ:

  • строительное предприятие покупает участок земли;
  • дольщики подписывают договор с компанией о приобретении жилья на этапе застройки;
  • инвесторы долевого жилья выплачивают взносы с помощью рассрочки, итоговая сумма должна быть указана в договоре;
  • после завершения строительных работ и сдачи в эксплуатацию комплекса квартиры передаются дольщикам (физическим или юридическим лицам) в собственность.

В процессе работ фирма собирает средства дольщиков (физических или юридических лиц) по договору. В документе прописываются следующие нюансы:

  • цена жилого объекта и правила передачи денежных средств компании-застройщику;
  • объект строительства;
  • сроки работ, после которых недвижимость передается в пользование собственникам и т.д.

Соглашение заключается в письменной форме, регистрируется в госорганах (Росреестр).

Выгода и риски долевого строительства

Участник долевого строительства получает следующие преимущества:

  • цена жилой недвижимости в новостройках ниже аналогичных предложений на вторичном рынке;
  • застройщики часто предлагают просторные помещения с современными планировочными решениями;
  • в новых жилых комплексах улучшенные системы коммуникаций и придомовые территории, обеспечивающие комфортную эксплуатацию;
  • недвижимость на первичном рынке не имеет юридической истории;
  • широкий выбор архитектурных решений, классов (от эконом до элитных), технических характеристик жилплощади;
  • на строящееся жилье после ввода в эксплуатацию увеличивается рыночная стоимость, что позволяет получить инвестору прибыль.

Однако необходимо учитывать и риски приобретения долевого жилья:

  • подписание договора ДДУ не гарантирует быстрого заселения, т.к. потребуется ожидать завершения стройки на протяжении 2-3 месяцев либо 1,5-2 лет;
  • помимо расходов на покупку жилой площади необходимо предусмотреть затраты на выполнение капитального ремонта и отделку интерьера;
  • при заключении соглашения инвестор получает право требования получения жилья в собственность после сдачи комплекса в эксплуатацию, поэтому могут возникнуть риски незавершения объекта застройщиком;
  • строящееся жилье не признается собственностью, поэтому не может быть продано.

Кто может стать дольщиком, и как это сделать?

Дольщиком может стать гражданин, имеющий сбережения для выплаты рассрочки. Инвестор должен быть платежеспособным, совершеннолетним (для юридического оформления сделки). Условия подписания соглашения об участии в стройке и требования к дольщикам у разных компаний-застройщиков могут отличаться.

Пошаговая инструкция, как вступить в долевое строительство (в Москве и других городах России):

  1. Необходимо определить период завершения стройки и заселения.
  2. Рассчитывается бюджет покупки. На данном этапе определяется предпочтительный вариант (единовременная выплата либо рассрочка), будут использоваться собственные накопления либо кредитные средства.
  3. Подбор фирмы-застройщика и жилого комплекса.
  4. Проверка строительной компании и качества выполненных работ.
  5. Оформление и подписание договора. Необходимо проверить пункты, убедиться в достоверности и законности условий сделки и отсутствии разночтений в определениях.
  6. Специалисты рекомендуют обратиться к независимым юристам для проверки пунктов соглашения.
  7. Регистрация договора ДДУ в Росреестре для защиты прав участников сделки.

При внесении поправок в договор по правилам заключается дополнительное соглашение, подписываемое сторонами сделки и регистрируемое в государственных структурах. Первоначальный договор при этом не теряет законности.

Как выбрать добросовестного застройщика?

Долевое участие в строительстве от застройщика предполагает выбор надежной компании.

Проверяется документация фирмы-застройщика, обязательно наличие следующих бумаг:

  • свидетельство постановки на учет налоговой;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • принятый устав предприятия;
  • свидетельство о регистрации в ФНС;
  • протокол с назначением руководителя предприятия;
  • заключения аудиторов за 3 предыдущих года.

Специалисты рекомендуют запросить у застройщика проектную декларацию. В документе указываются данные о строительной фирме и сроках возведения жилого здания. В документе перечисляются постройки, введенные в эксплуатацию в течение 3 лет, указывается расположение комплексов, периоды передачи собственникам, выполнение компанией обязательств.

Важно запросить данные о будущем жилом комплексе, описание этапов работ и сроки их выполнения застройщиком, запланированную дату ввода комплекса в эксплуатацию. Оценивается общая цена строительных работ, наличие либо отсутствие страховки и иные способы гарантирования безопасности финансовой сделки для дольщика.

