Что такое ипотечные облигации

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

что такое ипотечные облигации

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца 2015 года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2016-го года. «Проговорился» К.

Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей.

Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

Ипотечные облигации – что это?

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость. Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере.

Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя. Объявляется инвестор С.

, который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму. Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу. Сумму в 5 млн.

рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

  • Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
  • Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье.Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
  • Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы «скинут» до 1.5% — однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

  • Закладная — ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять «хозяина».
  • Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» — совсем не подходит она и рынку недвижимости. Старший аналитик известного брокера «Альпари» А.

Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики? Существует риск, что ипотечные ценные бумаги вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах).

Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А.

Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» — получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ –несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К.

Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные.

Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

Источник: https://subsidii.net/%D0%B5%D1%89%D1%91-%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D1%8B/item/930-%D0%B2%D1%81%D0%B5-%D0%BE%D0%B1-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D1%8B%D1%85-%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%B3%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F%D1%85.html

Ипотечные облигации (ценные бумаги)

что такое ипотечные облигации

Ипотечные облигации – это особый вид ценных бумаг, которые имеет право выпускать специальный агент, нанимаемый кредитной организацией. Банк имеет определённый размер своего операционного капитала. После того, как он выдал большую часть собственных денежных средств в качестве долгосрочных жилищных кредитов, он вынужден искать источники получения дополнительного финансирования.

Пополнить свои активы банк может несколькими способами:

  • обратиться за поддержкой в Центральный Банк России, получив кредитование под действующую ставку ключевого рефинансирования (это не самые дешевые и быстрые деньги для кредитора);
  • разработать линейку финансовых продуктов для привлечения займов от населения в виде краткосрочных и долгосрочных вкладов с фиксированной процентной ставкой (поэтому ставка по банковскому вкладу всегда ниже, чем предлагаемая процентная ставка по долгосрочным ипотечным кредитам);
  • выпустить пакеты ценных бумаг в виде ипотечных облигаций, закладных билетов и долевых ипотечных сертификатов (самый простой и выгодный для банка способ привлечения дополнительных заемных средств).

Обо всех тонкостях и регулировании правовыми документами рынка ценных бумаг в виде ипотечных облигаций поговорим в этом материале. Вы узнаете самую достоверную и своевременную информацию об очень удобном и безрисковом инструменте инвестирования свободных денежных средств.

Что такое ипотечные облигации?

Для начала разберемся в вопросе о том, что такое ипотечные облигации и на каком основании производится их эмиссия (выпуск). Итак, в нашей стране был разработан и принят Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Этот нормативный документ был очень важен для развития рынка жилищного строительства.

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, которые можно покупать и продавать на бирже, играя на понижение или повышение их курсовой стоимости. Таким образом держатели облигаций может получать дополнительную прибыль.

Первичная выгода зафиксирована номиналом ипотечной облигации и договором о выплате дивидендов по итогам подведения итогов финансовой деятельности банка за истекший календарный период. Обычно дивиденды выплачиваются один раз, спустя календарный год. Если все ипотечные заемщики выплачивали свои кредиты своевременно и в полном объеме, то инвесторы получают предполагаемую ранее прибыль.

Если заемщики отказываются от своих финансовых обязательство, то банк обращает взыскание на залоговое недвижимое имущество, реализует его по ликвидной рыночной стоимости и возвращает полученные от выручки средства инвесторам, выкупая у них ипотечные облигации по установленному заранее номиналу.

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, обеспеченные залоговым имуществом, поэтому в отношении них справедливы следующие утверждения:

  • это актив с низким уровнем утраты вложенного капитала;
  • это доходная инвестиция, поскольку прибыль гарантирована выплачиваемыми процентами по кредиту;
  • это простой и понятный механизм вложения свободных денежных средств;
  • полная защищённость за счет ведения реестра закладного недвижимого имущества;
  • сохранность денег гарантируется государством посредством принятого Федерального Закона.

Купить ипотечные облигации можно через специального агента, которому банк поручает провести эмиссию (выпуск) ценных бумаг на финансовый рынок. Продажа осуществляется через фондовую биржу. Номинал ипотечной облигации может соответствовать полной стоимости залогового имущества или частично, доли.

Преимущества и недостатки ипотечных облигаций

Преимущества этих ценных бумаг кроются в их назначении. Эти инструменты позволяют существенно увеличить объемы жилищного строительства даже в сложные период экономического развития государства.

