Как продать квартиру в долевой собственности

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

как продать квартиру в долевой собственности

С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу.

С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ.

Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.

  • В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Какие функции выполняет нотариус?
  • Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Примерная стоимость
  • Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  • Последствия принятия закона
  • Собственность несовершеннолетних
  • Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом.

Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме.

Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

  • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

  • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
  • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
  • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей.

Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене.

При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

  • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
  • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
  • Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
  • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности. Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников. Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома. Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок. На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html

Как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности

как продать квартиру в долевой собственности

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Права на квартиру, которая находится в долевой собственности, имеют 2 и более гражданина. У всех владельцев есть соответствующие документы, а их имена зафиксированы в Росреестре. А значит, все они будут участвовать в сделке купли-продажи квартиры целиком. Хотя в некоторых случаях возможна и продажа доли недвижимости.

Определение «доли»

Жилая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому если права владения и распоряжения есть у нескольких человек, они получают возможность пользования всеми помещениями в равной степени. В ст. 244 Гражданского кодекса России подобные отношения охарактеризованы как совместная собственность. Но по договоренности, решению суда или в связи с другими обстоятельствами недвижимое имущество будет разделено на доли.

Общая долевая собственность является неосязаемой величиной. А выделенные «участки» называют идеальными. Это имеет большое значение при продаже доли недвижимости в общей долевой собственности. Ведь покупатель получает не комнату, а условную часть жилья.

Пример. Брат и сестра получили в наследство двухкомнатную квартиру. Оба получили по ½ жилья и могут распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) этой частью. Но зал и спальня имеют разную площадь, поэтому невозможно передать в собственность одному из родственников конкретную комнату.

Также существует понятие реальной доли. Выделяют ее только в коммунальной квартире или доме под ИЖС, так как каждая комната должна иметь отдельное подключение к коммуникациям, собственных вход и быть независимой от остальной части аппартаментов.

Общая схема продажи долевого жилья

Продать квартиру в долевой собственности целиком можно по определенной инструкции. Большинство шагов продавец выполняет самостоятельно или с помощью риелтора.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/dolshhiki/kak-prodat-kvartiru-nahodasuusa-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Покупка квартиры в долевой собственности: процедура оформления

как продать квартиру в долевой собственности

Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор-купли продажи доли. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

Пример №1 : У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Пример №2 : У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3 : У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Пример №4 : Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.

руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

До сделки советую проверить проверить квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции.

Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ.

В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу.

И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот.

Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п.

Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года большинство сделок с долями проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг.

Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Страховка для ипотеки сбербанк где дешевле

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.

Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля или квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;

  • Справка из психоневрологического диспансера;

    Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

    https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

    Справка из наркологического диспансера;

    Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

    Все о задатке — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

    1. Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
    2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии.

      Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель).

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три.

    Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

    Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.

    Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

    Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р.

    Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

    Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст.

    16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно.

    Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

    Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Стоимость услуг нотариуса

    Источник: https://leonmonitor.ru/pokupka-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti-procedura-oformlenija/

    Как продать квартиру в общей долевой собственности — Про сад и дом

    (10 5,00 из 5)

    Вопрос о том, как продать квартиру в общей долевой собственности волнует каждого второго владельца недвижимости. В чем заключаются сложность подобной сделки и как ее оформить правильно, расскажем в нашей статье пошагово. Статью подготовил эксперт в области недвижимости, юрист по образованию Иван Лукин.

    Шаг 1. Получение соглашения о продаже квартиры

    Понятие общей долевой собственности подразумевает разделение права владения квартирой на двух и более человек. Каждому из них выделяется определенная доля, владельцем которой он является. Дольщики вправе заключать любые сделки, связанные со своей собственностью, при этом продать ее без согласия других владельцев достаточно сложно.