Подтверждением законности строительных работ станут также следующие документы:

  • разрешение на осуществление строительства на указанном участке земли;
  • заключение государственной экспертизы;
  • документы о праве возведения многоэтажного дома на территории.

Рекомендуется изучить договор и предоставить на проверку юристу для оценки рисков финансовой сделки, внесения предложений в пункты соглашения. Обязательно указание прав и обязанностей инвестора и фирмы-застройщика, период ввода комплекса в эксплуатацию. Обязательны условия передачи финансовых средств, итоговая стоимость недвижимости.

Цена 1 м² площади жилья должна быть стандартной. При заниженной стоимости квартиры высок риск мошенничества фирмы.

Рекомендуется изучить партнеров компании. В крупных холдингах присутствует большой перечень партнерских фирм, поставщиков стройматериалов, техники.

Как снизить риски при заключении ДДУ?

При заключении договора на участие в строительстве можно застраховать финансовую сделку. Это повысит затраты, однако снизит риски финансовых потерь инвестора. Также долевое участие вкладчика получит экспертное мнение от страховой фирмы, которая проанализирует перед соглашением строительную компанию.

Для уменьшения рисков инвесторы должны запросить договор страхования ответственности компании перед дольщиками. По законодательству страхование выполняется с помощью следующих вариантов:

  1. Поручительство от банка, заверенное согласно законодательным нормам.
  2. Членство в некоммерческой структуре со страховым фондом для участников.
  3. Соглашение долевого участия в строительстве, подписанное со страховой фирмой, официально оказывающей данные услуги.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

В 2019 г. приняты поправки в законодательство о покупке недвижимости в строящемся доме. Принят ФЗ № 218-ФЗ, обеспечивающий дополнительную защиту рисков инвесторов от невыполнения обязательств строительной компании (признанном банкротстве). Появились новые требования к организационно-правовой структуре предприятия, размерам уставного капитала, опыту предприятия и т.д.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что нужно для рефинансирования кредита

С лета 2019 г. компании-застройщики должны перейти на работу со специализированными эскроу-счетами в банковских организациях. Договор о строительстве уже не заключается.

Финансовые сбережения покупатели должны переводить через счета, состояние которых должно контролироваться специалистами банков. Расходование данных сбережений фирмой-застройщиком разрешается после официальной сдачи жилого строения в эксплуатацию.

Сбережения, оставленные инвесторами на один проект, не могут быть переведены на другой жилой комплекс.

Возможна организация института проектного финансирования строительных компаний. Банковские структуры смогут вносить средства на возведение жилых комплексов, дольщики при этом будут переводить средства на специальные защищенные от досрочного снятия счета в банке. Специалисты прогнозируют в связи с нововведениями возможный рост цен на первичном рынке.

Источник: https://bankingsite.ru/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kak-stat-uchastnikom-i-vygodno-li-eto/

Плюсы и минусы долевого строительства

что такое долевое строительство

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Долевое строительство: что это такое и о чем нужно знать?

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое, как регулируется и на что следует обратить внимание, принимая решение участвовать в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

  1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
  2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
  3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
  4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
  • ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
  • Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Плюсы долевого строительства Минусы долевого строительства
1.       Возможность снизить финансовую нагрузку с помощью рассрочки.2.       Сравнительно низкая стоимость недвижимости.3.       Приобретение нового жилья без юридических сложностей, которые возможны на вторичном рынке. 1.       Есть вероятность попасться на «удочку» мошенников.2.       Нет 100%-ной гарантии идеального результата. При обнаружении несоответствий вопрос можно урегулировать, но на это потребуется время.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.

Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки.

Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц. Все его действия должны быть в рамках законодательства, то есть оформляются разрешительные документы, проектная декларация и т.д.

В противном случае строительство и привлечение граждан невозможно.

Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.

Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:

  • цена договора (стоимость объекта недвижимости);
  • описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);
  • сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).

Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.

Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.

Объектом долевого строительства может быть жилая или нежилая постройка. Проще говоря, привлечь средства дольщиков можно на любую недвижимость.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Шаг 1. Изучение застройщика

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

Шаг 2. Проверка документов застройщика

Рекомендуется изучить следующие документы:

  • разрешение на строительство объекта;
  • документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);
  • проектная документация;
  • документы о государственной экспертизе;
  • данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

Шаг 3. Изучение договора долевого участия

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Шаг 4. Государственная регистрация договора долевого участия

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.

При возникновении вопросов или сомнений в отношении долевого строительства, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/

Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и минусы — Заработаем

Сегодня купить недорогую квартиру в мегаполисе можно только одним способом – приняв участие в долевом строительстве на самом раннем этапе проекта. По прогнозам специалистов к концу 2017 года общая доля средств, вложенных частными инвесторами в жилищное строительство Москвы, составит порядка одного триллиона рублей.