Основные преимущества ипотечных облигаций с залоговым покрытием за счет недвижимого имущества заключаются в следующем:

  1. инвесторы получают в свое распоряжение практически безрисковый, высокодоходный инструмент, позволяющий в периоды подъема цен на рынке недвижимости хорошо заработать;
  2. государство получает выплаты и налоговые отчисления от предприятий, занимающихся строительством жилья;
  3. простые граждане получают возможность оформлять ипотечные жилищные кредиты на более выгодных для себя условиях, поскольку банк делит свои финансовые риски и издержки с инвесторами;
  4. кредитная организация получает существенный приток капитала, что увеличивает его возможности в ведении финансовой деятельности;
  5. строительные компании могут не прекращать своей деятельности, доводя до финала строительство уже начатых объектов и закладывая фундаменты под все новые дома;
  6. за счет обновления жилого фонда неизбежно происходит повышение средневзвешенной стоимости квадратного метра, что в свою очередь выгодно и заемщику, выплачивающему кредит, и инвестору, выкупившему закладную на квартиру;
  7. сотрудники строительных компаний и предприятий в смежных отраслях производства не попадают под сокращение и не теряют свой доход.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотечные облигации стимулируют рост экономического развития и обеспечивают определённую стабильность положения как заемщиков, так и работников, занятых в строительной сфере.

Единственный существенный недостаток ипотечных облигаций заключается в том, что данный инструмент не востребован на российском фондовом рынке. Инвесторы не готовы вкладывать свои капиталы в подобные инструменты. Считается, что на данный момент законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, не совершенно. Это в значительной степени сдерживает рост жилищного строительства в нашей стране.

Виды ипотечных ценных бумаг и их отличия

Законодательно допустимо выпускать разные виды ипотечных ценных бумаг. Они отличаются уровнем защищенности и залоговым покрытием. Предлагаем узнать про некоторые наиболее распространенные виды залоговых ипотечных бумаг:

  1. облигации жилищного займа (они выпускаются только под те объекты недвижимости, которые уже построены и введены в эксплуатацию, имеют оценочную рыночную стоимость и могут быть в любой момент реализованы по ликвидной цене);
  2. долевые ипотечные сертификаты – их номинал покрывается долевой частью залогового недвижимого имущества, купленного с помощью кредитного финансирования;
  3. закладные – ценные бумаги, выпускаемые на целые актив без выделения доли (это самый дорогой вид ипотечной ценной бумаги, номинал равняется 80 % оценочной рыночной стоимости квартиры или иного объекта недвижимости, находящегося в залоге у кредитной организации.

Отличия видов ипотечных ценных бумаг в их доходности и способах извлечения дополнительного дохода. Так, ипотечные облигации могут иметь строго оговоренный в договоре номинал и процент извлекаемой прибыли. А могут иметь номинал и возможность их последующей продажи по более выгодному курсу.

Обратите внимание, что на фондовом рынке есть определённый курс котировки разных ценных бумаг. Ипотечные облигации также участвуют в биржевой игре. Можно купить пакет ипотечных облигаций по номиналу в 1 000 000 рублей. Затем, выждав некоторое время до того момента, когда котировка данного пакета пойдет вверх, можно продать их за 1 150 000 рублей. Таким образом может быть получена прибыль в 150 000 рублей. Но таким образом можно зарабатывать на не всех видах ипотечных ценных бумаг.

Сертификаты с долевым ипотечным покрытием продавать и покупать нельзя. Эти виды ценных бумаг предполагают только один вид извлечения прибыли. Это получение положенных дивидендов. Но купить ипотечные сертификаты гораздо легче, поскольку они могут иметь гораздо меньший номинал, чем облигации и тем более закладные.

Процесс выпуска ипотечных ценных бумаг

Весь процесс выпуска (эмиссии) ценных ипотечных бумаг с залоговым покрытием прописан в соответствующем Федеральном Законе. В нормативном документе описан весь процесс заключения договора между кредитной организацией и агентом, уполномоченным проводить формирование пакетов ценных бумаги их размещение на фондовой бирже.

Следует знать основные принципы выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и закладных):

  • выпуск ценных бумаг может быть произведен только специальным ипотечным агентом;
  • банк не имеет права проводить эмиссию ценных бумаг под залог находящегося у него закладного недвижимого имущества;
  • заемщик не уведомляется о том, что закладная обеспечивает эмиссию ценных ипотечных бумаг;
  • размер ипотечного покрытия не может превышать 80 % от ликвидной рыночной стоимости недвижимого имущества (по этой причине крупные банки, привлекающие капитал на фондовой бирже, отказывают в выдаче ипотечных кредитов без первоначального взноса);
  • ипотечный агент ведет реестр закладных и залогового имущества в бумажном и электронном виде;
  • каждый держатель ипотечных ценных бумаг имеет право проводить аудит и проверку ликвидной рыночной стоимости залогового покрытия своей облигации;
  • облигации и закладные могут быть проданы третьим лицам или оставлены в залог под получения финансирования.