    В связи с вышесказанным можно сделать вывод, что первым делом необходимо получить согласие всех дольщиков. Без него можно попытаться продать лишь свою долю, при этом первостепенное право ее выкупа принадлежит совладельцам недвижимости.

    При заключении договора купли-продажи, собственники квартиры должны поставить в нем свои подписи. Именно они будут отражать согласие сторон на документальное оформление сделки. Если кто-то из дольщиков не может присутствовать при подписании договора, возможно представление интересов третьим лицом или другим собственником, при условии предоставления нотариально заверенной доверенности.

    Шаг 2. Определение стоимости квартиры

    После принятия единого решения о продаже квартиры, собственники должны определиться с ее стоимостью. Сделать это можно двумя способами:

    • Самостоятельно. Владельцы недвижимости вполне могут изучить цены на аналогичные объекты. Опираясь на них, установить стоимость собственной квартиры.
    • Обратившись к оценщику. Независимый оценщик поможет определить актуальную рыночную цену квартиры. Результаты оценки владельцы получат в виде официального заключения.

    Итоговая сумма во многом будет зависеть от метража помещений, их состояния, месторасположения объекта и прочих факторов. Сразу оговоримся, что определение стоимости квартиры через оценщика не означает, что владельцы обязаны продать ее за указанную в заключении сумму. Она может быть как больше, так и меньше. Итоговая цена купли-продажи напрямую зависит от договоренности сторон.

    Шаг 3. Поиск покупателей квартиры

    Поиском покупателя квартиры владельцы могут заняться самостоятельно или прибегнув к услугам агентства недвижимости. Первый вариант подразумевает размещение объявлений на электронных и обычных городских досках, печатных изданиях. Найти покупателя квартиры вполне можно и через знакомых, предложив выгодную цену продажи.

    Прибегая к услугам риелторов, владельцам придется заплатить определенную сумму вознаграждения. Как правило, она составляет 2-3% с цены продажи. Преимущество подобной сделки заключается в том, что агентству выгодно продать квартиру подороже, получив за нее высокую прибыль.

    Шаг 4. Подготовка документов на квартиру

    Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности, потребует подготовки следующего пакета документов:

    • Правоустанавливающая документация. В зависимости от того каким образом возникло право собственности, понадобится предоставление договора купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, договора обмена или дарения, передачи квартиры в собственность.
    • Документация, подтверждающая постановку квартиры на учет в Росреестре и присвоение кадастрового номера. Всю необходимую для продажи информацию содержит выписка из ЕГРН. В ней также отражаются сведения о наличии или отсутствии обременения. Данная информация предельно важна для покупателя.
    • Технический или поэтажный план. При их отсутствии, придется обратится с заявкой в БТИ. Ожидание составит от двух до трех недель.
    • Справка о составе семьи (выписка из домовой книги).

    В некоторых ситуациях может понадобится предоставление справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, а также согласие супруга (супруги) на продажу доли. Исключение составляет недвижимость, приобретенная до брака или переданная в дар.

    Шаг 5. Заключение договора купли-продажи

    Договор купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, должен быть заверен нотариально. Составить документ в полном соответствии с действующим законом также поможет нотариус. Обойтись без его услуг невозможно, поскольку доли отчуждаются только в нотариальном порядке.

    В нотариальную контору необходимо предоставить полный пакет документов на недвижимость, а также паспорта владельцев и покупателей. Оформление договора осуществляется на платной основе. Стоимость зависит от расценок нотариуса. В среднем она составляет 5 тыс. рублей. Кто будет оплачивать данную услугу, решать участникам сделки.

    Шаг 6. Регистрация права собственности в Росреестре

    После оформления договора купли-продажи, его совместно с полным пакетом документов на квартиру, необходимо отнести в Росреестр. Сделать это может покупатель, без присутствия продавца. Новому владельцу недвижимости также понадобится оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей. Без предоставления квитанции, сотрудники Росреестра документы не примут.