Этому немало способствуют многочисленные поправки в 214 ФЗ, вступившие в действие с начала года. Граждане почувствовали себя более защищенными и перестали бояться отдавать свои деньги застройщикам.

Что представляет собой долевое строительство в свете последних изменений законодательства, каковы ближайшие перспективы развития этого рынка в Москве и Московской области? Будем разбираться.

Что представляет собой строительство при долевом участии

Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов.

Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.

От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости.

Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья.

Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.

Вместе с тем, в этой сфере присутствуют определенные риски.

Граждане могут столкнуться с необязательностью и различными нарушениями со стороны застройщика, нельзя сбрасывать со счетов возможное банкротство компании.

Поэтому, прежде чем стать участником долевого проекта, необходимо получить максимально полную информацию о строительной организации, изучить ее репутацию, поинтересоваться об уже завершенных стройках.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Рефинансирование ипотеки что это такое простыми словами

Следует также учесть, что участник не может просто так по своей инициативе разорвать отношения с застройщиком и покинуть проект. Для этого должны быть веские основания, предусмотренные 214 ФЗ. Однако закон позволяет дольщику в течение действия договора переуступить свои права другому участнику.

 Этапы совершения сделки

Долевое строительство жилья включает в себя ряд последовательных этапов. Если коротко, то этот процесс выглядит следующим образом:

  1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта.
  2. Публикует на своем сайте информацию и проектные документы на стройку.
  3. Привлекает к своему проекту частных инвесторов.
  4. Заключает с дольщиками договоры и регистрирует их в Росреестре.
  5. Возводит в соответствии с установленными в документах сроками многоквартирный дом.
  6. Вводит его в эксплуатацию и передает участникам.

Требования, предъявляемые к застройщику

На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.

  • На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
  • У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
  • Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
  • Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.

Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании.

В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК.

Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.

Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.

Все документы публикуются на официальном сайте строительной организации. Дольщики, прежде чем принимать решение о покупке квартиры в долевое строительство, должны внимательно с ними ознакомиться. Помимо этого, при личной встрече с застройщиком, они имеют законное право потребовать у него для ознакомления учредительные и иные документы компании. 

Основные положения договора

Отношения между застройщиком и участником проекта регулирует ДДУ, заключаемый в строгом соответствии с 214 ФЗ. Единая форма документа не предусмотрена, каждая компания разрабатывает свой договор. Однако есть обязательные положения, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Документ должен содержать:

  • подробное описание передаваемого объекта;
  • точный срок передачи жилья дольщику;
  • цену договора, способ и сроки ее уплаты;
  • гарантии на объект строительства;
  • способ обеспечения обязательств застройщиком.

Это лишь основные положения ДДУ. Существует еще ряд важных пунктов, которые должны быть отражены в договоре. Боле подробно узнать, как должен выглядеть документ, можно в статье «Как правильно оформить договор долевого строительства».

Застройщик обязан побеспокоиться об обеспечении своих обязательств перед участником. Для этого ему необходимо либо получить поручительство банка, либо заключить договор страхования. В ДДУ включаются данные о страхователе или поручителе, которым может выставить счет дольщик, если строительная фирма не выполнит перед ним своих обязательств.

ДДУ приобретает юридическую силу только после прохождения обязательной регистрации в Росреестре. Гражданам, которые решили принять долевое участие в строительстве жилья, нужно знать, что делать какие-либо платежи по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. Действия застройщика, требующего деньги ранее этого срока, незаконны. 

Какие обязательства возлагаются на участников сделки

Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.

Застройщик обязуется:

  • принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
  • провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
  • построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
  • удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.

Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

За неисполнение обязательств стороны несут ответственность друг перед другом. За нарушение сроков строительства и передачу некачественного жилья, застройщик обязан выплатить участнику неустойку, установленную законом.

При существенных нарушениях со стороны строителей дольщик может по своей инициативе расторгнуть договор.

В свою очередь застройщик также имеет право взыскать неустойку с участника, если последний более чем на два месяца просрочит оплату.

Строительство в Московской области

Долевое строительство в Москве и Подмосковье сегодня развивается очень бурно. Основными инвесторами строительства жилого сектора являются граждане, их вклад составляет 98% всех инвестиционных вложений.