Риски, связанные и ипотечными облигациями

Важно понимать, что существуют колоссальные риски, связанные с нарушением законодательства при выпуске ценных ипотечных бумаг. Именно такая эмиссия ипотечных облигаций спровоцировала фондовый обвал в США в 2008 году.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Где взять кредит если везде отказывают

К слову, говоря, на территории США более 90 % рынка ипотечного кредитования обеспечено именно залоговыми ценными бумагами. Эта тенденция сохраняется до сих пор. В нашей стране обеспечение рынка жилищного кредитования за счет ипотечных облигаций еле дотягивает до 10 %. остальные средства, выдаваемые заемщикам, являются собственными капиталами банков и получаемыми кредитами от Центрального Банка России. Именно поэтому у нас такие невыгодные условия ипотечного кредитования.

Но вернемся к рискам и рассмотрим их на примере опыты Соединённых Штатов Америки. В этой стране фондовый рынок очень развит. У американцев инвестирование является чем -то вроде национального вида спорта. там сложно найти семью, в которой не было бы активов в виде различных акций, облигаций и банковских билетов. Эти люди активно инвестируют и накапливают капиталы с молодых лет.

Поэтому ипотечные облигации пользуются повышенным спросом. Банки же начали привлекать инвестиции даже под те объекты недвижимости, которые выдавались без проверки платёжеспособности заемщиков. В результате был надут большой мыльный пузырь.

Банки получили огромное количество финансирования. Распорядиться этими суммами они не смогли. деньги легли грузом на счетах кредитных организаций. Заемщикам в тоже время нечем было выплачивать ипотеку.

Начался обвал рынка недвижимости за счет массовой реализации залогового недвижимого имущества.

В убытках оказались все: банки, заемщики, инвесторы и государство. В нашей стране подобные моменты тоже не урегулированы на законодательном уровне. Поэтому гипотетически возможно повторение ужаса 2008 года.

Посмотрите на видео объяснение эксперта, который рассказывает о том, что такое ипотечные облигации и сертификаты простым и понятным языком:

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/ipotechnye-obligatsii

Ипотечные облигации

что такое ипотечные облигации

Ипотечные облигации это долговой инструмент, который обеспечивается ипотечными кредитами. Т.е. выплаты по ипотечным ценным бумагам (сокращенно ИЦБ) осуществляются из средств тех заемщиков, кто купил недвижимость в рассрочку.

Как выпускают ипотечные облигации

Когда заемщик хочет получить кредит на покупку недвижимости, он обращается в коммерческий банк или специализированную финансовую компанию. Если заявитель удовлетворяет требованиям кредитора, ему выдается необходимая сумма на покупку объекта. В дальнейшем заемщик будет выплачивать кредитору проценты и тело вклада — вплоть до полного погашения задолженности. Эта схема и называется ипотекой.

Однако такая схема по целому ряду причин не очень удобна для банка. Дело в том, что особенностью ипотечных кредитов является их долгосрочный характер. Заемщик будет выплачивать проценты и постепенно — обычно в течение более десяти лет — погашать основную сумму долга.

При этом пассивы (источник формирования средств) любого банка являются по большей части краткосрочными и состоят из денег вкладчиков.

Из-за диспропорции межу долгосрочными кредитами и краткосрочными пассивами банк может попасть в ситуацию с кризисом ликвидности: в какой-то момент ему может просто не хватить средств для расчетов с вкладчиками.

Также банк, выдающий ипотечные кредиты, может столкнуться и с другими проблемами:

  1. Долгосрочная зависимость от финансового положения кредитора. За те годы, пока будет погашаться долг, финансовое положение заемщика может кардинально ухудшиться, что приведет к его дефолту.
  2. Невысокая прибыльность. Ипотечные займы составляют большую часть кредитных портфелей западных банков. Однако прибыльность таких операций ниже по сравнению с другими видами деятельности (например, выдача потребительских кредитов).
  3. Затруднения с выдачей новых ипотечных кредитов, поскольку имевшиеся средства уже выданы заемщикам.

Чтобы решить проблему, нужно «очистить» баланс банка от долгосрочных активов. Сделать это можно, выпустив ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. Хотя ипотечные облигации зачастую выпускают не сами банки, а ипотечные агентства, выкупающие у банков долг ипотечников. Рассмотрим это в рамках истории появления ипотеки.

История ипотеки и ипотечных облигаций

Ипотечные ценные бумаги появились относительно недавно, им предшествовала солидная история развития ипотечного рынка.

Аналоги ипотеки были еще в Древней Греции, и само слово пошло оттуда — но не будем углубляться настолько сильно и посмотрим на XX век.

Как например обстояли дела с ипотекой в Америке 1920-х годов? Тогда выдавали ипотечные кредиты на несколько лет, но как правило не более пяти и в размере около половины стоимости жилья. Т.е. если дом стоил 20 000$, банк мог дать десять тысяч.