    Передать документы в Росреестр можно лично, либо отправив заказным письмом по почте или через официальный сайт. При этом, необходимо также оплатить госпошлину и выбрать удобный способ получения готовых документов.

    Регистрация права собственности занимает не более трех-пяти дней с момента приема документов. Помимо Росреестра, покупатель может обратится в МФЦ.

    Шаг 7. Получение оплаты за квартиру

    Оплата квартиры, как правило, происходит после полного перехода права собственности к новому владельцу. Сроки расчетов и способ оплаты указывается в договоре купли-продажи. Оптимальным вариантом передачи денег считается использование банковской ячейки. Однако, многие все же выбирают расчет наличными или с использованием расчетного счета. В таком случае, возможно установление временного обременения на квартиру до полного расчета.

    Отдельно необходимо оговориться о разделении суммы, выплаченной за квартиру, между всеми собственниками. Как правило, она разделяется пропорционально долям, если не существует иной договоренности между бывшими владельцами. К примеру, семья могла продать квартиру и вложить полученные средства в новую недвижимость с выделением новых долей.

    Как продать квартиру, если доли в ней принадлежат детям

    Продажа квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, требует получения разрешения от органов опеки и предоставления детям новой жилплощади с аналогичной или большей квадратурой.

    Это создает массу неудобств родителям, при этом гарантирует защиту прав несовершеннолетних.

    По факту, перед продажей квартиры, родители должны посетить органы опеки и получить от них письменное разрешение, одновременно передав в собственность ребенка долю в другой квартире. Подобная возможность существует не всегда. Если данное правило не будет соблюдено, родители не получат разрешение на продажу недвижимости.

    Вся разрешительная документация должна быть предоставлена нотариусу и в Росреестр, совместно с полным пактом документов на квартиру. Также понадобятся оригиналы свидетельств о рождении детей.

    Если ребенок проживает только с одним родителем, при продаже его доли в квартире понадобится письменное разрешение от второго. При этом необходимо учитывать, что свое согласие родитель должен удостоверить нотариально. В противном случае, оно не будет иметь юридической силы.

    Что делать, если один из собственников не соглашается продавать квартиру

    Довольно часто можно столкнуться с ситуацией, при которой один из собственников квартиры не соглашается на ее продажу. Подобное обстоятельство ставит других владельцев в тупик, поскольку они фактически лишаются возможности реализации своей недвижимости.

    Несмотря на вышесказанное, собственники вправе попробовать продать свои доли. В первую очередь они должны предложить выкупить их несогласной стороне. При отказе, возможна продажа недвижимости третьим лицам. В таком случае, право собственности передается постороннему человеку.

    Продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, по решению суда невозможно. Несогласного на продажу владельца не смогут заставить подписать договор купли-продажи, поскольку это является нарушением его прав. Суд также не сможет заставить дольщика выкупить доли у других собственников квартиры.

    Продажа квартиры в общей долевой собственности: заключение

    Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности, подразумевает получение согласия всех владельцев. Процедура перехода права собственности стандартная. Заключается договор купли-продажи недвижимости, который в дальнейшем передается в Росреестр или МФЦ. Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетним, необходимо дополнительное получение разрешения на продажу от органов опеки.

    Прочтите также: Нужен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры

    2018, Про сад и дом. Все права защищены.

    (10 5,00 из 5)
     

    Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
    Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

     

    или заполнив форму ниже.

    Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-prodat-kvartiru-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

    Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

    Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

    ​Перемены в законодательстве с июня 2016 года, касающиеся продажи недвижимости, существенно подняли цены на оформление договоров купли-продажи. Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса. В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.

    По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2). Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения. Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.

    Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры

    Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

    Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора.

    Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.

    Определение коммерческой стоимости квартиры

    Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе.

    Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности.

    Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

    Как найти покупателя

    Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости.

    Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором.

    Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

    ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как уменьшить платеж по ипотеке

    Подготовка документов для продажи квартиры

    Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

    • подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;

    Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti

    Общая долевая собственность: особенности продажи квартир

    Приблизительно 95% недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности.

    «Заложником» такой собственности может стать фактически каждый гражданин, имеющий квартиру и решивший по какой-либо причине её продать.

    Чтобы выставить квартиру на продажу необходимо заручиться согласием всех её владельцев. К сожалению, ситуации, когда достигается общее согласие всех совладельцев и продажа осуществляется по рыночной стоимости с последующим делением полученной суммы согласно долям, достаточно редкое явление.

    Чаще дело заканчивается взаимными упрёками, ссорой и обращением в судебные инстанции. А это влечёт за собой дополнительные траты на оценку жилья и заказ технической экспертизы, судебные издержки, и, конечно, оплату услуг юристов и адвокатов.

    Как прийти к общему согласию?

    Именно такой совет даёт большинство юристов, помогающих решить проблему с продажей этого вида недвижимости.

    Очевидно, что решить проблему полюбовно не всегда удаётся — у каждого из совладельцев есть свои претензии и амбиции, а иногда договориться мешает многолетняя вражда и недоверие. В такой ситуации лучшим выходом будет продажа доли, вызывающей спор, постороннему человеку или, как чаще называют такого покупателя, третьему лицу. Как же продать долю в квартире без согласия собственников?

    Иногда лишь одно уведомление несогласных с продажей совладельцев квадратных метров о том, что доля достанется постороннему человеку, с которым придётся делить один кров, делает их сговорчивее. В дальнейшем продажа проходит вполне успешно, и совладельцы разделяют полученную сумму, ориентируясь на размер доли каждого из них.

    По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену. Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

    Какой из способов решения проблемы с продажей будет оптимальным, зависит от конкретной ситуации. В любом случае будет не лишним проконсультироваться у опытного юриста, который подскажет лучший выбор для ускорения продажи. Также нужно не забывать, что он обязательно посоветует поговорить с другими дольщиками и получить их добровольное согласие, так как это самое выгодное разрешение возникшего спора для продавца.

    Как оценить недвижимость?

    Как только будет достигнуто согласие относительно продажи, необходимо сразу же обратиться в организацию, предоставляющую услуги по оценке объектов недвижимости.

    Оценщики не выставляют цену «на глазок», как это делают среднестатистические владельцы жилья, желающие получить максимальную выгоду от продажи.

    Эти специалисты тщательно анализируют сложившуюся на текущий момент рыночную ситуацию и делают все необходимые расчёты. Возможно, в конечном итоге определённая сумма будет не самой высокой, но зато квартиру по адекватной цене купят в ближайшее время.

    И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ. Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

    Опытный оценщик, прежде всего, обратит внимание на следующие характеристики жилья:

    1. На его площадь. Чем она больше, тем это выгоднее для продавца — цена будет выше.
    2. На особенности планировки. По негласному рейтингу дороже всего оцениваются так называемые «сталинки». Чуть меньше стоят квартиры, размещённые в панельных домах. И наименьшим спросом пользуются у покупателей «хрущёвки».
    3. На размещение жилой площади в доме. Угловое расположение или размещение в торце дома заметно снизит стоимость. А вот большой холл, наоборот, её увеличит.
    4. На вид, открывающийся из окна. Покупатель желает видеть из окон не стройку или глухой двор, а, например, парк или городскую площадь.
    5. На особенности планировки. Особое внимание уделяется изолированности отдельных комнат, наличию балкона или лоджии, её остеклению, особенностям горячего водоснабжения (если есть газовая колонка, это автоматически повышает стоимость).
    6. На состояние имеющихся коммуникаций. К ним относят все инженерные и технические линии, обеспечивающие комфортное проживание — водопроводы, канализации, электрическую проводку, отопительную систему, работу лифтов в доме.
    7. На расположение самого дома. Чем ближе квартира к крупным транспортным развязкам, тем она ценнее в глазах покупателей.
    8. На безопасность жильцов. Хорошо, если имеется охраняемый подъезд и территория возле дома, присутствует домофон и работает консьержка.
    9. На престижность района. Это, пожалуй, основной фактор при выборе жилья. К нему относят также тип здания (новое или старое), и наличие в нём соответствующего ремонта.
    10. На тип использованного строительного материала. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, возведённых из кирпичей — долговечного, тёплого и надёжного строительного материала.