Жители столичного региона принимают активное долевое участие в строительстве, в 2106 году в два раза возросло количество заключенных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Вместе с тем, ограниченная платежеспособность и растущий объем предложений вынуждает девелоперов в большей мере ориентироваться на покупателя со средним уровнем доходов. Появляется все больше жилья эконом класса, а в элитном сегменте заметно возрастает качество новостроек.

В столице и Московской области работает более ста девелоперских компаний. Крупнейшим застройщиком является группа компаний «ПИК», в которую в конце 2016 года влилась компания «Мортон». На общем счету этих застройщиков более 5 млн. кв.м. построенного жилья.

В настоящее время среди множества предложений от застройщика, можно выбрать квартиры разной ценовой категории. Для продажи доступно как жилье эконом класса по цене от 1.7 до 5 млн. рублей, так и элитные новостройки, стоимость квартир в которых начинается от 10 млн.

руб.

Еще один молодой, но уже известный игрок на строительном рынке жилья –  «Самолет Девелопмент». Компания образовалась в 2012 году, но уже имеет хорошую репутацию и активно застраивает Подмосковье жилыми комплексами эконом класса. Ценовые предложения застройщика входят в диапазон от 62 до 126 руб. за кв. м.

Концерн Крост – один из старейших девелоперов столичного региона, основанный в начале девяностых годов прошлого века. На его счету – более 450 построенных объектов. В настоящее время застройщик предлагает новостройки эконом, бизнес и элитного класса. Диапазон цен: от 74 до 210 руб. за кв. м.

Мы привели лишь несколько самых крупных и надежных девелоперов, на самом деле их намного больше. Вступить в долевое строительство в Москве несложно, сегодня нет проблем с предложениями. Но очень важно, прежде чем принять решение, тщательно изучить информацию о застройщике, проверить его документы и репутацию.

Источник: https://zarabotaemdo.ru/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe-kak-prinyat-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-plyusy-i-minusy.html

Как избежать рисков при участии в долевом строительстве — ЮК

Еще несколько десятилетий назад граждане не задумывались о стоимости жилья, и понятия не имели, что такое долевое строительство квартир, поскольку новой жилплощадью их обеспечивало государство. Бесплатные квадратные метры канули в лету вместе с Советским Союзом. Сегодня государство не может позволить себе такую роскошь, как раздавать жилье даром всем желающим.

Современные новоселы приобретают квартиры за свои кровные, поэтому для них имеет большое значение их стоимость, а для многих именно цена выступает главным критерием выбора новостройки. В настоящий момент купить жилье с минимальными финансовыми вложениями можно только участвуя в долевом строительстве, но еще далеко не все знают, что это значит. Давайте разбираться.

На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время. Но нас сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся объекты. Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.

Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить, нужны деньги, и немалые.

Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме, который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к.

цена квадратных метров на начальном этапе минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.

Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая схема привлечения денег породила очень много негатива.

В сферу долевого строительства стали приходить недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег, а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков.

Такая вакханалия продолжалась несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.

Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше.

Нынешние дольщики при любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию.

Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о девелопере, которому они решили доверить свои деньги.

Существует ряд ключевых моментов, которые должен знать инвестор, вкладывающий деньги в долевой проект:

Дольщик находится под защитой государства только при заключении ДДУ по 214 ФЗ, который приобретает законную силу после прохождения регистрации в Росреестре.

Другие виды договоров (предварительный или инвестиционный), а также продажа жилья по вексельной системе не гарантируют инвестору получение квартиры.

Все расчеты с застройщиком производятся только после регистрации ДДУ.

До этого момента строительная фирма не имеет права собирать деньги с граждан. Требования о внесении платы до момента регистрации незаконны.

Нарушения, которые допускает застройщик в ходе строительства (затягивание сроков, передача некачественного жилья), наказуемы. Граждане могут на законных основаниях требовать неустойку. Если имеют место существенные нарушения условий договора (заморозка строительства на два месяца и более, передача объекта, непригодного к проживанию, значительное, более чем на 5% изменение площади квартиры и др.), дольщики имеют право расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.

Инвестор должен своевременно вносить плату в соответствии с условиями договора. Застройщик имеет право потребовать с участника неустойку за нарушения условий оплаты, а при просрочке платежей более двух месяцев – расторгнуть договор.

Дольщик также не может по своему желанию прекратить исполнение ДДУ, если застройщик выполняет полностью свои обязательства перед участником. Чтобы выйти из проекта должны иметься основания, предусмотренные ст.9 214 ФЗ.

Дольщик может продать свои права на строящуюся квартиру другому участнику, заключив с последним договор переуступки.