Особенность была в том, что проценты по кредиту не включали общую сумму долга. Это значит, что в примере выше в конце срока договора нужно было выплатить сумму в 10 000$. Что очень много. Тем не менее эта проблема имела простое решение: попыткой взять новый кредит в том же или другом банке. Поскольку стоимость недвижимости росла и перекрывала взятый кредит, это было возможно.

Однако после 1929 года люди не только оказались без работы и не могли платить проценты по кредиту, но и резко упала недвижимость. Дом стоимостью 20 000$ мог оцениваться, например, в 8 000$. А значит, такой продажей взятый кредит было не погасить, и новый банк десять тысяч не выдаст. В результате человек оказывался банкротом, дома продавались за бесценок — и все равно люди оставались должны.

Все это только усугубило кризис и правительство было вынуждено выкупить примерно пятую часть ипотек. Стало очевидно, что схема не работает и ее нужно совершенствовать.

В результате в период кризиса правительство Рузвельта пришло примерно к тому, что мы имеем сегодня: был увеличен срок ипотеки, а платеж по кредиту стал равномерно распределяться на все время договора.

Кроме того, правительство в 1943 году создало структуру (Федеральную Жилую Администрацию, ФЖА), которая страховала убытки банков при условии, что срок кредита составляет не менее 15 лет и тело вклада не возвращается в конце срока, как раньше. В начале 1950-х в США уже были ипотечные кредиты на 30 лет.

Как и сегодня в России, ипотечная ставка на срок договора фиксировалась. Эта схема на сегодня есть не везде — скажем, в Канаде или Германии ставка плавающая. В российской схеме при росте ставки заемщик оказывается в более выгодной ситуации — он по-прежнему платит по ипотеке меньше. Если ключевая ставка падает, то все наоборот: лотерея, где от вас ничего не зависит. При плавающей ставке условия выравниваются.

В конце 1930-х и в 1970 году в США были созданы два крупных государственных ипотечных агентства: Фэнни Мэй (Federal National Mortgage Association) и Фредди Мэк (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Сейчас они частные — Фэнни Мэй стала таковой за два года до появления Фредди Мэк. Цель структур заключалась в покупке ипотечных кредитов у банков. Есть подобная организация и в Канаде (Canada Housing and Mortgage Corporation), но она государственная.

И тут мы подходим к выпуску ипотечных облигаций — купленные агентствами обязательства «запаковывались» в ценные бумаги и продавались инвесторам со своей гарантией. Сам процесс получил название «секьюритизация», о нем еще поговорим ниже.

Первыми такие бумаги выпустил новый Фредди Мэк, а за ним более старая Фэнни Мэй. Первый пик популярности ипотечных ценных бумаг пришелся на 1980-е годы, когда их распространяли инвестиционные банки вроде Salomon Brothers.

Об этом упоминается в книге «Покер лжецов«.

Попутно заметим, что ипотечные облигации были не единственной возможностью демократичных вкладов в недвижимость. В 1960-е в США появились трасты недвижимости, так называемые REITs.

Фактически это фонды, направленные на получение арендной платы от разных типов недвижимости: от жилой до коммерческой. При этом обычная прибыль облагается налогом два раза: в момент получения компанией и после отдачи инвестору как налог на прибыль.

Трасты первый налог не платят, только инвесторы. За минувшие 60 лет в этом секторе получена прекрасная доходность, несмотря на кризис 2008 года.

По факту ипотечные агентства брали на себя риск неуплаты владельцев ипотек перед своими инвесторами (покупателями облигаций) — если ипотечники были не в состоянии заплатить, ипотечные агентства должны были возместить убыток. Позднее появились даже страховые компании, которые страховали и этот риск — схема усложнялась все больше.

Кризис 2008 года

В 2000-е годы недвижимость росла. Разумеется, уроки 1920-х годов никто не помнил — если недвижимость растет, то под нее можно без риска давать большие кредиты: иначе забираем дом и остаемся с прибылью. Поэтому в это время кредиты выдавали практически кому угодно. В России, кстати, тоже, поскольку у нас бурно рос фондовый рынок. В результате получилось почти невероятное: американские банки выдали кредитов в десятки раз больше, чем составлял их собственный капитал.

Но еще хуже, что эта схема была поддержана крупнейшими рейтинговыми агентствами как безрисковая. Т.е. выпущенным под такие займы ипотечным ценным бумагам нередко присваивался высший кредитный рейтинг ААА. Не всем выпускам поголовно, бумаги имели сложную структуру по вероятности досрочного гашения — но в среднем так.

В результате с виду получился отличный продукт из хорошей доходности при высшем кредитном рейтинге или близком к нему. Разумеется, такие бумаги стали охотно сметать инвесторы со всего мира и финансовый пузырь недвижимости надулся до предела. А дальше было то, о чем написано в статье про кризис 2008 года.