    Поиск покупателя

    задача продавца — это привлечение максимального числа заинтересованных покупателей.

    Для достижения этих целей необходимо выполнить одно или несколько предложенных ниже действий:

    • подать объявления в популярные местные газеты;
    • поместить объявления на известных интернет-ресурсах (досках объявлений) или сайтах агентств недвижимости;
    • самостоятельно расклеить объявления в максимально оживлённых точках города (например, возле транспортных остановок или супермаркетов);
    • рассказать о предстоящей продаже всем знакомым и родственникам (в этом случае срабатывает бесплатное «сарафанное радио»);
    • обратиться в риелторскую контору — эти специалисты напрямую заинтересованы в скорейшей продаже по самой выгодной цене.

    Подготовка документации

    Продажа осуществляется через подписание договора купли-продажи, для оформления которого заинтересованным сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору.

    При себе продавцу необходимо иметь пакет документов, сформированный:

    • из паспорта, удостоверяющего личность;
    • из домовой книги, удостоверения, подтверждающего право собственности, и технического паспорта;
    • из свидетельства о заключённом браке владельцев недвижимости (или из документа о разводе, если он произошёл);
    • из свидетельств рождения всех детей (для несовершеннолетних жильцов дополнительно требуются разрешения органов опеки!);
    • из письменного согласия каждого из совладельцев;
    • из справки, выданной в БТИ (в ней присутствует информация о балансовой стоимости и общем состоянии квартиры);
    • из справки, подтверждающей отсутствие задолженности по выплатам коммунальных платежей (выдаётся в ЖЭК);
    • из документа по оценке жилья, полученного от оценщиков;
    • из листа выбытия, подтверждающего, что хозяева выписались из квартиры (выдаётся в паспортном столе, также отметка есть в домовой книге).

    Оформление договора купли-продажи

    В этом документе оговаривается стоимость жилья, а также указывается дата обращения в нотариальную контору для подписания основного договора о купле и продаже. Кроме того, вносится информация по срокам выселения бывшего хозяина (обычно он покидает жильё в месячный срок).

    Фиксируется сумма задатка. Эти деньги являются своеобразной компенсацией продавцу в случае отказа покупателя от сделки. Если отказывается продавец, покупателю выплачивается задаток в двойном размере.

    Основной договор всегда подписывается в присутствии нотариуса. Стороны знакомятся с документом, оплачивают все налоги. После чего деньги передаются продавцу и подписывается договор.

    Прохождение регистрации

    Чтобы получить право на владение купленной квартирой, новый хозяин должен пройти государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в местный орган, занимающийся вопросами регистрации.

    При себе необходимо иметь пакет документации, сформированный:

    • из заявления;
    • из паспортов обеих сторон сделки;
    • из квитанции, подтверждающей выплату налоговых сумм;
    • из основного договора о купле и продаже;
    • из документа о регистрации прежнего владельца;
    • из кадастрового паспорта;
    • из выписки из домовой книги;
    • из справки об отсутствии любых задолженностей по коммунальным счетам;
    • из письменного согласия всех владельцев (отчуждения);
    • из разрешения органов опеки (только в случае присутствия несовершеннолетнего совладельца!).

    Получение платы за квартиру

    Передача денег всегда фиксируется в нотариальной конторе! Подписание договора возможно только после полного расчёта покупателя с продавцом.