Застройщик не может этому воспрепятствовать, если сторонами соблюдены все требования законодательства к подобным сделкам.

Привлекать деньги могут только те строительные компании, которые действуют в рамках законодательства и полностью соответствуют требованиям закона. Застройщик должен:

  • иметь в наличии достаточное количество финансовых средств (минимум 2.5 млн.);
  • быть добросовестным участником государственных закупок, не состоять ни в каких списках неблагонадежных поставщиков;
  • не иметь налоговой задолженности более 25% от своих активов;
  • в его отношении не должна проводиться процедура ликвидации или банкротства.

У застройщика на руках должно иметься разрешение на строительство, также на его официальном сайте должна быть опубликована проектная декларация на возводимый объект. Только после этого девелопер имеет право заключать сделки и привлекать инвестиции.

Еще до подписания договора застройщик обязан застраховать свою ответственность перед каждым участником. У него должна быть страховка либо договор поручительства, также девелопер может состоять в обществе взаимного страхования.

Для проектов, которые начали действовать с 1 января 2017 года, введен новый способ обеспечения ответственности застройщиков – отчисления в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ.

Нынешние дольщики защищены намного больше, чем граждане, чье долевое участие в строительстве дома начиналось 5-7 лет назад. Выше уже было сказано, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, инвестор не лишится вложенных средств.

Граждане могут либо вернуть назад свои деньги, либо получить право собственности на объект незавершенного строительства.

Сегодня даже многолетние долгострои достраиваются новыми инвесторами и передаются обманутым дольщикам прошлых лет.

Однако риски есть, хоть и не такие существенные, как в прежние годы, но и сегодня можно столкнуться с недобросовестным застройщиком, и стать участником долгоиграющего проекта, и получить некачественное жилье. Конечно, сейчас бороться с этим можно на законных основаниях, и можно компенсировать свои страдания неустойкой, которую обязан заплатить нарушитель. Но все это отнимает время, силы и нервы.

Немало рисков для дольщиков скрываются в условиях договора. Многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью граждан, включают в ДДУ пункты, напрямую не противоречащие закону, но ущемляющие права участников. Например, в большинстве договоров устанавливаются расплывчатые сроки сдачи объекта, что затрудняет определение даты, с которой начинается отсчет неустойки. Поэтому, мы советуем обращаться за профессиональной помощью к юристам по долевому участию.

В ДДУ зачастую не описываются используемые в строительстве материалы, состав имущества, которое должно быть установлено в квартире, перечень необходимых работ. В результате, столкнувшись с низким качеством отделки или с отсутствием, например, межкомнатной двери, некому предъявлять претензии. И таких скрытых условий можно найти множество.

Самый серьезный риск, с которым может столкнуться дольщик – это банкротство застройщика. Заранее застраховаться от этого невозможно.

Даже изучив всю подноготную строительной компании, нельзя предугадать, что может произойти с фирмой за несколько лет строительства. Здесь остается только надеяться на лучшее, но и, конечно, не включаться в проект, если налицо все признаки надвигающегося банкротства.

Резюмируя все сказанное выше, можно выделить основные достоинства и недостатки долевого участия в строительстве.

Преимущества для дольщиков:

  • возможность получить новую благоустроенную квартиру, цена которой намного ниже среднерыночной стоимости. В среднем разница составляет от 10 до 30 %. Чем раньше дольщик вступает в проект, тем выгоднее оказывается покупка. Самая низкая стоимость квартир, которые покупаются на стадии рытья котлована.
  • оплата за жилье может вноситься частями, что позволяет рассрочить внесение платежей на несколько лет, пока идет строительство дома;
  • вложенные инвестиции могут принести неплохой доход, если уступить права на объект другому участнику на более поздних этапах строительства, или продать готовую квартиру после регистрации права собственности, когда цена недвижимости возрастает.

Недостатки:

  • строительство дома занимает несколько лет (от 1.5 до 3), но по различным причинам этот процесс может затянуться еще на неопределенное время. Каждый второй объект возводится с нарушениями сроков, поэтому новоселье, как правило, приходится ожидать намного дольше, чем запланировано;
  • нередко при сдаче жилья обнаруживаются недостатки и дефекты строительства, урегулирование этого вопроса с застройщиком также может отодвинуть на более поздние сроки получение квартиры;
  • застройщик может обанкротиться, и это является самым большим недостатком долевого строительства.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как продать квартиру в ипотеке сбербанка

Несмотря на то, что полностью исключить все риски невозможно, их можно и нужно свести к минимуму. Прежде чем принимать участие в долевом проекте, нужно заочно познакомиться с застройщиком. Сделать это можно на его официальном сайте, где в открытом доступе должны находиться все документы, касающиеся деятельности выбранной компании и конкретного строительного объекта.