Пузырь лопнул. В какой-то момент выяснилось, что люди не в состоянии платить по кредитам, что неудивительно — требования к заемщикам были ниже всякой критики. Перегретая недвижимость быстро полетела вниз — и ее продажа уже не покрывала стоимость выданных банками наличных. В этом плане все было, как в начале 1930-х годов. Позднее кредитные агентства заплатили многомиллиардные штрафы и до сих пор нет единого мнения: был ли это сговор с банками или вопиющая халатность.

В результате последовали дефолты крупнейших финансовых структур, самым громким из которых было падение Lehman Brothers. Инвесторы ипотечных облигаций от Bear Stearns потеряли около $22,5 млрд. Фэнни Мэй и Фредди Мэк, а также крупнейший страховщик AIG оказались фактическими банкротами.

США оказались в щекотливом положении: инвесторы по всему миру требовали сохранения обязательств по ипотечным долгам, однако ипотечные агентства были частными, а не государственными. И по букве закона государство за них не в ответе.

Однако риски подрыва финансовой репутации США и размер компаний оказались настолько велики, что государство вмешалось и структуры продолжили свое существование. 

Был ли кто-то, кто сумел заработать на падении недвижимости? Да, поскольку существовал такой продукт: кредитно-дефолтный своп, CDS. Он гарантирует держателю выплату в случае дефолта по ипотечным ценным бумагам. По сути это вариант «зашортить» рынок, поставив на его спад — но только в этом случае падение должно быть полным. В период эйфории 2003-2007 гг. данный своп явно не был популярным продуктом.

Секьюритизация ипотечного кредитования

Вернемся к выпуску ипотечных облигаций. Процесс секьюритизации состоит в следующем:

  1. Банк собирает имеющиеся у него кредиты и создает из них ипотечный пул

Источник: https://investprofit.info/mortgage-bond/

Что это такое?

Рынок ценных бумаг РФ, к сожалению, находится только в самом начале своего развития, поэтому многие граждане даже не в курсе, что это такое. Однако это является довольно прибыльным для обладателя такого рода ценных бумаг.

Рассмотрим процедуру выпуска на примере. Банк предоставил ипотечных кредитов на сумму 100 млн. рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет. На эту же сумму кредитная организация выпускает облигации инвесторам, в том числе и частным. Срок погашения по ценным бумагам 25 лет, поэтому через это время инвестор, вложивший деньги в облигации получит деньги обратно. Помимо этого ежегодно он будет получать купонный доход или процент за пользование его деньгами.

На выплату купонов банк направляет средства, которые заемщики выплачивают в виде процентов по ипотечным кредитам.

Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.

Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.

Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по ипотечным кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.

Как обеспечиваются долговые обязательства?

Для инвесторов облигации по ипотеке выгодны ликвидностью обеспечения, поскольку сегодня наиболее популярны ценные бумаги с ипотечным покрытием. Пока рынок недвижимости РФ находится в стабильном состоянии без резких скачков и падений, инвесторы защищены от потери вложенных средств.

В последнее время ипотечный рынок начал развиваться довольно стремительно. Все благодаря специальным программам для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию программ по военной ипотеке. В связи с резким увеличением ипотечных сделок банкам просто не хватит денежных средств для выдачи все новых займов. Именно поэтому требуется немало инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации.

Рынок начал оживать после того, как крупные игроки: Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк провели сразу несколько сделок секьюритизации ипотеки.

Альтернативы ипотечным облигациям

Альтернативой облигаций с ипотечным покрытием служит ипотечный сертификат участия, которые не являются долговыми бумагами. Они дают возможность инвестору получать некоторый процент от активов. По таким сертификатам доходность может быть еще больше, нежели по облигациям, но и риски значительно выше.

Особенности и проблемы ценных бумаг в России

Долгое время ипотечное кредитование развивалось без использования ценных бумаг. Именно поэтому требуется некоторое время, чтобы ввести ипотечные облигации в уже сложившуюся систему. Для инвесторов это станет хорошим шагом по вложению собственных средств в выгодное предприятие. Банки же расширяют возможности для выдачи кредитов новым клиентам.
Влияние ипотечных ценных бумаг на кризис 2008 года

После начавшегося в США кризиса 2008 года, именно облигации помогли выйти из кризиса с минимальными потерями, поскольку часть средств была выдана государством, а другая часть частными инвесторами.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как вернуть проценты по ипотеке

Однако существенные недостатки системы мешают получению достойной выгоды:

  1. Досрочное погашение заемщиком всей суммы долга или ее части отрицательно сказывается на рынке, поскольку инвесторы не могут получить ожидаемую прибыль. Некоторые банки ради удержания инвесторов компенсируют разницу между ожидаемым и полученным доходом.
  2. Ипотечное кредитование обычно не стоит на месте, поэтому доходы могут то снижаться, то опять увеличиваться.