    Для подтверждения перевода средств со счёта покупателя на банковский счёт продавца необходимо предъявить нотариусу банковскую квитанцию. В среднем комиссия банка за эту операцию составляет 1 800-2 000 рублей.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

    Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-obshej-kvartiry.html

    Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

    Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

    Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

    Основные понятия

    Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

    Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

    • По соглашению;
    • По закону.

    Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

    Можно ли продать?

    Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

    В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

    Процедура продажи

    Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

    Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

    • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
    • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
    • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
    • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
    • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
    • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
    • Место составления документа.
    • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

    Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

    • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
    • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
    • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

    Скачать примерный образец уведомления о продаже доли в собственности

    После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

    Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

    Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

    Подписание договора

    При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

    1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
    2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

    Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

    • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
    • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
    • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
    • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
    • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
    • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
    • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
    • Дата составления.
    • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

    Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

    Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

    Какие документы потребуются?

    Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

    Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

    • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
    • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
    • Выписка из Росреестра о праве собственности.
    • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
    • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
    • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
    • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

    Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

    В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

    Завершающий этап

    После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

    Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

    • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
    •  Нотариально заверенный договор.
    • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.
    ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что такое перекредитование потребительского кредита

    Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

    Когда понадобится помощь юриста?

    Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

    Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

    Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

    Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html

    Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

    Продать квартиру, если она в долевой собственности вполне реально, однако дело это более хлопотное по сравнению с реализацией недвижимости, находящейся в единоличном владении. Строгое соблюдение правил такой реализации поможет сэкономить время и нервы.

    Статья расскажет о процедуре продажи, раскроет некоторые нюансы, например, если реализуется жилплощадь с несовершеннолетними собственниками или зарегистрированными лицами в ней. 

    Получение разрешения от совладельцев

    Долевая собственность предполагает недвижимое имущество, владельцами которого являются несколько человек на паритетных правах и обязанностях по отношению к объекту (п.2. ст.244 ГК РФ).

    При возникновении необходимости реализации такого рода имущества ситуация будет иметь два хода развития:

    1. Если только один из собственников желает реализовать преференцию по распоряжению данным имуществом. Владелец изначально оповещает о своем намерении остальных совладельцев. У последних с этого момента возникает прерогатива преимущественного выкупа доли.

      Если другие собственники не имеют желания увеличивать свою часть посредством покупки, то каждый из них составляет расписку-разрешение на реализацию дома или квартиры, находящейся в долевом владении. Документ нужно заверить у нотариуса.

    2. Если желание продать недвижимость исходит от всех владельцев, то вовсе не обязательно составлять соглашение.

      В этой ситуации приобретатель станет единоличным владельцем, а продавцы после продажи поделят вырученные средства в пропорциях, соответствующих доли каждого. Ключевым условием проведения сделки считается личное присутствие всех владельцев при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

    Таким образом, без согласия других собственников на реализацию имущества, желающему его продать невозможно. А если так все же произошло, то впоследствии заинтересованными лицами сделка может быть признана недействительной в зале судебного заседания.

    Определение цены

    Главным конфликтным моментом всегда является определение стоимости объекта, а тем более находящегося в долевом владении.

    Чтобы найти компромиссное решение можно избрать один из способов:

    • самостоятельно. Проверенный метод – поиск аналогичных объявлений через интернет, детальное сравнение по метражу, ремонту, типу стройматериала и прочее. Проанализировав сведения, прийти к общему консенсусу о стоимости объекта;
    • обратиться к услугам независимых оценщиков. Специалисты проведут процедуру и по результатам составят заключительный акт с указанием реальной стоимости на данный момент времени. Документ станет полезным при реализации приобретателю, использующему кредитные средства.

    Можно воспользоваться разными вариантами:

    1. Выложить сведения на специализированных интернет-площадках. Не обязательно, что они будут платными, например, Авито. Это позволяет расширить круг потенциальных приобретателей, поскольку информация доступна жителям не только одного региона, а всей страны.
    2. Разместить объявление в газетах и журналах.