На сайте можно почерпнуть много полезной информации не только о настоящем, но и прошлом застройщика. Например, можно узнать, сколько и каких объектов он построил за последнее время, совпадают ли фактические сроки их возведения с датами, указанными в документах.

Можно узнать, когда образована компания, какой опыт у нее имеется в сфере долевого строительства, каково ее финансовое состояние. Нужно также проверить учредительную документацию, годовые бухгалтерские отчеты, заключения о проверке аудиторами за прошедший год.

После проверки застройщика можно приступать к изучению документации, касающейся объекта строительства. Инвестора должно интересовать, на каком основании строительная компания владеет участком, где возводится объект, есть ли разрешение на его строительство. Все это можно узнать из проектной декларации. Необходимо посмотреть фотографии со стройки, которые расскажут, на каком этапе строительства находится дом. С проектом ДДУ также можно ознакомиться на сайте компании.

О том, не грозит ли застройщику банкротство можно узнать по некоторым признакам. Например, посетив сайт Арбитража, можно выяснить, не имеются ли в отношении компании иски от других организаций с требованием о погашении долгов. На сайте судебных приставов можно узнать о наличии исполнительных производств по искам о взыскании неустойки.

Если застройщик прошел заочную проверку, можно отправиться с ним на встречу и наглядно увидеть ход стройки, а также потребовать предоставить для ознакомления документы компании. Желательно также перед подписанием договора провести его анализ. Самостоятельно, не владея юридическими знаниями, это сделать достаточно трудно. Можно упустить важные моменты, и подписать договор на невыгодных для себя условиях.

Желательно анализ ДДУ доверить опытному юристу, который точно не пропустит скрытых условий.

Безусловно, долевое строительство очень выгодно для инвестора, но только тогда, когда все происходит в рамках действующего законодательства. Большинство рисков можно избежать, если грамотно и взвешенно подходить к выбору застройщика и долевого проекта.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам свести к минимуму все риски и безопасно сопроводить сделку по договору ДДУ. Юристы нашей организации на высоком профессиональном уровне проведут проверку застройщика, проанализируют документацию и ДДУ. Обратиться к нам можно по координатам, размещенным в разделе «Контакты». Там же вы можете оставить свое сообщение.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры.

К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования.

Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика.

К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Источник: https://FB.ru/article/164933/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-preimuschestva-i-nedostatki-dolevogo-stroitelstva

Что такое долевое строительство? Закон, договор :

Что такое долевое строительство? Ипотечные системы финансирования характерны для государств с рыночными механизмами строительства новых домов, в том числе путем инвестиций дольщиков.

В России же непосредственно такой способ финансирования в рыночной экономике называется долевым участием в строительстве.

Но, чтобы привлечь денежные средства населения или юридических лиц, девелоперам или застройщикам необходимо оформить земельный участок, произвести его оценку и утвердить план застройки.

Долевое строительство – один из доступных способов покупки жилья

Определенная форма покупки жилого помещения по предоплате и есть участие в долевом строительстве многоквартирного дома с точки зрения обычного покупателя в соответствии с действующим законодательством.

Совместные капитальные вклады будущих жильцов и гарантируют передачу жилья в собственность после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Здесь законодательно закреплена схема привлечения покупателей жилья застройщиком.

Но само жилье будет построено за счет будущих собственников. Конечно, эти отношения закреплены в ДДУ.

Какая выгода для дольщика? Он приобретает недвижимость в собственность по цене ниже рыночной; жилье покупается на определенном этаже с определенной квадратурой в рассрочку без процентов за сумму, указанную в договоре. Не так давно введенная в действие нормативно-законодательная база препятствует мошенникам-застройщикам использовать полученные средства не по назначению, это гарантирует сохранность всех вложенных сумм.

Законодательство

Федеральный Закон №214 от 30 декабря 2004 г. — основной законодательный акт, защищающий отношения застройщика и физического лица – покупателя. Документ определяет права и обязанности сторон, ответственность, отношения после ввода в эксплуатацию строения. Основой закона и возникновения отношений застройщика и дольщика служит договор долевого участия в строительстве.

Этот документ:

  • имеет письменную форму;
  • подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате;
  • обязан учитывать в себе нормы статьи 4 Федерального закона № 214.

При составлении документа должен быть учтен закон «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс РФ.