Рынок ипотечных облигаций РФ развивается благодаря участию крупных игроков, таких как Сбербанк, ВТБ 24 и других.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipotechnye-obligacii/

Ипотечные облигации — что это

В современном мире ценные бумаги являются одной из важных составляющих мира финансов. В этой статье мы познакомимся с относительно новым для нас видом — ипотечные облигации.

Что такое ипотечные облигации простыми словами

Ипотечные облигации, ценные бумаги («Mortgage-Backed Securities», «Mortgage Bonds») — это долговые ценные бумаги, которая обеспечена кредитом на жилье. Кратко их называют «ИЦБ».

Наше население мало информировано об ценных бумагах, поэтому термин «ипотечная облигация» для них выглядит и вовсе в диковинку. По ним довольно мало информации и они не распространены среди мелких инвесторов.

Такая схема работы существует на западе уже с 1980 годов. Самый большой рынок находится в США, на втором месте Германия. Кстати, именно из-за этих бумаг возник мировой финансовый кризис 2008-2009 года.

Эмитентом могут быть специальные финансовые учреждения (ипотечные агенты, финансово-кредитных организаций). Механизм привлечения денег и выпуска бумаг носит название секьюритизация.

Рассмотрим схему работы на примере банка. Она выглядит следующим образом:

  • Клиенту выдается кредит на недвижимость
  • На сумму займа выпускается ипотечные ценные бумаги
  • Ищется инвестор, который бы купил их

Инвестор будет получать купонный доход (НКД) с выплат по ипотеке, а банк сможет выдать новый кредит. Банк будет зарабатывать на разнице между ипотекой и купонным доходом. Например, кредиты выдаются под 12% годовых, а ценные бумаги выпустили под 8%.

В итоге банк ничем не рискуя и даже не имея своих средств зарабатывает по 4%. Фактически он является посредником.

Но зачем банку нужны инвесторы, когда он сам может быть в одном лице им? Дело в том, что в России банковские вклады очень распространены. Поэтому по сути они напоминают эти ипотечные облигации, но в другом виде. Банк берет деньги у населения под один процент, а кредиты под гораздо больший.

За рубежом в некоторых странах вообще нет такого понятия как банковские депозиты, а если и есть то выдаются они под слишком низкий процент. Поэтому для некоторых банков использования ипотечных ценных бумаг является чуть ли не единственным выходом для осуществления безопасного бизнеса.

В зависимости от действий заемщика и его платежей, инвестор может получать различный доход. Например, если покупатель квартиры погасил 30% долга сразу, то ипотечные облигация также будет погашена на эту же сумму и возвращена ее покупателю.

Плюсы

  • Надежность
  • Прозрачность
  • Долгосрочность

Минусы

Ипотечные бумаги в России

В России ипотечные ценные бумаги пока еще находятся в стадии зарождения. Хотя закон был принят о них еще в 2003 году: ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Организация, которая будет выпускать их называется Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В 2016 году директор АИЖК сообщил, что планируется выпуск на сумму 50 млрд. рублей совместно со Сбербанком.

В 2017 году банк «ВТБ 24» выпустил ИЦБ, которые получили название «народные облигации» (не путать с ОФЗ-Н).

На данный момент можно сказать, что в массы вряд ли попадут такие ценные бумаги из-за их дороговизны и малого количества. Зато для крупных фондов (НПФ) это является одним из способов диверсификации рисков

Альтернативные ИЦБ

Есть также другие типы ценных бумаг, которые выступают в роли альтернативы ИЦБ

  1. Закладная (подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог)
  2. Ипотечный сертификат участия (выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива)
  3. Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) — обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента
  4. Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) — платежи совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг

Смотрите также видео «Обзор ипотечных ценных бумаг»:

Источник: https://vsdelke.ru/ekonterminy/ipotechnye-obligacii.html

Ипотечные облигации — что это? Объясняю простым языком

Приветствую.

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Проще говоря, это ипотечные кредиты, которые банки-эмитенты упаковывают в пулы и продают в качестве единой ценной бумаги. Этот процесс также известен как секьюритизация.

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Виды

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

  1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
  2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Тикер Фонд Доход
CMBS iShares CMBS ETF 6,00% годовых
MBG SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF 4,05% годовых
GNMA iShares GNMA Bond ETF 3,98% годовых
MBB iShares MBS Bond ETF 3,91% годовых
VMBS Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF 3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры

Название Плюсы Минусы
Interactive Brokers 8/10 Говорят по-русски Абонентская плата 10$\месяц
CapTrader 8/10 Нет абонентской платы Говорят только по английски
Lightspeed 7/10 Низкий минимальный депозит Навязывают услуги
TD Ameritrade 6.5/10 Низкие комиссии Не всем открывают счет

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.