      Услуга, как правило, возмездная. Однако пользуется спросом у определенной категории лиц.

    3. Распространить пожелание среди знакомых, коллег по работе, друзей.
    4. Соглашение с агентством недвижимости. После этого всеми вопросами по продаже начинает заниматься сотрудник компании.

      Собственник впоследствии выбирает представленные кандидатуры.

    Необходимая документация

    Срочность реализации потребует от владельца быстрых действий и в наличии всего пакета бумажного сопровождения. Как правило, совершение сделки затягивается именно по факту неподготовленности владельца по вопросам сбора документов. Об этом стоит задумываться заранее, поскольку многие из требующихся бумаг делаются от недели до нескольких месяцев.

    Для перерегистрации прерогативы собственности и оформления договора купли-продажи понадобятся:

    • общегражданские паспорта всех совладельцев;
    • доказательственная документация о преференции собственности на каждую отдельно взятую долю;
    • свидетельство о регистрации;
    • техпаспорт;
    • кадастровый паспорт объекта;
    • выписка из книги учета с указанием количества зарегистрированных в жилье индивидов;
    • справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, выданная сотрудником управляющей компании;
    • нотариально удостоверенное согласие с супругом на совершение сделки;
    • разрешения остальных владельцев.

    Вышеперечисленный перечень не является исчерпывающим. Поскольку каждая индивидуальная ситуация потребует дополнительной документации. Так, при реализации жилплощади с прописанными детьми или с несовершеннолетним собственником в обязательном порядке потребуется одобрение со стороны органов опеки и попечительства. Именно они осуществляют защиту интересов детей со стороны государства.

    Выписка из реестра

    Данный документ обязателен при любых сделках с недвижимостью. Он позволяет убедиться в достоверности сведений об объекте.

    Для заключения и подписания соглашения о купле-продаже нотариус и приобретатель должны убедиться в отсутствии:

    1. Ареста имущества.
    2. Обременений или претензий третьих лиц.
    3. Запрета на реализацию.

    Для действительности сделки имеет определяющее значение срок изготовления бумаги.

    Для этого возможно пользоваться двумя вариантами:

    • заказ выписки в бумажном варианте. Изготавливается на протяжении трех дней с момента личного обращения;
    • в электронном виде документ доступен только специально уполномоченным лицам – нотариусу, риэлтору, юристу и прочим.

    Дкп и удостоверение процедуры

    Реализация недвижимости оформляется одним документом – договором купли-продажи в письменной форме с нотариальным удостоверением. В нем указывается число лиц, обладающих преференцией пользования помещением, то есть зарегистрированных индивидов (п.1 ст. 550 ГК РФ). Заверять сделку у уполномоченного лица придется и в случае продажи одной или нескольких долей, и по факту полной реализации.

    Изменения в законодательстве насчет удостоверения у нотариуса стали применяться недавно и связаны, прежде всего, с частыми нарушениями жилищных прав несовершеннолетних.

    Однако для обеспечения безопасности сделки придется изрядно потратиться:

    1. Оплата госпошлины в 2 тыс. рублей.
    2. Заверение соглашения от 5 тыс.
    3. Технические работы нотариуса – 3 тыс. +0,3% от кадастровой стоимости.

    Как правило, все расходы собственники распределяют между собой соразмерно долям в собственности.

    Задаток

    ВАЖНО !!! Среди населения, в основном, гарантом будущего совершения сделки является задаток. Он представляет собой некую сумму средств, передаваемую потенциальным покупателем продавцу в знак удостоверения своих намерений. Стороны составляют расписку, которая до заключения и подписания договора хранится у приобретателя.

    Данная сумма впоследствии включается в стоимость приобретаемого объекта. Однако если покупатель вдруг изменит свои планы, то средства останутся у продавца в качестве компенсации.