Согласно статье 7 ФЗ 214 о долевом строительстве, передаваемый объект, его качество должны соответствовать техническим основам строительства, градостроительным регламентам, проектной документации.

Долевое участие

Закон не ограничивает выбор гражданами объекта финансирования. Им может быть жилье в многоквартирных домах, коттеджи, индивидуальные жилые застройки, здания на несколько собственников. Однако быть проинформированным о том, что такое долевое строительство, должен каждый. Согласно договору (ДДУ) и в соответствии с законодательством, с момента ввода здания в эксплуатацию дольщик получает в собственность оговоренное жилье или часть жилого помещения в общем имуществе всех собственников.

Строительство многоквартирного дома

Существует несколько видов долевого участия в строительстве любого жилого дома:

  1. 100% предоплата. Стоимость жилья фиксированная и не может изменяться с учетом инфляции. За дольщиком по договору закрепляется на определенном этаже конкретная квартира с площадью, указанной в экспликации.
  2. Поэтапная оплата. В договор включено описание определенной квартиры с указанием площади, график оплаты, первый взнос, также учитывается инфляция или процент за рассрочку платежей. Отражены и взыскания в случае невыплаты дольщиком всей итоговой стоимости. Обычно дольщик передает застройщику как бы в залог оплаченные квадратные метры. По этому договору дольщик при желании получает имущественный вычет.

Заключение договора и его регистрация

После обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате ДДУ считается узаконенным и начинает действовать.

В документ обязательно должны быть включены следующие пункты:

  • определение и описание жилой площади, которая впоследствии будет введена в эксплуатацию;
  • срок передачи оговоренного объекта долевого строительства дольщику;
  • общая цена договора и стоимость помещения, если договор будет заключен на условии рассрочки платежей;
  • порядок оплаты, сроки погашения платежей;
  • гарантийный срок эксплуатации (не менее 5 лет);
  • обеспечение обязательств застройщика в случае невыполнения договора;
  • ответственность застройщика за сохранность имущества от случайной гибели до сдачи по документам объекта в эксплуатацию;
  • права наследников дольщика в случае его смерти по любым основаниям;
  • иные пункты.

Страхование

Застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками, тем самым обеспечивая исполнение своих обязательств по ДДУ.

Строительная компания предоставляет участникам сведения о страховщике, также его правила, составленные в соответствии с нормами действующего закона. Объектом страхования считаются имущественные интересы организации.

Страховой случай – это невозможность по любым причинам застройщиком исполнить свои обязательства перед дольщиком по ДДУ. Дольщики по таким договорам страхования ответственности являются выгодоприобретателями.

Стоимость

Цена договора может определяться как стоимость всех услуг и затрат на строительство жилого дома, регулируется статьей 5 ФЗ № 214.

Если договором предусмотрена рассрочка платежа, и вносимые части не уплачиваются в установленные сроки, платежи носят несистематический характер, застройщик имеет право расторгнуть договор, уведомив об этом дольщика.

Законом закреплена максимальная просрочка очередного платежа в размере 2 месяцев, или если участник три раза за год вовремя не уплатил причитающиеся суммы. Закон также не запрещает застройщику в договоре предусмотреть компенсацию просроченного платежа в виде пени, размер которой четко определен.

Риски и подводные камни

Что такое долевое строительство в плане разного рода обстоятельств?

Итак, нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию — самая распространенная проблема строительства по ДДУ. Застройщик пытается заключить дополнительные соглашения с дольщиками, находя объективные причины, чтобы потери финансовые и моральные никак не компенсировать.

Форс-мажорные обстоятельства также оговариваются в договоре, здесь оба участника считаются пострадавшими сторонами, никто никому ничего не выплачивает.

Банкротство строительной организации также приводит к потере части вложенных средств из-за нехватки предусмотренного компенсационного фонда и страховой суммы по договору страхования ответственности перед дольщиками за неисполнение обязательств.

В случае невыполнения обязательств строительной компанией, дольщик имеет право:

  • письменно обратиться к застройщику с просьбой устранения выявленных недостатков жилого помещения, указанного в ДДУ;
  • если площадь помещения меньше договорной, качество работ не отвечает нормам, предложить строительной компании соразмерно затратам на устранение проблем, уменьшить цену, предусмотренную по ДДУ;
  • убытки можно возместить и путем переговоров, если это не дает результатов, обратиться в судебные органы.

Дольщик имеет право не оформлять договор самостоятельно, предусмотрена возможность выдачи доверенности на регистрацию любым нотариусом.