Источник: https://greedisgood.one/ipotechnye-obligatsii

Ипотечные облигации — что это такое? Объяснение простым языком

Добрый день, уважаемый читатель!

Сегодня я расскажу вам, что такое ипотечные облигации. В России они только начинают приживаться, а вот в странах Европы это довольно популярный инструмент увеличения капитала. особенность этого вида ценных бумаг – беспроигрышность для всех сторон сделки. Расскажу по порядку, как они работают.

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

Как работают ипотечные облигации?

Рынок финансовых инструментов постоянно расширяется, внедряя новые и сложные для понимания населением продукты. Ценные бумаги уже давно не ограничены только акциями и облигациями. Сегодня активно торгуются всевозможные сертификаты, форварды, фьючерсы и свопы.

С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

  • Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
  • Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.

В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Особенности ипотечного покрытия

Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как взять вторую ипотеку

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

  • Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
  • Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
  • Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
  • В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?

Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.

Очевидно, что главными недостатками таких вложений для инвесторов являются низкий уровень дохода по ставке и досрочное погашение ипотечного займа клиентом банка.

При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.

Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками. Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков. При оформлении ипотеки кредитными учреждениями сразу осуществлялся выпуск ипотечных облигаций, которые продавались инвесторам.

В результате всего этого ажиотажа резко упала рыночная стоимость залоговой недвижимости, ухудшились платежеспособность заемщиков и качество обслуживания ипотечных кредитов. Это привело к обесцениванию ценных бумаг.

Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.

В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.

Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2019 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.

Ипотечные облигации – это новый для российского рынка финансовый продукт, дающий возможность инвесторам вкладывать свои средства в надежные объекты залоговой недвижимости.

Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.

Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.

Ипотечные облигации. Стоит ли вкладывать в них деньги?

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/ipotechnye-obligacii-chto-takoe-v-2019-gody-kak-rabotaut.html

Ипотечные облигации в России и мире: их роль и значение

Ценные бумаги имеют свойство постоянно видоизменяться в зависимости от направления развития рынка, а также от имеющихся нужд у владельцев. Каждую минуту происходят обрушения цен или существенный рост каких-либо бумаг. Наиболее востребованными и стабильными являются ипотечные облигации, подкрепленные реально существующей недвижимостью.

Что такое ипотечные облигации

Под ипотечными облигациями понимаются ценные бумаги, обеспечением которых служат какие-либо объекты недвижимости, переданные владельцам облигаций в качестве залога.

Несмотря на кажущуюся сложность определения, явление достаточно простое и встречающееся повсеместно.

Недвижимость является одним из самых стабильных способов хранения денежных средств, так как бизнес может развалиться, накопления во вкладах испариться из-за банкротства банков, а недвижимое имущество будет стоять еще долгие десятилетия, храня вложенные инвестиции. При этом существуют страховки на случай утери недвижимости по обстоятельствам, не зависящим ни от заемщика, ни от залогодержателя.

Мировой финансовый рынок определяет несколько видов участников таких правоотношений:

  1. Банковские организации, которые выдают кредиты заемщикам на приобретение недвижимости, выпуская количество облигаций, равное сумме займа.
  2. Инвесторы, которые приобретают ипотечные облигации в качестве способа заработка.
  3. Страховые организации, занимающиеся страхованием недвижимого имущества, приобретаемого за счет получаемого у банка кредита.

Ипотечные облигации позволяют рефинансировать уже выданный банком кредит для дальнейшего использования средств на другие займы, подкрепляемые иными объектами недвижимости.

На мировой арене ценные бумаги распространены повсеместно, ипотечные облигации используются на протяжении сорока лет, однако данная тенденция в России только начала развиваться. Рынок ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, на территории РФ находится на самой начальной точке своего формирования, поэтому об особенностях ипотечных ценных бумагах знает малый круг лиц. Рядовые граждане даже не подозревают о существовании такого рода обращения денежных средств.

Выгоды

Облигации с ипотечным покрытием позволяют остаться в выгодном положении всем участникам таких сделок, так как безопасность денежных средств при таком подходе находится на максимально возможном уровне.

Обычно ипотечные ценные бумаги вводятся в оборот следующим образом:

  1. Банковская организация выдает кредит на приобретение недвижимого имущества какому-либо гражданину.
  2. На сумму выданного кредита оформляются облигации и выставляются на продажу.
  3. Инвестор, готовый приобрести облигации по заявленной стоимости, вносит денежные средства установленного объема в банковское учреждение, становясь фактическим залогодержателем имущества, которое приобрел заемщик.
  4. После получения средств от инвестора, банк может выдать новый ипотечный кредит на такую же сумму уже другому лицу, что подстегивает развитие экономики организации.
  5. Снова ищется инвестор и так по кругу.