    Регистрация в реестре

    Подписав договор и собрав все необходимые документы, можно обращаться в Росреестр или МФЦ для написания заявления о перерегистрации прерогативы собственности.

    Подать пакет документации разрешено:

    • при личном посещении отделения;
    • на официальном сайте реестра или через портал госуслуг;
    • воспользоваться услугами «Почты России». В этом случае надлежит отправлять заказное письмо с обязательной описью вложения и извещением.

    От заявления и подачи документов до получения свидетельства при подаче через МФЦ проходит пять будничных дней, регистрация электронных документов осуществляется на следующий день.

    Получение всей суммы

    Окончательные расчеты стороны производят уже после юридического перехода прерогативы собственности к новому владельцу.

    Для спокойствия каждого из участников и безопасности обычно пользуются следующими вариантами расчетов:

    1. Банковская ячейка. Служащие организации принимают финансы от покупателя и в присутствии всех участников помещают их в сейф.

      После предъявления свидетельства о переходе владения сотрудник изымает ячейку и вскрывает ее, выдавая положенные средства экс-владельцу недвижимости.

    2. Аккредитив. Фактически такой же способ, как и предыдущий.

      Главное отличие в безналичной форме расчета. По факту иллюстрирования необходимой бумаги в банке, производится перевод средств продавцу.

    Реально ли приобрести в ипотеку

    Если для обретения долевой собственности планируется использовать заемные средства, то важно знать, что покупку не всякой недвижимости одобрит финансовое учреждение. Банк заинтересован в ликвидности недвижимости и реальности ее последующей реализации, в случае просрочки или неуплаты заемщиком взятых денег.

    Как банковская организация рассматривает возможные варианты развития событий:

    • клиент является владельцем половины недвижимости и желает с помощью кредитного займа прирастить вторую долю и стать полноценным собственником. Такой вариант для финансового учреждения наиболее предпочтителен, поскольку лицо становится единоличным владельцем. Скорее всего, при соответствии выдвигаемым требованиям к личности и платежеспособности индивида, заявка будет одобрена;
    • заемщик уже владеет частью недвижимости и желает приобрести еще, но он все равно не станет одним владельцем. Вероятно, что кредитное учреждение откажет в одобрении такого вложения, поскольку реализация части жилплощади несколько хлопотнее, чем всего помещения;
    • потенциальный клиент желает купить долю недвижимости. Банк пойдет навстречу и выдаст кредит, если приобретаемое жилье имеет изолированный выход и никак не пересекается с другой долей. В данном случае покупка частного дома подойдет больше. Одобрение на приобретение части квартиры получить невозможно.

    ВАЖНО !!! Таким образом, реализация имущества, разделенного на доли, не представляет никаких сложностей. Ключевое отличие от обычной продажи – необходимость наличия соглашения на проведение процедуры остальными совладельцами.

    При неуверенности в правильном составлении текста ДКП, лучше обратиться к юристу. Однако с 2017 года ужесточились требования по удостоверению сделок. Но это мера предусмотрена для защиты интересов детей, которые часто нарушают взрослые. За гарантированность безопасной сделки следует заплатить нотариусу по тарифной сетке. При продаже доли ребенка лучше сразу обеспечить его другой жилплощадью, а в противном случае могут ожидать неприятности с опекой.

    Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-dolevoj-sobstvennosti

    Как продать квартиру, если один собственник против?

    В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

    Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

    Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

    Как происходит раздел квартиры на доли?

    10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

    Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

    Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

    Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

    Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

    По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

    Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

    Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

    Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

    Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

    Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

    Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

    Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

    Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

    Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

    Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

    Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

    Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

    Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

    Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

    У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

    Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

    Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

    Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

    Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

    В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

    Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

    Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что».

    Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

    Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

    Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

    Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

    Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

    Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

  • Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Финансовый блог
    Как в киви перевести тенге в рубли

    Закрыть