Денежная компенсация в виде пени или неустойки — один из видов возмещения ущерба, обычно этот пункт очень подробно описан в части исполнения обязательств со стороны застройщика.

Этого пункта может и не быть в ДДУ, но закон о долевом строительстве и Гражданский кодекс РФ предусматривает компенсации за неисполнение договорных обязательств. Пени и штрафы в таких случаях можно истребовать только в судебном порядке.

Неустойка и ее размер четко определены законодательством, даже если договором указана большая сумма, она не сможет быть выплачена.

Налоговый вычет

Налоговый кодекс (НК) РФ предусматривает компенсацию государственных пошлин в сфере долевого строительства. Для этого в контролирующий орган необходимо представить свидетельство права собственности на жилье или акт приема-передачи недвижимости. Максимальный вычет — два миллиона рублей.

Обращение в судебные органы

К исковому заявлению обычно прикрепляют оригинал договора долевого строительства, акты обследования, акты экспертизы, подтверждающие ненадлежащее исполнение пунктов договора, другие доказательства.

Членами партии, основанной при Министерстве регионального развития, был предложен полный запрет на долевое участие в связи с армией обманутых дольщиков, но этот проект отклонили в связи с тем, что он может привести к резкому повышению цен на жилье и исчезновению со строительного рынка мелких компаний.

Преимущества и недостатки долевого строительства

Что такое долевое строительство со своими плюсами и минусами?

Долевое строительство продолжает оставаться для большинства жителей России единственным способом обрести собственное жилье, даже несмотря на армию обманутых дольщиков.

К преимуществам еще можно отнести:

  • Невысокую цену жилья, особенно если покупать квартиру в «котловане». После сдачи дома стоимость квадратных метров сразу вырастет в несколько раз.
  • Платежи в рассрочку по четкому графику в определенный день. Не надо переживать о том, что откажут в ипотеке в банке, и о том, что нужно собирать средства на первоначальный взнос. До окончания строительства дольщик вносит суммы равными платежами.

Нередко при покупке жилья на вторичном рынке появляются требования третьих лиц на вашу уже собственность (титул). Конечно, если вы берете на квартиру ипотеку в банке, то вы обязаны будете застраховаться от такого риска, но это дополнительные немалые вложения. Жилая квартира от самого застройщика полностью исключает такую ситуацию.

Всякая медаль всегда имеет обратную сторону, это же касается и долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

К недостаткам покупки жилья по ДДУ можно отнести:

  • Обман. Застройщик очень часто инвесторам предлагает на подписание договоры, не предусмотренные законодательством. Или оформленные в соответствии с законодательством о долевом участии договоры, но к ним всегда просят оформить дополнительные соглашения, на основании которых посредников между участниками нет. Деньги, минуя пулы и сообщества, напрямую идут к застройщику.
  • При заключении соглашения требуются специальные юридические знания. Обращаясь в профессиональные юридические агентства, человеку придется заплатить за оформление договора долевого участия в строительстве и затем за сопровождение сделки в различных органах.

Планируемый запрет на оформление договоров о долевом участии

В 2020 году планируется ввести полный запрет на долевое участие. Конечно, вопрос обманутых дольщиков решится сам собой, но увеличится количество жителей России, которые не в состоянии будут купить себе жилье. От этого решения сильно может пострадать и Жилищный фонд страны.

Фаза строительства объекта недвижимости

Большинство компаний на стадии начала строительства открывают иное юридическое лицо. Перед подписанием договора необходимо уточнить наименование учредителя. Всегда у застройщика должна быть проектная документация, т.к.

вы не знаете, как должна выглядеть ваша квартира и как будет выглядеть весь многоквартирный жилой дом. Стоит обратить внимание на инфраструктуру и запросить генеральный план застройки всего района. Долевое строительство — важная инвестиция. проблема России – жилищная.

Благодаря участию в долевом строительстве дома, она решается за счет средств граждан. Финансовые риски по ДДУ страхуются в обязательном порядке.

Меры предосторожности

Обманутые дольщики – это бич всего рынка и всей отрасли института долевого участия в строительстве.

Поэтому, чтобы не попасть в эти ряды, нужно внимательно изучать рынок, знать о компании-застройщике все, изучать проектную документацию, совет юриста и грамотная подготовка договора в этом случае являются обязательными условиями успешности сделки.

Обязательно читайте отзывы о компаниях. Найдите реальных людей, которые работали с компанией-застройщиком и принимали реальное долевое участие в строительстве.

Источник: https://www.syl.ru/article/364705/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-zakon-dogovor

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Как перевести с телефона на карту

Закрыть