В конечном итоге подобная политика дает возможность заработать или сэкономить каждой стороне-участнику таких правоотношений:

  1. Кредитное учреждение получает возможность заключать много большее количество сделок под залог недвижимого имущества, которое в случае невыплаты можно реализовать на рынке.
  2. Инвестор, купивший облигации с ипотечным покрытием, может получить существенные проценты от получившегося вклада в развитие кредитной организации, используя постоянный рост стоимости недвижимости.
  3. Заемщики могут рассчитывать на постепенное снижение процентной ставки по ипотеке, так как с ростом инвестиции и увеличением оборота ипотечного кредитования не будет нужды сохранять прежний размер больших ставок по кредитам.

Вложение средств в покупку ценных бумаг, которые обеспечиваются недвижимостью, дает возможность не только заработать, но и не потерять имеющиеся средства ввиду обесценивания местной валюты.

Строительство – одна из самых передовых и развивающихся отраслей, за последние десятилетия стоимость квартир, нежилых помещений и других видов недвижимого имущества выросла в 2-3 раза в зависимости от сферы, поэтому надежность является главным девизом работы ИЦБ.

Чем обеспечены

Облигации с ипотечным покрытием могут быть представлены в нескольких видах, которые отличаются не только назначением, но и обеспечением сохранности денежных средств инвесторов.

ИЦБ могу быть в виде:

  1. Закладной, которая выступает в виде ценной бумаги. Инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период после окончания срока вложения.
  2. Облигации с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа.
  3. Ипотечного сертификата, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащие инвестору.

Как правило используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они наиболее выражены в средствах обеспечения сохранности денежных средств инвесторов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире

На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской.

Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире:

Особенности Американская система

Франко-скандинавская система

Количество выдаваемых облигаций в процентах

52% от общего числа ипотечных займов

От 4 до 20% в зависимости от европейского государства.

 Процент общего оборота ипотечных облигаций из общего числа ЦБ

22%

25%

Общий оборот в млн. долларов /в млн. евро

1,67 млн. долларов

2 000 млн. евро

Компании

Государственные и полугосударственные компании, такие как:

·         FNMA;

·         GNMA;

·         FHLMC.

В основном частные банковские организации с непосредственным участием госучреждений.

Стоит отметить, что существуют и те страны, где инвестиционный рынок не наполняется ипотечными ценными бумагами, в частности – Великобритания или Ирландия.

Риски и кризис 2008 года в США

Благодаря большому развитию облигационной системы в ипотечном кредитовании Соединенные Штаты вышли из кризиса 2008 года с наименьшими потерями, так как часть расходов было компенсировано государством, другая часть частными инвесторами. Фактически каждый второй кредит выдается под рефинансирование со стороны, что позволяет банкам получать выгоду от процентов постоянно.

Так как ипотека – это длительная кредитная история, которое в английском языке получила название «mortgage», что переводится как «залог до смерти». Несмотря на то, что впервые ипотеку так назвали французы, название закрепилось именно за англоязычными странами.

Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства:

  1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в развитие финансовой отрасти. С некоторых пор часть банков компенсируют разницу между ожидаемой и полученной прибылью для удержания клиентов.
  2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, поэтому она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль.

Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого-либо ипотечного займа от невыплат.

Иными словами, CDS можно сравнить с несколькими кредитами, от которых банк хочет избавиться. Он может предложить каким-либо лицам застраховать кредит от невыплаты, при этом банк будет платить страхователю определенную сумму ежемесячно, а в случае прекращения погашения долга, страхователь должен вернуть всю сумму целиком. Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но оберегая себя от банкротства.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Ипотечные облигации в России только начали свое развитие, поэтому перспективы для вложений инвесторов находятся на максимальной отметке. Планируется постепенное снижение процентной ставки по целевому кредиту на покупку жилья в размере полутора процентов, что является большой суммой для российского финансового рынка.

Стоит упомянуть о том, что медленное и скудное развитие связано с тем, что жилищное кредитование в РФ развито на высоком уровне без каких-либо ценных бумаг, поэтому их введение будет длительным и медленным процессом, который растянется на ближайшие семь-десять лет.

Для инвесторов это хороший шанс попробовать вложиться в заведомо прибыльный проект, а для банков расширить свои возможности.

ИЦБ на протяжении последних десятилетий стали едва ли не главным источником получения ценных бумаг в мире, однако, несмотря на всеобщее понимание важности и наличие существенных плюсов повсеместное распространение такой системы практически невозможно.

Подробнее про ипотечные ценные бумаги в России и как в них инвестировать читайте далее на страницах нашего проекта.

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Всегда на связи наш юрист, который подскажет вам, как правильно инвестировать с юридической точки зрения. Консультация бесплатная.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipotechnie-obligacii.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый блог
Одобрили ипотеку в сбербанке что делать дальше

Закрыть